Dobrih stanova za život u najmu ima više nego ikada. No, biti podstanar dugoročno nije omiljena opcija za većinu građana Hrvatske. Tomu svjedoče i dobro poznata činjenica da oko 90 posto Hrvata živi u vlastitim nekretninama. Volimo posjedovati dom, za razliku od većine stranaca koji najam stana ne uzimaju kao nužno zlo, nego ga svjesno biraju. Jeste li znali: da bismo postali vlasnici nekretnine moramo raditi najdulje u Europskoj uniji. Za kupnju 100 četvornih metara kuće ili stana, prosječan Hrvat mora potrošiti 15 godišnjih plaća, odnosno samo za to raditi 15 godina.
Najam stana i cijene
Tražite li stan za najam na najvećem, zagrebačkom tržištu, izbor je veći nego proteklih godina. Zbog pandemije i potresa utihnuo je turistički boom i većina lijepo uređenih stanova za dnevni najam daje se u dugoročni najam. Tako na Trešnjevci za 2600 kuna možete iznajmiti stan od 30-tak četvornih metara, plus režije. Uobičajeno je da se traži polog u visini jedne najamnine. U Maksimiru, za stan od 55 m2 se traži oko 3500 kuna na mjesec.
Cijene najma tih najtraženijih stanova površine 50 metara kvadratnih ostale su na istoj razini kao i prošle godine. Prema podacima oglasnika Njuškalo najviše su pale cijene većim stanovima, od 80 kvadrata na više.
Prosječna mjesečna cijena najma stana u Zagrebu iznosi oko 550 eura, a prosječna kvadratura stana koji se iznajmljivao je oko 60 m2.
Njuškalo.hr
Je li se tržište promijenilo u korist podstanara?
Vlasnici stanova za dnevni najam za sada još nisu krenuli s prodajom tih nekretnina, kaže nam Vice Šantak iz agencije Rivalitas. Većinom su ih prenamijenili u nekretnine za dugoročni najam što je dovelo i do određenog pada cijena najma stanova za dugoročni najam.
„Trenutno je prosječna cijena najma 400-450 eura za uređen dvosobni stan, oko 50m2. Što se tiče uređenost tržišta nekretnina za najam, nema nekih većih promjena.“
Vice Šantak, agencija Rivalitas.
Tražite li podstanarski stan preko oglasnika, teško ćete izbjeći agencije. A praksa naplate njihovih usluga je vrlo različita, od agencije do agencije. Neke naplaćuju proviziju samo od nalogodavca, a to može biti i onaj tko daje stan u najam i onaj tko traži podstanarski dom. S druge strane, često agencije naplate proviziju i od najmodavca i najmoprimca. Iznos provizije je visina jedne najamnine.
Prava i obveze najmodavca i najmoprimca
Najmodavac mora imati dokaz da smije nekretninu dati u najam, mora imati vlasnički list. Njegova je obveza i da održava fiksne dijelove nekretnine. Tu spadaju krov, pročelje, instalacije, ali i popravak svih strojeva koji su se pokvarili višom silom. Smije dolaziti u obilazak, uz prethodnu najavu i u prisutnosti podstanara. Ugovor se može otkazati, ako se ne poštuje napisano u ugovoru o najmu.
Da bi nesmetano koristio stan u najmu, najmoprimac mora plaćati stan i režije na vrijeme, održavati nekretninu i popraviti štetu koja je nastala njegovom nepažnjom.
Tko plaća pričuvu, stanodavac ili podstanar?
Plaćanje mjesečne pričuve koja se koristi za zajedničke potrebe zgrade spada pod obveze najmodavca. No, u praksi je vrlo čest slučaj da i taj mjesečni trošak padne na leđa podstanara. Primjerice, u Zagrebu gdje većinom zgrada upravlja GSKG, iznos pričuve dolazi na zajedničkoj uplatnici Zagrebačkog holdinga, pa se ubraja u sve druge režije. Ako podstanari ne pristanu na taj dodatni trošak, nerijetko im stanodavac jednostavno poveća mjesečnu stanarinu.
Prava podstanara
Na najam i režije podstanari u najboljem slučaju potroše trećinu plaće. No, i uz tako visoku cijenu, često su prepušteni samovolji vlasnika. Svi znamo i neki primjer „podstanara iz pakla“, pa bi i stanodavcima trebalo biti u interesu da se tržište najma bolje regulira. Za početak, ovjereni pisani ugovor kod javnog bilježnika bi trebao biti must have. Ali nije, pa najmodavci ne mogu tužiti podstanare ako im oni ne plate stanarinu ili demoliraju stan, a podstanari moraju iseliti kad se najmodavcu udaje kćer.
U Hrvatskoj podstanare prijavljuje tek stotinjak tisuća vlasnika stanova. Procjena je da ih ima dva do tri puta više od onih legalno prijavljenih.
U turističkim središtima situacija je podstanarima još i najteža. Osobito mladim obiteljima s djecom, koji trebaju dugotrajniji smještaj. Teško je naći pristojan stan za normalnu cijenu, a početkom sezone, s dolaskom prvih turista moraju se iseljavati, jer posao ne pita…
Porez na najam stana
Porezno opterećenje i nije toliko visoko, no većina stanova iznajmljuje se na crno. A tu dolazimo i do daljnjih problema i sporova između stanodavaca i podstanara koje nije lako riješiti.
Kako bi uvelo više reda Ministarstvo financija je obvezalo javne bilježnike da ovjerene ugovore o najmu dostavljaju nadležnoj poreznoj upravi. Napisati dobar ugovor o najmu, to je zlata vrijedan savjet i stanodavcima i podstanarima. Podstanari.hr, specijalizirani portal za ponudu i potražnju stanova bez agencija i provizije, uz korisne savjete ima i primjer ugovora o najmu stana.
Fizičke osobe koje iznajmljuju stambeni prostor dužne su plaćati porez na dohodak i odgovarajući prirez.
Primjerice, ako je ugovorena cijena najma stana u Zagrebu 2000 kuna, porez i prirez iznosi oko 200 kuna. To je 2400 kuna godišnje. No, ako se isti stan iznajmljuje u dnevnom najmu godišnji porez iznosi 300 do 600 kuna, dakle tri do osam puta manje. I eto jeftinije varijante za najmodavce koji onda ne prijavljuju podstanare godinama.
Prijava boravišta podstanara
Svaki podstanar koji je u dugoročnom najmu trebao bi prijaviti boravište na policiji. Za razliku od prebivališta – trajnog mjesta stanovanja, boravište je mjesto i adresa gdje osoba privremeno boravi. Boravište se prijavljuje ako ćete negdje živjeti dulje od 3 mjeseca. Prijava traje godinu dana (nakon proteka godine dana može se produžiti na još godinu dana. Iznimno, zbog obrazovanja, obavljanja poslova koji nisu trajnog karaktera ili ako je smješten u nekoj ustanovi, boravište može trajati duže)
Dokumenti potrebni za prijavu boravišta
- osobna iskaznica
- potpisana izjava kojom se potvrđuje privremeni boravak u mjestu i na adresi na kojoj želi prijaviti boravište
- ovjerena izjava stanodavca-suglasnost za prijavu
- obrazac prijave boravišta
Uhvate li vas na ilegalnoj adresi možete dobiti kaznu od 500 do 5000 kuna. I stanodavac može biti kažnjen. Osoba koja ne prijavi podstanare, a u stanu su duže od 3 mjeseca može dobiti kaznu od čak 5000 do 15 000 kuna.
Prava podstanara bez ugovora
I kad poštuju pravila igre, plaćaju na vrijeme stanarinu i režije, odnosno drže se svojih obveza, bez ugovora prava podstanara ne postoje. U potpunosti su ovisni o dobroj volji vlasnika stana. Da bi uopće ušli u stan, mnogi moraju dati polog u visini i do tri stanarine. Svega ima.
Koliko je mladim ljudima otežan put do vlastitog doma govori i podatak da gotovo 60 posto njih živi kod roditelja ili u nekoj vrsti najma. Problem kod pronalaska stana su i uvjeti stanodavaca koji na primjer ne primaju obitelji s malom djecom ili kućne ljubimce.
Bez pisanog, ovjerenog ugovora kod javnog bilježnika i jasno definiranih prava i obveza jedne i druge strane kasnije je teško dokazati tko je u pravu.
Prisilno iseljenje podstanara
I vlasnici stanova koji iznajmljuju na crno riskiraju. Ako podstanari ne plaćaju režije ili najamninu ne mogu ih izbaciti, ni isključiti vodu i struju jer se podstanari mogu žaliti na smetanje posjeda. Sporove s podstanarom iz pakla ponekad je teško riješiti i kad je napisan precizan ugovor o najmu stana, a kamoli bez njega. Stanodavci bi prvo tužbom morali dokazivati da su bili kod njih u najmu, pa tek onda ići na ovrhu, savjetuju odvjetnici.
Koliko izgleda najam stana u Beču
Svi se volimo uspoređivati. Pa i kvalitetom života. U Beču se 75 posto stanova iznajmljuje. Osim privatnih, postoje i zadružni stanovi koji se mogu unajmiti ovisno o potrebi i prihodima, a prijaviti se možete i za općinske stanove. Na temelju austrijskog Zakona o prijavi prebivališta svaka osoba mora izvršiti prijavu svog prebivališta u roku od tri dana od ulaska u zemlju. Beč ima i online kalkulator za stanarine i tako u samo nekoliko koraka provjerite je li visina propisane cijene za najam stana primjerena. U Beču je cijena podstanarstva od 10 do 15 eura po kvadratu.
Stan u Beču od 60 kvadrata košta 600 eura, slično kao u Splitu ili Zagrebu, a plaće su nam ipak neusporedive.
Stanarica
Podstanarstvo u Berlinu
Oko 85 posto građana Berlina živi u unajmljenim stanovima, a prema procjenama Berlinske udruge stanara više od 365.000 stanova se iznajmljuje s osjetno povišenom stanarinom. Zato je grad poduzeo konkretne mjere u dva koraka. Gradska uprava najprije je je kategorizirala stanove i odredila 9,8 eura kao najvišu cijenu po m2. Posljednjih šest godina stanarine su doživjele vrtoglava povećanja.
Prosječna stanarina u Berlinu, za stan od 60 kvadrata iznosi oko 850 eura što je oko trećine prosječne plaće.
U drugom koraku, krajem prošle godine, stanodavci u Berlinu prisiljeni su sniziti stanarine ako su one više od 20 posto od prosjeka u toj četvrti. U protivnom će biti suočeni s visokim kaznama. Za razliku od nas, Nijemci poduzimaju konkretne korake.
Kupnja stana na kredit ili najam stana?
U drugim europskim zemljama građani radije unajmljuju nekretnine, dok mi više volimo posjedovati vlastiti krov nad glavom, zidove, temelje, cigle, pa i uz cijenu dugogodišnjeg kredita, zaduživanja, ovrha.
“Visoke cijene podstanarstva, stanovi s prastarim namještajem, ćudljivi stanodavci, nezaštićenost statusa najmoprimca, samo su neki od argumenata koji su na strani kupnje vlastite nekretnine. “
Stanarica
Iako cijene nekretnina neprestano rastu, kamatne stope su niže no ikada, državne subvencije (APN) dobar vjetar u leđa i nije ih tako nemoguće dobiti. Mnogi računaju da približno isti mjesečni iznos stanarine samo mijenjaju za ratu ili anuitet kredita, no je li to baš tako trebalo bi se bolje raspitati.
Cijeli je niz skrivenih troškova. I kredit košta.
Pritom se nadaju da će zauvijek reći zbogom i selidbama i gazdama. S druge strane, odriču se mobilnosti koja je prednost podstanarstva i omogućuje lakše i brže mijenjanje radnih mjesta i životnog stila, a čemu su Europljani ipak skloniji od nas. Ima tu i nešto nasljeđa i mentaliteta. Pa, kao da nismo odrasli ako nemamo vlastitu nekretninu.