Već po ulaznim vratima, haustoru ili liftu može se vidjeti jesu li i koliko stanari složni. Zgrade i njihovi stanovnici čine male ili veće zajednice u kojima smo dužni voditi brigu i šire od vlastita „četiri zida“. No, primijetila sam da u tim našim zajednicama mnogi ne znaju što je stambena pričuva i čemu služi. A najveća zabluda je, čini mi se, da su upravitelj i predstavnik suvlasnika ista osoba. Pa, krenimo redom…
Upravljanje zgradama ne bi trebala biti tuđa briga
Dok ne otključamo vrata svog stana prolazimo i zajedničkim prostorom kojeg svakodnevno koristimo – pa bi se o njemu trebali svi podjednako i brinuti. Suvlasnici su ti koji su dužni održavati, upravljati i gospodariti svojom zajedničkom nekretninom. No, kako u stvarnosti stambena simbioza ne funkcionira idealno, za održavanje kvalitete zajedničkog života imamo zakonom predviđene alate. Za početak, sve zgrade s tri ili više stanova moraju imati upravitelja.
Za one koji znaju „otprilike“ da imaju nekog predstavnika suvlasnika i upravitelja, ali u stvari ne znaju čemu služi pričuva, donosimo objašnjenja na jednom mjestu.
Suvlasnici imaju prava, ali ne zaboravimo i obveze
Više od 20-tak godina imamo Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Tim zakonom nestalo je društveno vlasništvo i stanari postaju vlasnici, ali i suvlasnici zajedničkih dijelova zgrade. A svi koji nečim gospodare, osim prava imaju i obveze.
Suvlasnikom se smatra svatko tko u nekoj zgradi posjeduje stan ili neki drugi prostor i stoga ima i dužnosti:
- sudjelovati u upravljanju i održavanju
- odlučivati o bitnim pitanjima vezanim uz redovno i izvanredno održavanje
- izabrati predstavnika
- odlučivati o imenovanju upravitelja
- provoditi sva rješenja tijela državne i lokane uprave i samouprave koja se donose u cilju zaštite javnog interesa.
Suvlasnik je, dakle, vlasnik stana, poslovnog prostora ili neke druge prostorije u zgradi, ali njegovi nisu ništa manje ni krovište, oluk, dimnjak, fasada, stubište, lift, zajedničke cijevi i kotlovnica, ulazna vrata ili portafon.
Treba napomenuti da je u pripremi novi, suvremeniji Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.
Tko sastavlja međuvlasnički ugovor?
Međuvlasnički ugovor je temeljni dokument, svojevrsni „mali Ustav“ svake stambene zgrade. Mora biti u pisanom obliku. Njime se utvrđuje sve vezano za upravljanje i korištenje nekretnine, pa tako i tko će biti predstavnik suvlasnika, upravitelj, ali i koliko će se plaćati pričuva.
Ugovor vrijedi kada ga potpiše većina, a odnosi se i na one suvlasnike koji su to pravo stekli naknadno, odnosno doselili u zgradu nakon sklapanja.
Treba napomenuti – većina se računa prema površini, a ne prema broju stanara. To znači da, primjerice, u zgradi s 5 stanova većinu mogu imati i dva suvlasnika ako su njihovi stanovi kvadraturom 51 posto veći od preostalih.
Predstavnik suvlasnika je osoba koja vas zastupa u svim poslovima vezanim za zgradu.
Suvlasnici biraju svog predstavnika između sebe i definiraju koje su mu dužnosti. Prema čl. 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se navodi da međuvlasnički ugovor sadrži ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i upravljanje… to bi trebala biti osoba koja ima vlasništvo u zgradi.
No, u praksi je poznato da tu dužnost neki predstavnici suvlasnika obavljaju i na više adresa.
Kako postaviti i smijeniti predstavnika suvlasnika?
Predstavnik suvlasnika nadzire zajedničku blagajnu, komunicira s upraviteljem o redovnom i izvanrednom održavanju te bi vas o svemu redovito morao izvještavati.
Predstavnika suvlasnika može smijeniti onaj tko ga je i postavio – suvlasnici. Za to je potrebno više od 50 posto suvlasničkih dijelova tj. kvadrata. U praksi to može biti i 50,01 posto (što nije za zanemariti u neboderima ili Mamutici). Inicijativu može pokrenuti bilo koji suvlasnik, najpraktičnije papirnato – skupljajući potpise.
Prema podacima Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada čak 78 posto suvlasnika nije zadovoljno radom predstavnika suvlasnika, pa često dobivaju pitanje o smjeni. Tako savjetuju da pojedinac ili grupa ostalim suvlasnicima dostave pisani prijedlog s obrazloženjem i pitanjem “ZA” ili “PROTIV”. Izjašnjavati se mogu samo knjižni vlasnici. Preporuka je da se na istom papiru unese i prijedlog za imenovanje novog predstavnika. Za provjeru pisanih izjašnjavanja, formira se komisija koja utvrđuje vjerodostojnost izjava, i o tome sačine zapisnik. Ako se za smjenu izjasni natpolovična većina, pripremi se odluka o razrješenju predstavnika, savjetuje Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada.
Ukoliko postoji opravdana sumnja u, najblaže rečeno, u dobre namjere predstavnika suvlasnika moguće je posegnuti i za pravnim sredstvima, odnosno tužiti ga sudskim putem.
Predstavnik suvlasnika može biti plaćen, ali i ne mora. Sve ovisi o dogovoru. Honorar isplaćuje upravitelj zgrade koji je usto obvezan uplatiti i sva davanja (poreze i doprinose). Naknada iznosi koliko se stanari dogovore, a ako se naplaćuje po broju stanova, taj se posao isplati u većim zgradama i dobar je dodatni izvor prihoda. No, još su česte situacije da se nikome od vlasnika ne da prihvatiti tog često nezahvalnog posla, a to pokazuje svijest stanara za brigu o vlastitoj imovini.
Što radi predstavnik suvlasnika, a što upravitelj? Radi se o dvjema različitim, ali glavnim ulogama u zgradi
Upravitelj upravlja zgradom, u ime i za račun suvlasnika. Ukratko, održava zajedničke dijelove zgrade. I ne, to nije isto što i predstavnik suvlasnika.
Svaka zgrada s tri ili više stanova mora imati upravitelja. To može biti pravna ili fizička osoba, tj. obrtnik, koji su registrirani za poslove održavanja. Ukoliko stanari sami ne izaberu i imenuju upravitelja, zgrada dobiva prinudnu upravu, što je vrlo čest slučaj u Zagrebu, pa je gradsko poduzeće GSKG i najveći upravitelj u Hrvatskoj.
Stanari većinom biraju upravitelja i imenuju ga u Međuvlasničkom ugovoru. Kako će održavati zgradu, koji mu je opseg poslova definira se pobliže Ugovorom o upravljanju. Upravitelj je ovlašten i dužan izraditi godišnji program upravljanja i održavanja zgrade. Za redovite poslove dovoljna je većina suvlasničkih udjela, dok je za izvanredne poslove potrebna suglasnost svih suvlasnika.
Evo i koji su to izvanredni poslovi:
- poboljšice na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala, npr. dizalo)
- dogradnja
- nadogradnja
- promjena namjene
- pravo građenja
- otuđenje
U Hrvatskoj ne postoji Registar upravitelja zgradama, ali imaju svoj Kodeks pri HGK te udrugu „Upravitelj“ na čijim je stranicama moguće vidjeti članove Udruge. http://www.udruga-upravitelj.hr/clanovi/clanovi-udruge-upravitelj/38
Naknada upravitelju određuje se Ugovorom o upravljanju kojeg sklapaju upravitelj i suvlasnici. Kao ni honorar predstavniku suvlasnika, nije definirana Zakonom, već je stvar dogovora.
Minimalna visina pričuve
Stambena pričuva je mjesečna naknada za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Ukratko zajednička blagajna.
Pričuvu stanari uplaćuju na zajednički račun, a minimalno su dužni platiti najmanje u visini koja odgovara 0,54 posto vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje. 2.70 kuna je iznos koji predstavlja sadašnji zakonski minimum, dok je iznos od 1.53 kn bio primjenjiv u vrijeme donošenja zakona.
Taj najnužniji iznos plaćaju stanari u zgradama pod prinudnom upravom. Stanari koji su izabrali predstavnika suvlasnika i upravitelja sami odlučuju koliki im je mjesečni iznos potreban za redovito i uredno održavanje, a prema financijskim mogućnostima stanara i potrebama zgrade.
Što se sve plaća iz pričuve?
Kad na red dođu veći zahvati na stol dolazi i pitanje povećanja pričuve. Za takvu odluku potrebna je natpolovična većina, opet gledajući prema kvadraturi, a ne broju osoba. Mnogi se od samog početka odlučuju na viši iznos pričuve jer se tako akumuliraju sredstva za neke nepredviđene situacije kojih uvijek ima.
Upravitelj otvara račun za zajedničku pričuvu, brine o naplati te izvještava stanare o stanju. Neplaćanje pričuve se može i obiti o glavu. To je zakonski propisani trošak, a u krajnjem slučaju upravitelj je dužan provesti i ovrhu nad neplatišama.
Prema Uredbi o održavanju zgrada pričuva ne može služiti za održavanje posebnih dijelova – a to su stanovi i drugi prostori u vlasništvu građana ili drugih pravnih osoba. Popisani su i radovi koji se mogu financirati iz pričuve, ali u principu, s pričuvom se može sve što suvlasnici zajedničkom odlukom odluče.
Dogovor kuću gradi
Ugradnja dizala ili centralnog grijanja su poboljšice koje iziskuju znatna sredstva iz pričuve i često su takve situacije početak loših međuljudskih odnosa u zgradi jer nisu svi istog mišljenja ili iste financijske moći.
A za poboljšice, kaže zakon, potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Kad nema pristanka svih stanara zakon – čl.87 stavak 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, predviđa mogućnost da suvlasnici koji imaju većinu sami snose troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve ne ugrožavajući redovito održavanje, te ako poboljšice neće ići na štetu nadglasanih sustanara.