Provjera statusa nekretnine ili što to znači kad kažemo čisti papiri

Kupnja nekretnine velik je korak za svakoga, a u tom procesu neizbježna je provjera statusa nekretnine. Ima li stan ili kuća čiste papire, odnosno posjeduje li nekretnina čistu i sređenu dokumentaciju nije pitanje koje se preskače ili prepušta slučaju.  

Nemojte žuriti ni preskakati detaljnu provjeru dokumentacije, jer ono što se može činiti kao povoljna nekretnina s nesređenom dokumentacijom, može vam zadati brojne probleme i glavobolje u budućnosti.

Pod sređenom dokumentacijom podrazumijevaju se čisto vlasništvo, zakonitost postojeće nekretnine te usklađenost stanja u dokumentaciji i na terenu.

1. Čisto vlasništvo nad nekretninom

Vlasništvo nad nekretninom ili njenim dijelom upisana je u Vlastovnici unutar Zemljišnoknjižnog izvadka, odnosno ZK izvadka kojeg je moguće provjeriti u Zemljišnoknjižnom odjelu (gruntovnici) nadležnog suda gdje se nalazi nekretnina.

U ZK izvadku bitno je provjeriti je li nekretnina ili dio nekretnine koju kupujete, u 1/1 vlasništvu osobe ili osoba s kojima sklapate kupoprodajni ugovor.

Osobito pripazite na:

Provjera vlasništa nekretnine

Ukoliko se u ZK ulošku nekretnine ili dijela nekretnine koju želite kupiti, nalaze upisane i druge osobe osim vašeg prodavatelja, a od kojih ne kupujete nekretninu te iste neće ovjeriti svoj potpis kod javnog bilježnika na ugovoru o kupoprodaji ili darovanju. Te osobe će i dalje ostati upisane neovisno o vašoj kupnji. Ponekad se radi o davno preminulim precima prodavatelja, za koje nije proveden prijenos vlasništva, ponekad o stvarnim, živućim suvlasnicima.  

Tereti i hipoteke

U ZK ulošku, dijelu Teretovnica,  upisani su  eventualni tereti, hipoteke, zabilježbe ili neriješeni postupci, koji se prenose na novog vlasnika ukoliko ih prodavatelj nije prethodno riješio.

Etažiranje

Ukoliko kupujete stan u višestambenoj zgradi, provjerite da je zgrada etažirana i nad stanom uspostavljeno etažno vlasništvo, te upisani svi dijelovi koji mu pripadaju (parkirališna mjesta, spremišta i slično).

2. Zakonitost (legalnost) nekretnine

Nekretnina (kuća ili zgrada) je zakonita ukoliko posjeduje odgovarajući akt temeljem kojeg je sagrađena, kao što je građevinska dozvola. Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Dodatno savjetujemo zatražiti uvid i u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole, kako bi provjerili kompletnu dokumentaciju, koju je prethodni vlasnik trebao ishoditi kroz faze izgradnje kuće.

Ukoliko je nekretnina građena nezakonito, te naknadno “legalizirana”, provjerite da posjeduje pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju. Navedeno Rješenje je finalan dokument, koji ima snagu uporabne dozvole.

Ukoliko je nekretnina građena prije 1968. godine, potrebno je imati dva dokumenta: Uvjerenje da je građevina građena prije 1968.godine, koju izdaje Gradski ured za katastar i geodetske poslove (ili Državna geodetska uprava), te isto tako, treba imati i Uporabnu dozvolu za građevine građene prije 1968.godine.

Također, pripazite da nekretnina nije naknadno dograđivana u odnosu na gore navedene dokumente, jer se svi dograđeni dijelovi izvedeni bez dokumentacije smatraju nezakonitima.

3. Usklađenost stanja u dokumentaciji i na terenu

Usklađenost ZK uloška i Posjedovnog lista

Posjedovni list koji izdaje Katastar nekretnina, nije isto što Vlastovnica u ZK izvadku, te ponavljamo da je jedina točna informacija o vlasništvu ona iz ZK uloška. Ova dva dokumenta trebala bi biti usklađena, tj. upisane iste osobe. Ukoliko su u Posjedovnom listu upisane druge osobe od onih u ZK ulošku, svakako inzistirajte da prodavatelj uskladi podatke prije prodaje.

Upis nekretnine u katastar i gruntovnicu

Nakon što je ishođena uporabna dozvola ili Rješenje o izvedenom stanju, nekretninu je uz pomoć geodetskog elaborata za upis objekta  i eventualni elaborat o usklađenju katastarskog i zemljišno knjižnog stanja (oboje izrađuje ovlašteni geodet), potrebno upisati u Katastru i Gruntovnici.

Usklađenost površine čestice i stanja međa na terenu

U nekim slučajevima, zbog digitalizacije katastarskog plana, površina čestice iz dokumentacije neće se savršeno poklopiti sa onom na terenu. Ukoliko postoji sumnja ili na terenu nisu vidljive međe, najpouzdaniji način provjere je angažiranje geodeta koji će iskolčiti ili obnoviti međe. 

Gdje mogu dobiti dokumente za provjeru statusa nekretnine?

ZK izvadak možete zatražiti odlaskom u Gruntovnicu u koju čestica pripada, a Izvadak iz katastarskog plana i Posjedovni list u Katastru nekretnina. Ovi dokumenti dostupni su i online, u sustavu e-građanin, na stranici: https://oss.uredjenazemlja.hr.  

Kako biste dobili potrebne dokumente i bili sigurni da je vaša provjera statusa nekretnine uspjela, potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu nekretnine.

Ukoliko niste sigurni oko svih koraka koje podrazumijeva provjera statusa nekretnine ili postoji neusklađenost podataka, naš savjet je angažirati stručnjaka, odvjetnika ili geodeta kako bi provjerili pitanje vlasništva i usklađenosti dokumentacije, te arhitekta kako bi provjerio zakonitost nekretnine.

Pravnim savjetima u pisanju članka sudjelovala je i odvjetnica Blaženka Ćulap.