Za očekivati je bilo da će se zbog koronakrize i potresa u Zagrebu i okolici cijene novogradnje i starogradnje dodatno diferencirati. Znate kako se kaže da je svaka kriza i prilika, pa su tako mnogi koji se bave nekretninama procijenili da je ovo prilika da se uvede više reda u tržište.
No, nije se mnogo toga promijenilo. Zbog velike potražnje, cijena novogradnje i dalje raste, a starogradnja s njom voli ići u korak. Prodavatelji starijih stanova ne popuštaju.
Je li razlika između cijena novogradnje i starogradnje premala?
Kupcima nikad dosta novogradnje. Potvrđuje to i broj izdanih građevinskih dozvola u prva dva mjeseca 2021. godine. Izdano je oko 1500 građevinskih dozvola, što predstavlja rast od devet posto u odnosu na isto razdoblje lani.
Gradit će se tako još oko 2 i pol tisuće novih stanova. Ali, dok se to ne dogodi, u međuvremenu, cijene starogradnje rastu i dalje, osobito na lokacijama gdje nedostaje novih stanova.
„Razlika u cijeni između stare i novije gradnje bi trebala biti minimalno 500 eur/ m², ali i više. Generalno ne bih rekla da je razlika premala, a ako ipak je, onda se taj stan u staroj gradnji neće prodati po traženoj cijeni“
Jasna Biliškov Barun, Biliškov nekretnine
Kupnja stana ili kuće je uvijek subjektivni doživljaj. Na cijene starogradnje najviše utječe zakon ponude i potražnje. One su točno tolike koliko je za njih kupac spreman platiti i prodavatelj prodati. Cijene su drukčije od kvarta do kvarta, kaže Diana Perger vlasnica agencije za nekretnine Euro-interijeri.
„Ukoliko određeni dio grada ima veći broj dostupne novogradnje, cijene starogradnje su realne, međutim ukoliko neki dio grada ima nedostatak stanova u novogradnji, cijene korištenih stanova su gotovo jednake ili neznatno niže od novogradnje.“
Diana Perger, Euro-interijeri
Kako znati koja je realna cijena starogradnje?
Vice Šantak, direktor agencije Rivalitas nekretnine iz svog dugogodišnjeg iskustva na terenu ocjenjuje da su cijene starijih nekretnina u Zagrebu većinom nerealne. Dobar dio nekretnina u oglasnicima je oglašen po zaista nerealnim cijenama, a te se cijene koriste i za izračun statistika. Praksa pokazuje da se stanovi s realnim cijenama brzo prodaju, a ostatak se mjesecima ili čak godinama “vrti” po oglasnicima.
„Cijene starijih nekretnina ne mogu biti slične, iste ili veće od novogradnje. Naravno, ima i zaista kvalitetnih relativno starijih nekretnina koje opravdavaju svoju cijenu. Ipak godina izgradnje i stanje nekretnine su bitni čimbenici kod određivanja cijene.“
Vice Šantak, Rivalitas
Kako cijene nekretnina rastu?
Vice Šantak ima i formulu za rast cijena. One u pravilu porastu kad krene APN-ovo sufinanciranje kredita. Evo kako pumpanje cijena izgleda u praksi:
„Prije APN-a za stan prosječne veličine 60 m² tjedno imamo 15tak poziva. Kad krene APN broj poziva se udvostruči, jer svi zovu za sve. Prodavatelji dobiju dojam da je puno više zainteresiranih koji bi kupili njihov stan – pa podignu cijenu u oglasu. Zatim to vide drugi prodavatelji i imamo lančanu reakciju nerealnog rasta cijena. Stanovi do cca 50 m² i odu po većim cijenama, ali prodavatelji većih nekretnina slijede te cijene po m² i tako imamo promjenu cijena na tržištu.“
Stanovi od 50 m² najtraženiji i najskuplji
Što se tiče razlike u cijeni novogradnje i starogradnje, postoje i iznimke. To su stanovi od oko 50 m² čija je cijena gotovo ista bez obzira na godinu izgradnje. Spadaju u kategoriju najtraženijih stanova i po kvadraturi i po cijeni. Takvi manji stanovi u starijoj gradnji znaju postići visoku cijenu, u odnosu na cijene u novogradnji, jer su vrlo traženi.
„Ponuda je oskudna, a i u novogradnji ih je jako malo i uglavnom ih morate kupiti već u samom početku gradnje, a mnogi kupci su oko tog modela skeptični.“
Jasna Biliškov Barun, Biliškov nekretnine
Iako je ponuda limitirana, kupci su i dalje aktivni, a cijene nisu pale, zaključuje Jasna Biliškov Barun iz Biliškov nekretnina. Obitelji s djecom najviše traže manje trosobne stanove do 70ak m², a samci dvosobne do 50ak m². Kada govorimo o cijenama, uglavnom je to iznos do 150 000 eura.