Imate zemljište na kojem želite graditi kuću ili možda planirate rekonstrukciju postojeće kuće? Ovaj detaljan vodič provest će vas kroz sve faze gradnje, od početne ideje do konačne realizacije. Također ćemo se osvrnuti na vremenski okvir i troškove za gradnju kuće koje možete očekivati. Ovu temu snimili smo i u video formatu, pa sve o gradnji kuće u Hrvatskoj i stvarnim troškovima možete pogledati i u epizodi Stanarica Podcasta.
1. Zadaci investitora
Prije nego što krenete, obratite pažnju na nekoliko ključnih stvari:
- Provjerite vlasničke papire za zemljište ili kuću.
- Definirajte željenu površinu kuće, broj soba i katova. Jasne smjernice olakšavaju projektantima izradu tlocrta.
- Planirajte budžet kako biste uskladili želje i projekt.
- Nakon definiranja projekta, zatražite ponude za izradu projektne dokumentacije od arhitektonskih ureda.
Dokumentacija za gradnju kuće
Dokumentacija potrebna za ishođenje građevinske dozvole te gradnju kuće obuhvaća:
- Arhitektonski projekt
- Projekt konstrukcije (statika), vodovoda i odvodnje, elektroinstalacija, strojarstva (grijanje, hlađenje i ventilacija)
- Usluge geodeta
- Ovisno o lokacijskim uvjetima i složenosti projekta, možda će vam trebati dodatni projekti ili elaborati, poput geomehaničkog elaborata, elaborata zaštite od požara, ili revizije statike.
Cijena projektne dokumentacije
Arhitektonski ured igra ključnu ulogu u izradi i koordinaciji dokumentacije, te komunikaciji s projektantima drugih struka. Nemojte se voditi samo cijenom – dobar projekt ključan je za dugoročnu vrijednost vaše kuće.
Preporučujemo sastanak s nekoliko ureda kako biste vidjeli njihov rad i ostvarili dobru komunikaciju.
2. Izrada projektne dokumentacije: kako započeti gradnju kuće
Projektiranje započinje izradom idejnog rješenja, gdje arhitekti predlažu organizaciju, izgled i položaj kuće prema vašim zahtjevima. Proces traje oko mjesec dana ili duže, ovisno o složenosti projekta i komunikaciji s arhitektima.
Nakon definiranja idejnog rješenja, uz tehnički opis, podnosi se zahtjev za ishođenje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja nadležnom Odjelu za graditeljstvo.
Odjel zatim prosljeđuje idejno rješenje relevantnim javnopravnim tijelima i komunalnim poduzećima (npr. HEP, Plinara, Vodovod i odvodnja, MUP) kako bi dobio posebne uvjete priključenja, što zakonski traje 15 dana, no u praksi često i duže.
Glavni projekt za izgradnju kuće
Nakon dobivanja posebnih uvjeta i uvjeta priključenja, možete započeti s izradom glavnog projekta za ishođenje građevinske dozvole. Glavni projekt je zbir međusobno usklađenih projekata koji pružaju tehničko rješenje građevine i dokazuju ispunjavanje temeljnih zahtjeva, kao i drugih propisanih uvjeta.
Izrada glavnog projekta obično traje između 30 i 60 dana, ovisno o složenosti projekta i dogovorenim rokovima.
Ishođenje građevinske dozvole
Nakon završetka glavnog projekta, pokreće se postupak ishođenja građevinske dozvole u nadležnom Odjelu za graditeljstvo. Tijekom ovog postupka, glavni projekt se šalje relevantnim javnopravnim tijelima i komunalnim poduzećima kako bi dobili potvrdu da je projekt u skladu s njihovim uvjetima.
Također, pozivaju se susjedi, tj. vlasnici susjednih parcela, radi davanja primjedbi.
Koliko je vremena potrebno za ishođenje građevinske dozvole?
Vrijeme potrebno za ishođenje građevinske dozvole može se značajno razlikovati diljem Hrvatske, i može trajati od mjesec dana do nekoliko mjeseci. Kašnjenja mogu biti uzrokovana i neurednim vlasničkim papirima, stoga je važno da su svi dokumenti uredni od samog početka.
VAŽNO! Gradnja kuće može započeti tek nakon dobivanja pravomoćne građevinske dozvole. Dozvola vrijedi tri godine, a gradnja se smatra započetom kada prijavite gradilište.
Izvedbeni projekt i troškovnik za izgradnju
Iako izvedbeni projekt i troškovnik nisu obavezni, vrlo su korisni za kvalitetnu gradnju i kontrolu troškova. Izvedbeni projekt detaljno razrađuje sve aspekte gradnje, dok troškovnik opisuje i definira sve potrebne radove i količine.
Nakon izrade troškovnika, možete zatražiti ponude za gradnju od izvođača, što vam pomaže u planiranju i kontroliranju budžeta.
3. Odabir izvođača, gradnja kuće i nadzor nad gradnjom
Odabir izvođača za gradnju kuće
Na temelju troškovnika koji su ispunile različite tvrtke, odlučite se za ponudu koja vam najviše odgovara. Osim cijene, važno je uzeti u obzir reference i preporuke. Preporučuje se potpisivanje ugovora kojim se definiraju obim radova, cijena i rokovi.
Gradnja kuće može početi
Gradnja kuće može započeti nakon dobivanja pravomoćne građevinske dozvole i prijave gradilišta Odjelu za graditeljstvo. Podatke o dozvoli i sudionicima u gradnji potrebno je istaknuti na vidljivoj gradilišnoj tabli.
Nadzor nad radovima
Tijekom gradnje angažirajte nadzornog inženjera koji kontrolira kvalitetu radova i troškove. Nadzorni inženjer daje završno izvješće potrebno za dobivanje uporabne dozvole.
Od 2023. na snazi je obaveza vođenja e-građevinskog dnevnika, koji je zamijenio dotadašnje „papirnate“ dnevnike.
4. Uporabna dozvola i završetak radova
Nakon završetka radova, potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu pri uredu koji je izdao građevinsku dozvolu. Za ishođenje uporabne dozvole trebate:
- Uredno vođen e-Građevinski dnevnik
- Izvješća nadzornog inženjera i geodeta koja potvrđuju da je građevina izgrađena u skladu s dozvolom i glavnim projektom
- Izvješća izvođača i certifikati ugrađenih materijala
- Energetski certifikat
U postupku ishođenja uporabne dozvole provodi se tehnički pregled kako bi se potvrdila usklađenost izvedene građevine s građevinskom dozvolom i glavnim projektom. Nakon uspješno završenog tehničkog pregleda, nadležni Odjel za graditeljstvo izdaje uporabnu dozvolu.
Nakon dobivanja uporabne dozvole, kuću je potrebno upisati u katastar i zemljišnu knjigu.
5. Koliko košta gradnja kuće
Pitate se koliko će vas koštati gradnja kuće? Prije nego krenete, važno je znati okvirne troškove. Ovdje ćemo se fokusirati na prosječnu obiteljsku kuću od oko 200 m². Napominjemo da su troškovi okvirni i služe za grubu procjenu.
! NAPOMINJEMO da su troškovi okvirni i služe za grubu procjenu.
Troškove vezane za gradnju kuće podijelit ćemo u četiri skupine:
Trošak projektne dokumentacije
Cijena projektne dokumentacije ovisi o složenosti projekta i detaljnosti izrade. Za kuće od 200 m², cijena se kreće između 40-50 eura po m², što iznosi oko 8.000-10.000 eura + PDV.
Ova cijena uključuje osnovni paket projekata, a za dodatne projekte cijena će biti viša.
Trošak građevinske dozvole, komunalnog i vodnog doprinosa
Građevinska dozvola košta oko 100 eura, dok komunalni doprinos varira od 5 do 20 eura/m³, ovisno o lokaciji. Primjerice, za kuću od 200 m² s volumenom od 600 m³, komunalni doprinos može iznositi između 3.000 i 12.000 eura. Vodni doprinos obračunavaju Hrvatske vode i on varira prema namjeni i zoni u kojoj gradite.
Primjeri izračuna vodnog doprinosa:
- U Zagrebu: 600 m³ x 1,12 eura/m³ = 672 eura
- Ostatak RH: 600 m³ x 0,74 eura/m³ = 444 eura
- Područja posebne državne skrbi: 600 m³ x 0,27 eura/m³ = 162 eura
Za vikendicu iste površine:
- U Zagrebu: 600 m³ x 2,09 eura/m³ = 1.254 eura
- Ostatak RH: 600 m³ x 1,30 eura/m³ = 780 eura
- Područja posebne državne skrbi: 600 m³ x 0,65 eura/m³ = 390 eura
Ako rekonstruirate postojeću kuću, od volumena nove kuće oduzima se volumen stare, smanjujući troškove.
Troškovi priključaka za kuću:
- Priključak struje: Cijena se računa prema traženoj priključnoj snazi i iznosi 179,17 eura + PDV po kW. Za kuću od 200 m² s priključnom snagom od 9,2 kW, trošak iznosi 1.648,36 eura + PDV.
- Priključak vode i odvodnje: Okvirno 1.500-2.000 eura.
- Priključak plina: Okvirno 1.500 eura. Alternativno, možete koristiti drugi energent za grijanje i hlađenje.
Kod rekonstrukcije postojeće kuće, troškovi priključaka su obično manji.
Cijena gradnje kuće u 2024. godini
Od 2021. bilježimo značajan rast cijena građevinskih materijala i radova, stoga je točan trošak gradnje moguće procijeniti tek nakon izrade projekta, definiranja troškovnika i dobivanja ponuda od izvođača.
Cijena gradnje varira ovisno o standardu kuće, odabranim materijalima, tehničkim sustavima grijanja i hlađenja, te dostupnosti parcele. Udaljenije i teže dostupne parcele zahtijevaju više ručnog rada, što povećava troškove. Ovo trebate uzeti u obzir pri kupnji zemljišta.
Koliko košta gradnja kuće po kvadratu: okvirna cijena za kuću od 200 m²
Trenutna okvirna cijena gradnje zidane kuće srednjeg standarda iznosi minimalno 1.250-1.500 eura/m² + PDV, što uključuje građevinsko-obrtničke radove s instalacijama.
Za prosječnu kuću od 200 m², trošak gradnje iznosi okvirno 200 m² x 1.250 eura/m² = 250.000 eura + PDV. Zanimljivo je napomenuti da cijena ovisi o tipu kuće – prizemnica od 200 m² košta oko 20% više od katnice iste površine jer cijela površina ima temelj i krov, dok kod katnice dio troškova temelja i krova izostaje.
Često postavljana pitanja
Prije početka gradnje, provjerite vlasničke papire za zemljište, definirajte željenu površinu kuće i planirajte budžet. Također, zatražite ponude za izradu projektne dokumentacije od arhitektonskih ureda.
Potrebna dokumentacija uključuje arhitektonski projekt, projekt konstrukcije, vodovoda i odvodnje, elektroinstalacija, strojarstva te usluge geodeta. Dodatni projekti mogu biti potrebni ovisno o lokaciji.
Izrada glavnog projekta obično traje između 30 i 60 dana, ovisno o složenosti projekta i dogovorenim rokovima. Nakon izrade, pokreće se postupak ishođenja građevinske dozvole.
Okvirna cijena gradnje zidane kuće srednjeg standarda iznosi minimalno 1.250 eura/m² + PDV. Trošak za kuću od 200 m² iznosi okvirno 250.000 eura + PDV.
Troškovi priključaka uključuju: priključak struje (179,17 eura + PDV po kW), priključak vode i odvodnje (1.500-2.000 eura), i priključak plina (oko 1.500 eura). Kod rekonstrukcije postojeće kuće, troškovi su obično manji.