Gradnja kuće od ideje do realizacije u 5 jednostavno objašnjenih faza

Imate zemljište na kojem planirate gradnju kuće ili postojeću kuću koju planirate rekonstruirati ili možda srušiti pa izgraditi zamjensku kuću? Donosimo mali vodič kako od ideje do realizacije gradnje kuće, uz osvrt na vrijeme trajanja i troškove koji vas putem očekuju.

1. Zadaci investitora

Prije nego krenete u bilo koji daljnji korak, svakako vodite računa o nekoliko bitnih stvari:

– da imate čiste papire vezano za česticu ili postojeću kuću

– okvirno definirajte projektni zadatak, koju površinu kuće želite, broj soba i katova. Ukoliko je vama jasno što želite, projektanti će na temelju tih zahtjeva lakše osmisliti organizaciju, izgled i položaj kuće.

– razmislite o raspoloživom budžetu kako bi sukladno njemu uskladili svoje želje i projektni zadatak.

– nakon što ste okvirno definirali projektni zadatak i ukupnu površinu kuće, zatražite ponude za izradu projektne dokumentacije u arhitektonskim uredima.

Dokumentacija potrebna za ishođenje građevinske dozvole te gradnju kuće obuhvaća arhitektonski projekt, projekt konstrukcije (statike), vodovoda i odvodnje, elektroinstalacija, strojarstva (grijanje, hlađenje i ventilacija) te usluge geodeta. Ovisno o lokacijskim uvjetima na čestici i zahtjevnosti projektnog zadatka, u nekim slučajevima potrebni su dodatni projekti ili elaborati, kao što su geomehanički elaborat, elaborat zaštite od požara, revizija statike i slično.

Gradnju kuće treba dobro isplanirati

U izradi projektne dokumentacije, ključnu ulogu ima arhitektonski ured koji vodi i koordinira izradu dokumentacije te vodi komunikaciju s projektantima drugih struka.

Pri odabiru arhitektonskog ureda, neka vam ne bude presudna samo cijena po principu najjeftinije ponude. Važnije je odabrati ured čiji vam se rad i reference sviđaju, a preporučujemo dogovoriti sastanak s uredima čije ponude ste primili, kako bi ostvarili što bolju komunikaciju i vidjeli na koji način rade.

2. Izrada projektne dokumentacije za gradnju kuće

Proces projektiranja i izrade projektne dokumentacije počinje izradom idejnog rješenja, u kojem arhitekti u skladu s vašim zahtjevima (projektnom zadatku) daju prijedlog organizacije, izgleda i položaja kuće.

Ovisno o stupnju složenosti projekta i međusobnoj komunikaciji investitora i arhitekta, izrada idejnog rješenja traje oko mjesec dana ili duže.

Nakon što se definira idejno rješenje, zajedno s pripadajućim tehničkim opisom, predaje se na ishođenje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja u nadležni Odjel za graditeljstvo (napomena: točan naziv ureda razlikuje se diljem RH). Odjel za graditeljstvo potom idejno rješenje prosljeđuje nadležnim javnopravnim tijelima i komunalnim poduzećima (npr. HEP, Plinara, Vodovod i odvodnja, MUP i slično) kako bi od njih ishodili posebne uvjete priključenja. Ishođenje uvjeta zakonski je propisano na 15 dana.

Po dobivanju posebnih uvjeta i uvjeta priključenja, može se pristupiti izradi glavnog projekta za ishođenje građevinske dozvole.

Glavni projekt

Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i određenih zahtjeva i uvjeta.

Izrada glavnog projekta obično traje 30-60 dana od primanja Posebnih uvjeta, ovisno o zahtjevnosti projekta i dogovorenim rokovima.

Po završetku izrade glavnog projekta, pokreće se postupak ishođenja građevinske dozvole u nadležnom Odjelu za graditeljstvo. U sklopu ishođenja građevinske dozvole nadležni Odjel šalje glavne projekte na adrese javnopravnih tijela i komunalnih poduzeća koja su prethodno izdala posebne uvjete i uvjete priključenja, kako bi izdali potvrde glavnog projekta. Potvrdom se ovjerava da je glavni projekt izrađen u skladu s njihovim uvjetima.

Također, u sklopu postupka izdavanja građevinske dozvole zovu se susjedi, tj. vlasnici čestica koje neposredno graniče sa vašom česticom.

Kuća ili stan? Ovisi i o troškovima…

Koliko je vremena potrebno za ishođenje građevinske dozvole?

Vrijeme potrebno za ishođenje građevinske dozvole dosta se razlikuje unutar RH, te može trajati mjesec dana, pa i znatno duže. Produženje vremena izdavanja mogu izazvati i nečisti vlasnički papiri, koje smo naveli bitnima na samom početku ovog članka.

Važno! Gradnji kuće može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Građevinska dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Smatra se da je investitor pristupio gradnji od dana prijave gradilišta.

Izvedbeni projekt i troškovnik

Izvedbeni projekt i troškovnik za obiteljske kuće nisu obavezan dio projektne dokumentacije, ali su svakako preporučljivi, kao podloga za kvalitetnu gradnju i nadziranje troškova.

Izvedbenim projektom razrađuju se svi detalji za kvalitetnu gradnju. Za manje obiteljske kuće najčešće se radi izvedbeni projekt arhitekture i konstrukcije (plan armature i oplate), dok se za zahtjevnije projekte bez obzira na njihovu veličinu preporučuju i izvedbeni projekti instalacija.

Troškovnikom su opisani i definirani svi radovi i količine – koji su potrebni da bi se kuća gradila. Nakon izrade troškovnika, možete zatražiti ponude za gradnju od izvođača.

3. Odabir izvođača, gradnja kuće i nadzor nad gradnjom

Odabir izvođača za gradnju kuće

Na temelju troškovnika koji su ispunile različite tvrtke za izvođenje odlučite se za onu ponudu koja vam najviše odgovara. Treba imati na umu cijenu, kao i reference te preporuke tvrtki od kojih ste primili ponude. S odabranim izvođačem preporučljivo je potpisati ugovor kojim se definira obim radova iz troškovnika, dogovorena cijena i rokovi.

Gradnja kuće može početi

Gradnji kuće može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, te 8 dana od prijave gradilišta. Gradilište prijavljujete Odjelu za graditeljstvo koje je izdalo građevinsku dozvolu, a podatke o građevnoj dozvoli i svim sudionicima u gradnji potrebno je istaknuti na gradilišnoj tabli, postavljenoj na vidljivom mjestu.

Nadzor nad radovima

U postupku gradnje, potrebno je angažirati nadzornog inženjera koji vrši kontrolu kvalitete izvedenih radova i kontrolu izvedenih troškovničkih stavki koji će vam doći na naplatu od strane izvođača. Uz to, nadzorni inženjer daje završno izvješće o izvedenoj građevini potrebno za dobivanje uporabne dozvole.

4. Završetak radova i uporabna dozvola

Po završetku radova, potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu pri uredu koji je izdao i građevinsku dozvolu.

Dokumentacija potrebna za ishođenje uključuje :

  • izvješća izvođača
  • izvješća nadzornog inženjera i geodeta u kojima se potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s dozvolom i glavnim projektom
  • te energetski certifikat

Unutar procedure ishođenja uporabne dozvole provodi se tehnički pregled kako bi se utvrdila usklađenost izvedene građevine sa građevinskom dozvolom i glavnim projektom. Po uspješno završenom tehničkom pregledu, nadležni Odjel za graditeljstvo izdaje uporabnu dozvolu.

Nakon što ishodite uporabnu dozvolu, slijedi završni korak, a to je upis kuće u nadležni ured za katastar, a slijedom i u zemljišnu knjigu.

Koliko živaca, vremena i novca treba za gradnju kuće?

5. Troškovi gradnje kuće

A koliko sve to košta? Prije nego krenete velikim koracima prema izgradnji kuće, dobro je raspitati se i pobrojati troškove koji vas putem očekuju.

Pišući članak, na umu smo imali proceduru i troškove za prosječnu obiteljsku kuću od cca 200 m2.

! NAPOMINJEMO da su troškovi okvirni i služe za grubu procjenu.

Troškove vezane za gradnju kuće podijelit ćemo u četiri skupine:

Trošak projektne dokumentacije

Cijena projektne dokumentacije definira se ovisno o zahtjevnosti projektnog zadatka i detaljnosti izrade projektne dokumentacije. Za kuće od cca 200 m2, cijene se okvirno kreću oko 30-50 eura po m2, što iznosi oko 45.000 – 75.000 kn + pdv. Ova cijena uključuje osnovni paket projekata, a za slučaj da su potrebni dodatni projekti i elaborati, cijena će biti veća.

Trošak građevinske dozvole, komunalnog i vodnog doprinosa

Sama građevinska dozvola nije velik trošak i kreće se oko 800 -1.000 kn. Veći trošak su komunalni i vodni doprinos, koji se plaćaju prema m³ buduće građevine.

Iznos komunalnog doprinosa definira jedinica lokalne samouprave, te je različit unutar RH. Primjerice, u Zagrebu su definirane 4 zone, unutar kojih cijena komunalnog doprinosa iznosi od 56 kn/m3 do 118 kn/m3, dok je u nekim dijelovima Hrvatske cijena komunalnog doprinosa i znatno manja. Neki gradovi nude i dodatne olakšice – primjerice, za projekte energetski učinkovitih kuća ili popuste za jednokratne uplate komunalnih doprinosa.

Računice radi, prosječna obiteljska kuća od 200 m2 ima volumen od cca 600 m3. Ukoliko gradite u Zagrebu u 1. zoni, cijena komunalnog doprinosa iznosit će 600 m3 x 118 kn/m3 =70.800 kn, dok je u 4. zoni iznos 33.600 kn.

Vodni doprinos obračunavaju Hrvatske vode u skladu s tri zone u RH, te vodni doprinos za obiteljske kuće do 400m2 iznosi 8,44 kn/m3 za Zagreb i obalno područje, 5,63 kn/m3 za ostatak RH i 2,10 kn/m3 za područje posebne državne skrbi RH.

Računice radi, za prosječnu kuću od 200 m2 i 600 m3 volumena, cijena vodnog doprinosa u Zagrebu će iznositi 600 m3 x 8,44 kn/m3 = 5.064 kn, u ostatku RH 3.378 kn, a u području posebne državne skrbi 1.260 kn.

! Ukoliko rekonstruirate postojeću kuću ili gradite zamjensku, od volumena projektirane kuće oduzima se ukupan volumen postojeće kuće, te se time smanjuju troškovi.

Izračunajte troškove prije nego kuća dođe pod krov

Trošak priključaka

Ukoliko gradite novu kuću na čestici koja nema postojeće priključke, troškovi će uključiti:

-priključak struje

Priključak struje obračunava se po traženoj priključnoj snazi (broju kW) definiranoj u glavnom projektu elektroinstalacija, te iznosi 1.350 kn +pdv po ugrađenom kW.

Primjerice, ako je priključna snaga 7,36 kW  trošak iznosi 7,36 kW x 1.350 kn = 9.936kn+pdv.

-priključak vode i odvodnje

Trošak priključka vode i odvodnje iznosi okvirno 10.000-15.000kn

– priključak plina

Trošak priključka plina iznosi okvirno 12.000 kn, međutim niste obavezni priključiti se na plin ukoliko koristite drugi energent za grijanje i hlađenje (dizalicu topline ili slično), što se definira glavnim projektom strojarstva.

! Ukoliko rekonstruirate postojeću kuću ili gradite zamjensku, troškovi priključaka ovise o tome u kojoj mjeri je potrebno rekonstruirati postojeće priključke, te su u pravilu manji od cijene novih priključaka.

  Trošak gradnje

2021. godina pokazala je trend značajnog rasta cijena građevinskih materijala i radova te je točan trošak gradnje moguće znati tek po izrađenom projektu, definiranim troškovnicima i dobivenim ponudama od izvođača.

Kako bi odredili okvirnu računicu potrebnu za izradu financijske konstrukcije, prema našoj procjeni uzet ćemo cijenu gradnje od 1.200 eura/m2, koja bi uključila građevinsko-obrtničke radove s instalacijama.

Za prosječnu kuću od 200 m2, ukupan trošak gradnje došao bi okvirno 200 m2 x 1.200 eura/m2= 240.000 eura tj. 1.800.000 kn + pdv.

Tatjana Liktar Elez je ovlaštena arhitektica te osnivačica arhitektonskog ureda METAR MILIMETAR. U svom radu teži arhitekturi koja je odmjeren spoj funkcionalnosti, estetike i ugode, imajući na umu da je svaki metar, centimetar, a ponekad i milimetar bitan kako bi se prostor što bolje i kvalitetnije koristio.