Kako se formira cijena kvadrata u Zagrebu, hoće li cijene rasti, što donosi novi natječaj APN-a, savjeti kupcima i prodavateljima – sve to pročitajte u intervjuu s Lukom Pricom, stručnjakom za nekretnine koji poznaje situaciju iz prve ruke.
Cijena kvadrata u Zagrebu raste, ali je broj transakcija manji. Tako nam je u jednoj rečenici objasnio trenutačnu situaciju na tržištu nekretnina Luka Prica, vlasnik brzorastuće agencije za nekretnine koja radi u Zagrebu i Puli.
Agencija se zove Starling, u prijevodu ptica čvorak. Htjeli smo lako pamtljivo i simbolično ime, kaže Luka. Čvorak je i selica i stanarica, ovisno o klimi, baš kao i ljudi koji traže stanove u raznim životnim situacijama. Prilagođavaju se, traže nekretninu u jednom kvartu, a završe u drugom. Idu gdje je za njih bolje.
Isto tako, u jatu čvoraka svaka ptica sama mijenja smjer, pa tako naši agenti svaki dan biraju svoj smjer u kojem će raditi. A cilj je zajednički: ljudima koji traže dom pružiti sigurnost.
Kakva je trenutačna situacija na tržištu u Zagrebu? A kako je u Puli?
U Zagrebu imamo situaciju da postoji velika potražnja za novogradnjama, pa se većina unaprijed proda, dok nekretnine starije gradnje pokušavaju pratiti cijene novogradnje. Međutim, to se odražava na tržište tako da imamo rast cijena starije gradnje, ali smanjen broj ukupnih transakcija. Vlasnici svoje starije, second hand nekretnine uspoređuju s novogradnjama u istoj ulici. I to je postao problem na tržištu. Upravo zbog toga, manje ima transakcija, a više su cijene.
Luka Prica, Starling nekretnine
Kad bi vlasnici takvih nekretnina realno sagledavali tržište i postavljali realnu cijenu vrlo brzo bi našli kupca, jer je tržište dinamično.
A što se cijena tiče, kad se mediji raspišu da je cijena kvadrata od 8 do 10 tisuća eura – to su iznimke, to nije pravilo i stječe se pogrešan dojam. Istina, došlo je do pomame za nekretninama, ali kad govorimo o novogradnji.
Dijelom naravno zbog potresa i potrage za sigurnijim nekretninama.
Ali, primjećujemo i neku novu logiku kupaca na zagrebačkom tržištu koji razmišljaju: ako kupujem stan u starogradnji za 2 i pol tisuće eura i trebam uložiti još 500 -700 eura po kvadratu za uređenje, približavam se cijeni novogradnje – i tako postaju motivirani za novogradnju. Tako nekako sad funkcionira potražnja na tržištu.
U Puli također postoji velika potražnja za novogradnjom, ali cijene su bitno niže nego u Zagrebu. S druge strane, postoji veći broj transakcije po pitanju kuća i zemljišta nego što je to u Zagrebu.
Hoće li cijene nekretnina rasti i dalje u 2022. godini?
Novogradnjama su cijene rasle i vjerojatno će nastaviti rasti. Poskupio je materijal, čelik i beton primjerice. Nekretnine starije gradnje su pratile taj trend, ali mislim da te cijene idu prema stabilizaciji.
Kako odrediti cijenu starogradnje?
Prodavatelji starijih nekretnina bi se trebali vratiti u realnije okvire, to bih volio poručiti. Imamo jako puno stanova u ponudi na tržištu, ali ne prodaju se baš svi.
Stoga im preporučujem da poslušaju stručnjake koji imaju iskustva. Mi imamo uvid u točnu evidenciju prodanih stanova preko Porezne uprave i znamo što se događa na tržištu.
Velika je razlika između oglašenih cijena i onih koje se stvarno postižu. Prije 5 godina ta je razlika bila do 10 posto. Pregovaralo se za toliko i to je bilo nepisano pravilo. A danas je sve tako individualno i ovisi o atraktivnosti nekretnine.
Luka Prica, Starling nekretnine
Iz oglasnika se ne može procijeniti stanje nekretnine, a samo stručnjaci mogu ući u registar e-nekretnine
Ako baš inzistirate na prodaji bez stručnjaka savjetovao bih da se raspitate kod najbližeg susjeda koji je u zadnjih 2,3 mjeseca prodao stan sličan vašem. To je hvalevrijedna informacija. Drugi važan faktor koji utječe na formiranje cijene je potražnja! I treće –nedostatak kvalitetnih nekretnina u blizini.
Nema puno kvalitetnih nekretnina. Kvalitetna nekretnina postiže višu cijenu i brže se prodaje.
Što savjetuješ prodavateljima nekretnina u idućoj godini, koje je najbolje vrijeme za prodaju?
Vrijeme je da počnemo realnije sagledavati tržište nekretnina starije gradnje, ukoliko ih budu htjeli prodati morat će svoje cijene sniziti.
Vrijednost nekretnina je zaista na visokoj razini i mislim da je sada vrlo povoljno vrijeme za njihovu prodaju. Cijene koje su oglašene nisu realizirane, zato bi najbolje bilo da prodavatelji slušaju struku koja im savjetuje postavljanje cijene temeljem iskustva, odnosno prodanih nekretnina sličnih karakteristika.
Što kupci i prodavatelji mogu očekivati od APN-a koji se očekuje u proljeće 202?
Svaka subvencija države da pomogne svojim građanima u rješavanju stambenog problema je hvale vrijedna, ali mislim da APN subvecionirano kreditiranje gubi svoj potencijal, da ne dolazi do onih socijalnih skupina koje bi time trebali riješiti svoje stambeno pitanje.
Mislim da bi se taj novac trebao iskoristiti u malo prilagođeniju mjeru nego što je ona sad. Ta mjera bi trebala biti trajna, kroz cijelu godinu, kako ne bi utjecala na porast cijena u kratkome roku.
Jer što se događa:
Uoči APN-a prodavatelji namjerno dižu cijenu jer znaju da dolaze kupci koji u kratkom roku moraju iskoristiti svoje povlastice. A nakon što prođe APN visoke cijene ostaju.
Luka Prica, Starling nekretnine
Već je počelo potpisivanje prvih predugovora za APN natječaj
Utrka za APN stanove je već počela, potpisuju se prvi predugovori. Evidentno je da su to stanovi nižeg cjenovnog ranga, jako se traže Novi Zagreb, Sesvete, Prečko Zaprešić, Malešnica, Špansko…
Predugovori su posebna priča, na njih ne pristaju svi.
Prodavatelji čije su nekretnine duže na tržištu pristaju potpisati predugovor i čekaju na isplatu 6,7,8 mjeseci međutim, tamo gdje postoji veći interes i gdje ljudi idu na komercijalne kredite ili kupuju kešom prodavatelji nemaju interesa da toliko čekaju kupce putem APN-a.
Koju bi praksu s drugih tržišta nekretnina kod nas primijenio?
Mislim da je hrvatsko tržište nekretnina dobro zakonski regulirano. Kroz udruženje posrednika pri HGK aktivno se radi da bi to tržište bilo još reguliranije. Kolegijalnost na zagrebačkom tržištu je na zadovoljavajućoj razini, što nije baš pravilo u drugim dijelovima Hrvatske. Volio bih da u budućnosti postignemo razinu suradnje da svi dijelimo zajedničku bazu nekretnina. Za taj napredak moramo dosta toga promijeniti i u mentalitetu i zakonima.
Što će se dogoditi s nekretninama kad uvedemo euro, hoće li poskupjeti, što će se još promijeniti?
Mislim da nekretnine neće bitno poskupiti samo zbog uvođenja eura, jer mi već sada nekretnine oglašavamo u eurima. Ukoliko poskupe usluge i materijali koji su potrebni za njihovu izgradnju zbog konverzije, možemo očekivati blagi rast.
Što možemo očekivati na tržištu nekretnina u 2022, hoće li cijena kvadrata i dalje rasti?
Najprije, očekuje nas APN, ta je utrka već počela, ljudi već traže nekretnine. I dalje ima zainteresiranih. APN je tako koncipiran da bez obzira koliko imaš novca tebi je dobrodošlo uzeti stan uz subvenciju, imaš na to pravo i to je jedna mana ovog državnog programa, rekao bih. Volio bih da je ta mjera usmjerena više za socijalno ugroženije građane.
Što se tiče cijena, očekujem da će se cijene kvadrata u novogradnji ipak polako stabilizirati, a da će prodavatelji starijih nekretnina poslušati sugestije struke. Ukoliko se to bude postiglo prodaja će rasti.
Iz osobnog aspekta očekujem da će Starling nekretnine nastaviti svoj rast, ambiciozno ulazimo i u 2022. godinu.