Kupovina prvog stana jedan je od najvećih pothvata u životu. I da, kažu i istraživanja, jedan od najstresnijih doživljaja. Nije ni čudo, jer u relativno kratkom vremenu potrebno je donijeti niz važnih odluka. A to može biti zastrašujuće. Prije kupnje stana neka pitanja jednostavno morate postaviti – sebi i prodavatelju
Odakle i kako krenuti u potragu za mjestom koje se zove dom?
Traženje i odabir stana, osobito prvog, ponajprije je emotivni doživljaj. Mnogi će reći da su se na prvi pogled „zaljubili“ u neki prostor ili da im je neki unutarnji, dobar osjećaj pomogao u odabiru vlastitog gnijezda. I to je u redu! Ipak, kako emocije ne bi prevladale i dovele do krivih i skupih koraka treba uključiti i razum.
Zbrojite se! Kupovina prvog stana je i financijski pothvat
Prvo i najvažnije što treba učiniti je suočiti se s financijama i napraviti realan financijski plan. Kad se na papir stavi iznos novca s kojim raspolažemo, lakše je odrediti i cilj – koliki stan si možemo priuštiti i na kojoj lokaciji. To posebno vrijedi ako planirate uzeti stan na kredit.
Na tržištu je sve više financijskih savjetnika i kreditnih posrednika koji mogu pomoći oko novčanih nedoumica. Ima i onih čiji su savjeti za građane besplatni, jer proviziju uzimaju od banaka s kojima surađuju. Financijskim neznalicama možda je najbolje posavjetovati se sa stručnjacima koji poznaju trenutno financijsko tržište. Stan se kupuje jednom ili dvaput, a ulog je velik – životna ušteđevina ili obveza na dugogodišnje zaduženje u banci.
Više od polovice kupaca u Hrvatskoj plaća nekretninu gotovinom. Oni koji bez kredita ne mogu, zadužuju se u prosjeku za 60 posto iznosa.
Sve to govori da kupovina prvog stana ne bi trebala biti ishitrena akcija. Zahtijeva i malo zbrajanja i oduzimanja prije konačne odluke. Svakako je dobro imati ušteđenog novca.
Koji su dodatni troškovi prilikom kupnje prve nekretnine?
Mnogi do kraja pojednostave situaciju, pa uspoređuju mjesečni iznos za kredit s podstanarskom najamninom. No, u stvarnosti je mnogo skrivenih troškova, poput kapare, troškova procjene nekretnine, javnog bilježnika ili poreza.
Uz to, vlasništvo i obvezuje, pa treba računati i na to da nekretnine treba održavati za što se u višestambenim zgradama plaća pričuva.
Treba ostaviti dovoljno vremena za traženje stana
Ritam tržišta proteklih godina određivali su rokovi za državne stambene subvencije.
Uoči APN-ovog natječaja bi rasla potražnja, a prodavatelji su itekako znali kada i kako brzo prodati svoju nekretninu. Na tisuće ljudi koji su tražili svoju prvu nekretninu su u kratkom periodu od nekoliko mjeseci bilo u istoj utrci.
Mnogi, koji točno znaju što žele, kakav stan trebaju, na kojoj lokaciji ili možda u točno određenoj zgradi tom procesu posvete i po godinu dana. Stanova, naravno, uvijek ima i bit će ih, no potragu za onim pravim na pravoj lokaciji, u pravom kvartu, po određenoj cijeni, treba početi mjesecima ranije.
Kako pronaći stan – oglasnici, specijalizirane tražilice, društvene mreže, prijatelji i poznanici ili agencija?
Sve izvore treba uzeti u obzir, nikad se ne zna kad će naletjeti onaj pravi – stan iz snova.
Agencije nude personalizirani pristup, no on i košta. Prije potpisivanja ugovora, nije zgoreg provjeriti je li agencija u Registru posrednika na stranicama HGK.
Osim toga, zaguglajte i sami ime posrednika ili agencije, internet sve pamti. Njihovi korisnici rado će ih pohvaliti ako su dobri, a bome i pokuditi ako nisu bili zadovoljni njihovom uslugom. Konkurencija je velika, u Hrvatskoj je oko 1300 agencija.
Prije sklapanja bilo kakvog ugovora s agencijom dobro se raspitajte što sve možete od njih dobiti, koje usluge i po kojoj cijeni – kolika je provizija. I naravno, uzmite nekoga tko poznaje lokalno tržište – vašu ciljanu lokaciju. Usporedite više ponuda.
Agencije na svoje internetske stranice stavljaju većinu nekretnina koje imaju u ponudi. Pretraga se pojednostavljuje s filterima u koje upisujete što u stvari tražite. Ta je usluga besplatna, no ako se odlučite za kupovinu, može se dogoditi da ćete morati platiti proviziju agenciji koja stan prodaje, jer neke od njih naplaćuju uslugu i prodavatelju i kupcu.
Teško ćete izbjeći posredovanje agencije i ako tražite stan sami, preko oglasnika. Većina stanova i kuća je iz ponude agencija.
No, pretraživanjem specijaliziranih oglasa i tražilica, s malo truda dobit ćete bolju sliku tržišta – kakve su tražene cijene. Stanovi i kuće prodaju se i izravno, vrlo često i preko društvenih mreža, u zatvorenim ili otvorenim grupama u kojima ne žele posrednike.
Koliko je bitna lokacija stana?
Znate li koje tri stvari određuju cijenu nekretnine?
Pa, lokacija, lokacija i lokacija! Ta prastara šala koju agenti za prodaju nekretnina jako vole ispričati je istinita.
Lokacija bitno utječe na cijenu kvadrata. U tom kontekstu morate se zapitati koji vam je dugoročni životni plan, recimo za idućih 5 do 10 godina. Planirate li nakon tog vremena prodavati stan, vodite računa da nekretnine na dobroj lokaciji bolje drže cijenu.
S druge strane, promislite – što je vama osobno važno? Kakve su vam trenutne životne okolnosti? Što je za vas idealna nekretnina?
Imate li obitelj i djecu, kupovina prvog stana bi vam trebala olakšati, a ne otežati budući životni ritam. Sigurno će vam od životne važnosti biti ima li u blizini škola i vrtića. Kakav je dječji park ispred zgrade?
Samcima će za odluku možda pravagnuti kakve su trgovine u kvartu, do kad rade ili kakva je ponuda restorana. Dobar fitness klub. Nekima je primarno da im je dom blizu posla, pa i ta činjenica itekako utječe na izbor.
Ljubitelji prirode i mira sigurno će izbjegavati strogi centar. Lokacija tik uz tramvajsku prugu jest tražena i atraktivna, ali ne i ljudima koji imaju osjetljiv san. Otvorite dobro uši i oči.
Što gledati i pitati o stanu koji vam je zapeo za oko?
Svatko od nas njeguje neki svoj specifični stil života, pa su i pogledi na životni prostor drukčiji. Kupovina prvog stana je kao ostvarenje sna, u glavi već imamo najbolji raspored, gdje će stajati kauč, a gdje nova fotelja. Ono što svi najprije pogledaju su tlocrt, broj soba, podovi, drvenarija, kupaona, pločice. Ali neke stvari lako je previdjeti, pa ćemo se njima pozabaviti
- Prvi dojam je najvažniji …. iako toga nismo ni svjesni.
E pa, već na ulazu u nekretninu „bacite oko“ na okućnicu ili prilaz zgradi. Ima li smeća ili cvijeća? Kakva su ulazna vrata, portafon, stubište, fasada. Već na prvi pogled možete procijeniti i sami kakvi su vam potencijalni susjedi. Ne želite one iz pakla, a ima ih!
- Pitajte poznanike znaju li što o zgradi ili susjedima? Sigurno netko živi u blizini.
- Zašto prodajete stan?
To naizgled bezazleno pitanje, a prodavatelj ga često ne očekuje, može vam otkriti neke sudbonosne detalje. A sitnice život znače.
- Kolike su zimske režije?
Uplatnice za siječanj i veljaču zatražite na uvid. Ti najhladniji zimski mjeseci kad grijanje radi na najjače će vam biti i najskuplji dio mjesečnih računa.
Ganc nova fasada, termo izolacija i suvremeni lift itekako utječu na kvalitetu života, pa i na cijenu stana. Moguće je da ste sa stanom kupili i kredit za sve te novotarije u zgradi, a otplaćuje se putem pričuve. Pričuva je mjesečna naknada koja se plaća u višestambenim zgradama i zakonska je obveza svih suvlasnika.
- Kada biste se mogli iseliti iz stana nakon prodaje?
To pitanje upućeno prodavatelju može otkriti koliko je ozbiljan u svojoj namjeri da stan stvarno i proda. Stavljajući stan u oglas mnogi tek ispipavaju vrijednost svoje nekretnine i pritom možda samo troše vaše dragocjeno vrijeme.
Može li se i kako pregovarati o cijeni stana?
- Koliko biste spustili cijenu za keš?
Nemojte se sramiti pitati, u pitanju je vaš novac. Ne oklijevajte kad treba spustiti cijenu nekretnine. Pregovori oko cijene su očekivani i uobičajeni. To je dio tradicije i folklora našeg tržišta. Pa čak i ako kupujete stan s kreditom i znate svoje mogućnosti, provjerite koliko je fleksibilan prodavatelj. Cijene u oglasnicima razlikuju se od onih ostvarenih 15 posto i više!
Mnogi ne očekuju, ali pregovarati se može i za cijenu stanova u novogradnji, posebno ako im je preostao jedan ili dva stana. Kod novogradnje imate bolji pregled stanja nekretnine. Ako investitor ulijeva povjerenje svojim ranijim radovima, a uz stan dobijete i garanciju na novogradnju na 2 do 10 godina. Kupnja je ugodnija. I nema renoviranja!
Ne upuštajte se u kupovinu bez „čistih papira“
I za kraj, na mjestu gdje se pišu stvari jednako važne kao i one na početku – iz svih kutova provjerite vlasništvo! Adrese, linkovi i upute za provjeru vlasništva nekretnine će vam dobro doći.
Prije nego pokažete ozbiljno zanimanje za stan provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Od vlasnika nekretnine zatražite sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje, te energetski certifikat.
Bez građevinske i uporabne dozvole zgrade teško ćete dobiti kredit u banci.
Zemljišno knjižni izvadak se sastoji od tri dijela: posjedovnice u kojem se opisuje nekretnina, katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl., vlasničkog lista gdje se navode podaci o vlasniku i sve promjene te teretnog lista. Vjerojatno ste za njega čuli – list C iz kojega je vidljivo je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom.
Ako nemate iza sebe agenciju ili odvjetnika, pa čak i ako ih imate, sve ove podatke možete vrlo jednostavno i sami provjeriti preko interneta, na stranicama Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave, na poveznici Uređena zemlja. Morate znati podatke prodavatelja i broj katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine.
Ne preskačite nikad ovaj ključni korak, jer sa stanom možete kupiti i goleme tuđe probleme koji vam mogu zagorčati taj divni novi svijet života u vlastitoj nekretnini. Provjerite sve, jer ako ste platili nekretninu ne znači da ste postali i vlasnik. I to je moguće! Kupoprodaja nekretnine je ozbiljan pothvat!