Pred kupca se često postavlja izazovno pitanje: kako biti siguran da je odabrana nekretnina prava investicija? Na početku potrage kupac obično brine hoće li pronaći mjesto koje odgovara njegovim potrebama i željama, je li spreman za taj korak u svom životu i kako će se nositi s financijskim obavezama. No, kad je odluka o kupnji blizu, uzbuđenju se pridružuje i zabrinutost, je li ovo pravi izbor?
Nije neuobičajena pojava sumnje i nesigurnosti, jer je kupoprodaja složen proces, s potencijalom da se zakomplicira kad se najmanje nadate. Najbolja preporuka je surađivati otpočetka s pravnicima ili stručnjacima za nekretnine radi detaljne analize statusa nekretnine. No, uvijek ima i onih koji misle da mogu i sami.
U ovom članku, istražit ćemo deset ključnih stvari koje svaki budući vlasnik nekretnine treba provjeriti prije donošenja odluke o kupnji. Od provjere povijesti vlasništva do detaljne analize stanja zgrade i okoline, izdvojili smo korake koji vam mogu pomoći da donesete informiranu odluku koja će odgovarati vašim potrebama i željama.
1. Povijest vlasništva nekretnine
Svaki budući vlasnik trebao bi se upoznati sa svojom nekretninom i istražiti kronološki tko je sve s njom raspolagao. Osnovni cilj je utvrditi tko je pravi vlasnik nekretnine i postoje li kakve potencijalne prepreke za upis vlasništva. Uvriježeno je mišljenje da vlasnikom nekretnine postaješ ako si je platio, ali to baš i nije tako.
Iz svoje dugogodišnje prakse agentica za nekretnine Ivana Čikić izdvaja primjer kada zbog zaštite kupca nije bilo moguće potpisati predugovor dok se nije raskinuo pronađeni ugovor o doživotnom uzdržavanju. Prije nego se ozbiljno zainteresirate za kupnju, provjerite vlasništvo nekretnine iz svih dostupnih izvora.
2. Je li nekretnina jednaka kao i u papirima?
Manjak kvadrata u starogradnji
Kod starijih stanova na izvatku iz zemljišne knjige je često upisana manja površina stana nego što doista jest. Ta razlika u površini može biti nekoliko, ali i 7, 8 kvadrata.
Stan može biti tlocrtno veći nego što je evidentiran u zemljišnoj knjizi zbog netočnog upisa starogradnje.
U takvim situacijama, kaže Čikić, najpametnije je angažirati građevinskog vještaka koji napravi izmjeru na terenu kako bi se podaci u zemljišnoj knjizi uskladili. Čist račun, duga ljubav je tu najpametniji savjet jer to je podatak prema kojem se obračunava kvadratura koju kupac plaća.
Uz cijenu i lokaciju, kvadratura stana je ključni faktor za odluku o kupnji.
Kvadratura kuća
Neusklađeni podaci su vrlo česti i kod kuća koje su legalizirane. Mnogi vlasnici nisu upisali nekretninu u katastar i zemljišnu knjigu nakon legalizacije i zatečeno stanje na terenu ne odgovara upisu.
I dan danas imamo vlasnike nekretnina koji nisu proveli legalizaciju u katastru i zemljišnoj knjizi. Imaju Rješenje o izvedenom stanju, platili su sve obveze koji dolaze s legalizacijom, ali se iznenade kad im kažemo da trebaju napraviti još taj zadnji korak i upisati novo stanje u katastar i gruntovnicu. To je posao koji rade geodeti.
IVANA ČIKIĆ, direktorica agencije za nekretnine Dom Ekspert
Točni podaci o površini zemljišta
I kod kupovine zemljišta uvijek je dobro angažirati geodeta da on izmjeri na terenu radi li se o 400 kvadrata kako vlasnik tvrdi ili je to u stvarnosti 380 ili 410. Kroz godine dolazi do promjena, odcjepljenja od čestice radi puta ili usklađenja međa i kad je zemljište u pitanju moramo imati geodetsku izmjeru te čestice, zaključuje Ivana.
3. Je li nekretnina legalna?
Osnovni dokumenti koji dokazuju da je nekretnina legalna su građevinska dozvola kojom se odobrava gradnja i uporabna kojom se dozvoljava korištenje objekta. Kad vlasnik ima Rješenje o izvedenom stanju odmah možete zaključiti da je riječ o objektu koji je legaliziran, napominje agentica za nekretnine.
Za stanove u starijim zgradama koje su evidentirane u katastru prije 15.2.1968. trebate zatražiti od vlasnika uvjerenje od katastra kojim se potvrđuje njegova evidencija u katastru prije navedenog datuma kao i uporabnu dozvolu koja se odnosi na isti datum. Adresa za ove dokumente su nadležni katastarski i gradski uredi za prostorno uređenje i graditeljstvo.
4. Stanje zgrade i stana
Detaljna analiza tehničkog stanja zgrade i stana je korak koji vam može uštedjeti mnogo živaca i nepredviđenih troškova u budućnosti. Kako doznati detalje koji se kriju iza fasade, odnosno kako to doznaju agenti za nekretnine koji zastupaju kupce?
Uvijek je preporučljivo pitati tko je upravitelj zgrade, kakvo je stanje u zajedničkoj blagajni i kolika je pričuva.
Porazgovarajte s predstavnikom stanara, savjetuje Ivana. Tako ćete doznati što je učinjeno, kakvi su planovi i buduća ulaganja, na primjer za fasadu ili krov. Kroz te informacije doznat ćete i detalje o trenutnom stanju.
5. Je li nekretnina stradala u potresu?
Nakon potresa koji su nam se dogodili, sigurnost je postala prioritet budućim kupcima nekretnina. Neizmjerno je važno provjeriti kako je objekt prošao u potresu, odnosno kakvu naljepnicu ima. Ako vlasnik nema tu informaciju, trebao bi znati predstavnik suvlasnika, a može se zatražiti potvrda koja se za Grad Zagreb dobije putem maila.
6. Troškovi kod kupnje nekretnine
Prilikom kupnje nekretnine preporuka je imati i određeni dio novaca ušteđen u gotovini. Ivana Čikić izdvaja dva najveća i najčešća iznosa – kaparu i porez na promet nekretninama.
Kapara se u većini kupoprodaja ugovara kao dio kupoprodajne cijene, i svakako bi bilo poželjno rezervirati taj iznos u gotovini. On iznosi do maksimalnih 10 posto vrijednosti nekretnine. Osigurana kapara za kupnju nekretnine omogućuje vam da brže reagirate kad naiđete na dobru priliku.
Porez na promet nekretnina je jedan od većih izdataka koji će vas dočekati vrlo brzo nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, u praksi najčešće već za mjesec dana od sklapanja, kaže Ivana. Kupac plaća 3 posto na ugovorenu cijenu ako kupuje od fizičke ili pravne osobe koja nije u sustavu PDV-a. Uz te osnovne činjenice o porezu, evo i jedne napomene:
Ako na izvatku iz zemljišne knjige piše da je vlasnik pravna osoba, ne mora značiti da je nekretnina u sustavu PDV-a. To se mora provjeriti s vlasnikom.
7. Energetska učinkovitost
S obzirom na sve veći fokus na održivosti, provjera energetske učinkovitosti nekretnine postaje bitna. Kupac bi trebao saznati koliko je nekretnina energetski učinkovita, odnosno kojeg je energetskog razreda jer taj je podatak direktno povezan s mjesečnim troškovima grijanja ili hlađenja.
8. Susjedstvo i okolina
Kupac nekretnine treba istražiti susjedstvo kako bi dobio osjećaj za okolinu u kojoj će živjeti. Informacije o dostupnosti škola, trgovina, medicinskih ustanova te prijevoznih opcija pomažu u donošenju informirane odluke.
Kakvi su susjedi uvijek se možete raspitati kod predstavnika stanara. Naravno, nikad ne možete biti sigurni u njihove tvrdnje, ali smanjili ste rizik.
9. Budući urbanistički razvoj lokacije
Planovi za urbanistički razvoj područja mogu značajno utjecati na vrijednost nekretnine. Kupac bi trebao istražiti kakvi su budući urbanistički planovi za područje i kako bi oni mogli utjecati na njegovu investiciju. Hoće li se graditi cesta, bolnica, škola, vrtić i slično može se najbolje provjeriti u gradskom uredu za prostorno planiranje. Ili angažirajte agenciju koja je specijalizirana za područje koje vas zanima, agenti imaju detaljniji uvid u planove razvoja.
10. Pravna ograničenja
Kupci često misle da se kupovina nekretnine svodi na izbor najljepšeg prostora u kojem se mogu zamisliti, za cijenu koju si mogu priuštiti. No, za miran san je potrebno puno više angažmana. Provjera mogućih pravnih ograničenja, kao što su zabilježbe i tereti na nekretnini ključna je kako bi se izbjegle neugodnosti u budućnosti.
Zabilježba spora na nekretnini
Što je najgore što se može dogoditi? Evo jedne situacije iz prakse: nekretnina je isplaćena, potpisan ugovor, no, prije uknjižbe u zemljišnu knjigu, stigne zabilježba da se oko nekretnine vrši neki spor, i možeš se slikati, laički rečeno. Dok se spor ne riješi, vlasništvo se ne može se upisati, a kupac živi u neizvjesnosti hoće li nekretnina biti njegova ili neće.
Probleme s pravnom slikom nekretnine treba znati uočiti. Usto, neki su rješivi, a neki ne. Laik ne može detektirati potencijalni problem, upozorava vlasnica agencije Dom Ekspert Ivana Čikić. Kod važnijih poteza u životu, a prodaja ili kupnja nekretnine to svakako jesu, treba potražiti stručnu pomoć.
Rizik samostalne kupoprodaje nekretnine je prevelik u odnosu na trošak agencijske usluge. To je kao kad ste bolesni, a sami sebi ćete napraviti ultrazvučni pregled. Odete li kod doktora da vas pregleda, sigurni ste. Slično je i s kupnjom nekretnine, gdje je uloga iskusnih agenata za nekretnine nezamjenjiva.
IVANA ČIKIĆ, direktorica agencije za nekretnine Dom Ekspert
Teret na nekretnini
Najbolje je kupiti nekretninu bez tereta, ali treba razlikovati rješive i nerješive, kaže Ivana. Kada vidite teret na nekretnini to ne znači da je ona neprodavljiva. Dapače, tereti upisani na izvatku najčešće ukazuju da je dokumentacija uredna.
Ne treba bježati od nekretnina s teretom poput hipoteke, ali postoji redoslijed kojim se taj problem u kupoprodaji rješava.
Zaključak
Kaže se da je kupnja nekretnine prvenstveno subjektivan doživljaj. Ali, kupac nekretnine bi trebao biti i racionalan u donošenju odluka, pažljivo razmatrajući sve aspekte kupnje, konzultirajući se s stručnjacima i donoseći informirane odluke.
Važno je zadržati ravnotežu između otvorenosti i opreza kako se ne bi propuštale dobre prilike.
Ako nekretninu dobro promotrite sa svih strana, dubinski pretresete sve važne činjenice koje smo u ovom članku nabrojali lakše je donijeti informiranu odluku koja će vam osigurati sigurnost i zadovoljstvo u novom domu.