kupujem-stan-stanarica

Kupovina prvog stana nije mala stvar u životu. Na što sve treba paziti?

Kupovina prvog stana jedan je od najvećih pothvata u životu. I da, kažu i istraživanja, jedan od najstresnijih doživljaja. Nije ni čudo, jer u relativno kratkom vremenu potrebno je donijeti niz važnih odluka. A to može biti zastrašujuće. Prije kupnje stana neka pitanja jednostavno morate postaviti – sebi i prodavatelju 

Odakle i kako krenuti u potragu za mjestom koje se zove dom? 

Traženje i odabir stana, osobito  prvog,  ponajprije je emotivni doživljaj. Mnogi će reći da  su se na prvi pogled „zaljubili“ u neki prostor  ili da im je neki unutarnji, dobar osjećaj  pomogao u odabiru vlastitog gnijezda. I to je u redu! Ipak, kako emocije ne bi prevladale i dovele do krivih i skupih koraka treba uključiti i razum

Zbrojite se! Kupovina prvog stana je i financijski pothvat

Prvo i najvažnije što treba učiniti  je  suočiti se s financijama i napraviti realan financijski plan. Kad se na papir stavi iznos novca  s kojim raspolažemo, lakše je odrediti i cilj – koliki stan si možemo priuštiti i na kojoj lokaciji. To posebno vrijedi ako planirate uzeti stan na kredit.

Na tržištu je sve više financijskih savjetnika i kreditnih posrednika koji mogu pomoći oko novčanih nedoumica. Ima i onih čiji su savjeti za građane  besplatni, jer  proviziju uzimaju od banaka s kojima surađuju. Financijskim neznalicama možda je najbolje posavjetovati se sa stručnjacima koji poznaju trenutno financijsko tržište. Stan se kupuje jednom ili dvaput, a ulog je velik – životna ušteđevina ili obveza na dugogodišnje zaduženje u banci.  

Više od polovice kupaca u Hrvatskoj plaća nekretninu gotovinom.  Oni koji bez kredita ne mogu, zadužuju se u prosjeku za 60 posto iznosa. 

Sve to govori da kupovina prvog stana ne bi trebala biti ishitrena akcija. Zahtijeva i malo zbrajanja i oduzimanja prije konačne  odluke. Svakako je dobro imati ušteđenog novca.

Dodatni troškovi prilikom kupnje prve nekretnine

Mnogi do kraja pojednostave situaciju, pa uspoređuju mjesečni iznos za kredit s podstanarskom najamninom. No, u stvarnosti je mnogo skrivenih troškova, poput kapare, troškova procjene nekretnine, javnog bilježnika ili poreza. 

Uz to, vlasništvo i obvezuje, pa treba računati i na to da nekretnine treba održavati za što se u višestambenim zgradama plaća pričuva.  

Treba ostaviti  dovoljno vremena za traženje stana

Ritam tržišta protekle četiri godine određuju rokovi za državne stambene subvencije.  Uoči APN-ovog natječaja potražnja raste!  Uvjet za prijavu je da ne posjedujete nekretninu, znači riječ je o ljudima kojima je cilj traženje i kupovina prvog stana. Na tisuće ljudi je u istoj utrci – za najboljim stanom.

Mnogi, koji točno znaju što žele,  kakav stan trebaju, na   kojoj lokaciji ili možda u točno određenoj zgradi  tom procesu posvete i po godinu dana. Stanova, naravno, uvijek ima i bit će ih, no potragu za onim pravim treba početi mjesecima ranije.


zute-fotelje-stanarica
Mjesto za opuštanje

Kako pronaći stan – oglasnici, specijalizirane tražilice, društvene mreže, prijatelji i poznanici ili  agencija? 

Sve  izvore treba uzeti u obzir, nikad se ne zna kad će naletjeti onaj pravi – stan iz snova. 

Agencije nude personalizirani pristup, no on i košta. Prije potpisivanja ugovora , nije zgoreg provjeriti je li agencija u Registru posrednika na stranicama HGK

Osim toga, „zaguglajte“ i sami ime posrednika ili agencije, internet sve pamti.  Njihovi korisnici rado će ih pohvaliti ako su dobri, a bome i pokuditi ako nisu bili zadovoljni njihovom uslugom. Konkurencija je velika, u Hrvatskoj je oko 900 registriranih posrednika.  

Prije sklapanja bilo kakvog ugovora s agencijom dobro se raspitajte što sve možete od njih dobiti,  koje usluge i po kojoj cijeni – kolika je provizija. I naravno, uzmite nekoga tko poznaje lokalno tržište – vašu ciljanu lokaciju. Usporedite više ponuda

Agencije na svoje internetske stranice stavljaju većinu nekretnina koje imaju u ponudi.  Pretraga se pojednostavljuje s filterima u koje upisujete što u stvari tražite. Ta je usluga besplatna, no ako se odlučite za kupovinu,  može se dogoditi da ćete morati platiti proviziju agenciji koja stan prodaje, jer neke od njih naplaćuju  uslugu i prodavatelju i kupcu. 

Teško  ćete izbjeći posredovanje agencije i ako tražite stan sami, preko oglasnika. Većina stanova i kuća je iz ponude agencija. 

No, pretraživanjem  specijaliziranih oglasa  i tražilica, s  malo truda dobit ćete bolju sliku tržišta –  kakve su tražene cijene. Stanovi i kuće prodaju se i izravno, vrlo često i preko društvenih mreža, u zatvorenim ili otvorenim grupama u kojima ne žele posrednike. 

Koliko je bitna lokacija stana?

Znate li koje tri stvari određuju vrijednost stana? Pa, lokacija, lokacija i lokacija! Ta prastara šala koju agenti za prodaju nekretnina jako vole ispričati je  istinita. Lokacija bitno utječe na cijenu kvadrata. U tom kontekstu  morate se zapitati koji vam je dugoročni životni plan, recimo za idućih 5 do 10 godina. Planirate li nakon tog vremena prodavati stan, vodite računa da nekretnine na dobroj lokaciji bolje drže cijenu.

S druge strane, promislite –  što je vama osobno važno? Kakve su vam trenutne životne okolnosti?

Imate li obitelj i djecu, kupovina prvog stana bi vam trebala olakšati, a ne otežati budući životni ritam. Sigurno će vam od životne važnosti biti ima li u blizini škola i vrtića. Kakav je dječji park ispred zgrade?

Samcima će za odluku možda pravagnuti kakve su trgovine u kvartu, do kad rade ili kakva je ponuda restorana. Dobar fitness klub. Nekima je primarno da im je dom blizu posla, pa i ta činjenica itekako utječe na izbor.

Ljubitelji prirode i mira sigurno će izbjegavati strogi centar. Lokacija tik uz tramvajsku prugu jest tražena i atraktivna, ali ne i ljudima koji imaju osjetljiv san. Otvorite dobro uši i oči.


Što gledati i pitati o stanu koji vam je zapeo za oko? 

Svatko od nas  njeguje neki svoj specifični stil života, pa su i pogledi na životni prostor drukčiji. Kupovina prvog stana je kao ostvarenje sna, u glavi već imamo najbolji raspored, gdje će stajati kauč, a gdje nova fotelja. Ono što svi najprije pogledaju su tlocrt, broj soba, podovi, drvenarija, kupaona, pločice. Ali neke stvari lako je previdjeti, pa ćemo se njima pozabaviti

  • Prvi dojam je najvažniji …. iako toga nismo ni svjesni. 

E pa, već na ulazu u nekretninu „bacite oko“ na okućnicu ili  prilaz zgradi. Ima li smeća ili cvijeća? Kakva su ulazna vrata, portafon, stubište, fasada. Već na prvi pogled možete procijeniti i sami kakvi su vam potencijalni susjedi. Ne želite one iz pakla, a ima ih! 

  • Pitajte poznanike znaju li što o zgradi ili susjedima? Sigurno netko živi u blizini.
  • Zašto prodajete stan?

To naizgled bezazleno pitanje, a prodavatelj ga često ne očekuje, može vam otkriti neke sudbonosne detalje. A sitnice život znače. 

  • Kolike su zimske režije? 

Uplatnice za siječanj i veljaču zatražite na uvid. Ti najhladniji zimski mjeseci kad grijanje radi na najjače će vam biti i najskuplji dio mjesečnih računa. 

Ganc nova fasada, termo izolacija i suvremeni lift itekako utječu na kvalitetu života, pa i na cijenu stana. Moguće je da ste sa stanom kupili i kredit za sve te novotarije u zgradi, a otplaćuje se putem pričuve. Pričuva je mjesečna naknada koja se plaća u višestambenim zgradama i zakonska je obveza svih suvlasnika. 

  • Kada biste se mogli iseliti iz stana nakon prodaje?

To pitanje upućeno prodavatelju može otkriti koliko je ozbiljan u svojoj namjeri da stan stvarno i proda. Stavljajući stan u oglas mnogi tek ispipavaju vrijednost svoje nekretnine i pritom možda samo troše vaše dragocjeno vrijeme. Poznato je da se tek svaki 6. stan iz oglasnika i proda. 

Može li se i kako pregovarati o cijeni stana?

  • Koliko biste spustili cijenu za keš?

Nemojte se sramiti pitati, u pitanju je vaš novac. Pregovori oko cijene su očekivani i uobičajeni. To je dio tradicije i folklora našeg tržišta.  Pa čak i ako kupujete stan s kreditom i znate svoje mogućnosti,  provjerite koliko je fleksibilan prodavatelj. Cijene u oglasnicima razlikuju se od onih ostvarenih i do 10 posto! 

Mnogi ne očekuju, ali pregovarati se može i za cijenu stanova u novogradnji, posebno ako  im je preostao jedan ili dva stana. Kod novogradnje  je pregled stanja nekretnine bolji. Ako investitor ulijeva povjerenje svojim ranijim radovima, a uz stan dobijete i garanciju na 2 do 10 godina kupnja je ugodnija. I nema renoviranja!

plava-kuhinja-stanarica
Stan po mjeri obitelji

Ne upuštajte se u kupovinu bez „čistih papira“

I za kraj, na mjestu  gdje se pišu stvari jednako važne kao i one na početku- iz svih kutova provjerite vlasništvo!

Prije nego pokažete ozbiljno zanimanje za stan provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Od  vlasnika nekretnine zatražite sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje, te energetski certifikat

Bez građevinske i uporabne dozvole zgrade teško ćete dobiti kredit u banci. 

Zemljišno knjižni izvadak se sastoji od tri dijela: posjedovnice u kojem se opisuje nekretnina,  katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl., vlasničkog lista gdje se navode podaci o vlasniku i sve promjene te teretnog lista.  Vjerojatno ste za njega čuli – list C iz kojega je vidljivo je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom.

Ako nemate iza sebe agenciju ili odvjetnika, pa čak i ako ih imate, sve ove podatke možete vrlo jednostavno i sami provjeriti preko interneta,  na stranicama Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave, na poveznici Uređena zemlja. Morate znati podatke prodavatelja i  broj katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine. 

Ne preskačite nikad ovaj ključni korak, jer sa stanom možete kupiti i goleme tuđe probleme koji vam mogu zagorčati taj divni novi svijet života u vlastitoj nekretnini.