Kolike su kamatne stope za stambene kredite, kolike će biti, kakvi su uvjeti kreditiranja, je li nekretnina dobra investicija, ide li dalje program subvencioniranja APN-a? Da ne morate sami istraživati, sve smo pitali Vjeku Peretića, kreditnog specijalista.
Vjeko Peretić je kreditni specijalist. Takav opis njegova posla puno mu je bliži i draži od onog uobičajenog – kreditni posrednik. A što radi kreditni specijalist, pitate se, i kako nam može pomoći kad dižemo kredit? Najjednostavnije rečeno, on povezuje klijente i banke. Na jednom mjestu možete dobiti informaciju gdje su najpovoljniji krediti, kolike su kamatne stope, kakvi su uvjeti za kreditiranje, koja je dokumentacija potrebna za državni poticaj… pa ne morate sami istraživati i obilaziti poslovnice banaka.
Da, tu možete uštedjeti dosta vremena i živaca. Totalno je cool i što ta usluga ništa ne košta, jer se kreditni posrednici naplaćuju od provizije banaka.
Ako se na to odlučite, vode vas kroz cijeli proces dobivanja kredita. Naravno, kada je riječ o novcu svi smo oprezni, pa svakako treba provjeriti komu dajete povjerenje. Kreditni posrednici moraju imati licencu pri HNB-u.
Najpovoljniji stambeni krediti
U godini koju ispraćamo interes za stambene kredite je bio manji. Korona je svima pomrsila račune, ali život ide dalje pa se i građani i banke prilagođavaju novim uvjetima. Što se sve promijenilo i što nas očekuje u idućoj godini analiziramo s vlasnikom Pro grupe – Vjekom Peretićem.
Kamatne stope su na povijesno najnižoj razini, kolike su u stvari?
Vjeko Peretić: Kada govorimo o stambenim kreditima one se kreću između 2.5 i 3 posto. A u nekim situacijama je moguće postići i niže, bolje kamate. Subvencionirani APN krediti za mlade su spustili kamate prema 2 posto.
Postoje dvije vrste kamatnih stopa- efektivna i nominalna, koju trebamo gledati?
Vjeko Peretić: U praksi, uvijek govorimo o nominalnoj kamatnoj stopi. Ona je osnovica za izračun, za otplatni plan, nju koristimo u kreditnom kalkulatoru pri izračunu anuiteta/rate. Zadnjih godina je popularno izražavanje u efektivnoj kamatnoj stopi. U njoj su uključeni svi troškovi poput dodatnih elemenata osiguranja, koji onda malo podižu tu cijenu.
Taj takozvani EKS ovisi o puno parametara i mijenja se za svakog klijenta ponaosob. Primjerice, ako promijenimo rok otplate, vaš EKS, u odnosu na referentni bit će drukčiji.
Kakve će biti kamatne stope iduće 2021. godine?
Zbog čega su kamatne povoljnije i što utječe na njih?
Vjeko Peretić: Cijena novca je umjetno spuštena još prije nekoliko godina politikom Europske centralne banke. Cilj je bio u kriznim vremenima potaknuti da se ekonomski procesi ne zaustavljaju – da ljudi ne štede, nego da se ide u nove investicije, novu potrošnju, nove projekte.
Politika i dalje ostaje ista, pa možemo očekivati jednake kamatne stope, nikako povećanje, a vjerojatnije i blagi pad u sljedećem periodu.
Koliko bi se još mogle spustiti kamatne stope u 2021.?
U sljedećih godinu dana kamatne stope mogu se smanjiti još sigurno 0.2 do 0.3 %. Za to ima prostora, jer je kapital jeftin, a s druge strane nešto je smanjena potražnja za kreditima. Iduće godine bi kamatne stope na „stambenjake“ mogle biti između 2.2 i 2.7 %.
Vjeko Peretić, Pro grupa
Uvjeti za stambeni kredit
Kakvi su uvjeti kreditiranja u bankama?
Vjeko Peretić: Zbog korone je manji interes za stambene kredite. Subvencije su donijele dosta prometa ove godine, mnogi su ih čekali da realiziraju kupovinu stana.
Banke su pooštrile uvjete očekujući nuspojave ove korona krize. Konkretnije, mnogima se smanjila plaća ili bi mogli ostati bez posla, pa neće moći vraćati kredite, a bankama to znači povećanje broja nenaplativih kredita.
U prvom valu korona krize uvjeti su bili stroži, ali su kod nekih banaka postepeno ublaženi, dok neke i dalje strože izračunavaju kreditnu sposobnost nego prije krize. Građani sa srednjim plaćama, između 5 i 9 tisuća kuna su najpogođeniji. Oni u nekim bankama mogu dići i do 30 posto manje kredita. Ne financira se više, u nekim slučajevima ni cijeli iznos kredita, nego morate imati učešće ili nekretninu vrjedniju 15 do 20 posto od traženog kredita.
Vjeko Peretić, Pro grupa
Kako na to reagiraju ljudi koji žele dići stambeni kredit?
Vjeko Peretić: Oprezni su i građani: pitaju se je li dobro vrijeme i očekuju da će cijene nekretnina drastično pasti. Ali, tu moram reći da je stanje na tržištu takvo da nemamo dovoljno stanova u odnosu na potražnju. Nije se dovoljno gradilo pa nema ni stanova koliko ima potražnje…Stanovi u novogradnji se rasprodaju prije nego se počne graditi.
Mogu li obrtnici dobiti stambeni kredit i kako?
Vjeko Peretić: Nema zapreka za njih, kao ni za bilo koje druge zaposlenike, ali važan je bonitet obrtnika i segment u kojem posluju. Ono što se gleda je razlika prihoda i rashoda, ona mora biti dovoljna da podnese ratu kredita, pa će biti sve u redu.
Nekretnina kao investicija
Je li kupnja nekretnine dobra investicija, konkretnije, je li svaka nekretnina investicija?
Vjeko Peretić: Mnogi kupuju nekretnine kao investiciju ili im je to oblik štednje za stare dane. Još uvijek nismo vični aktivno ulagati kroz investicijske fondove, dionice i slične proizvode financijskog tržišta.
Još smo konzervativni, kao što su nas bake i djedovi učili- kupi nekretninu, to ti je najsigurnije.
Daleko je to od najsigurnijeg, jer i samo posjedovanje i održavanje nije jednostavno, a od ulaganja svi očekuju da će cijene dugoročno samo rasti. Međutim, evo dogodi se potres pa nekretnina drastično izgubi vrijednost. Cijena nekretnine može pasti i zbog „potresa na tržištu“. Nije jednostavno i lako kao što mnogi misle.
Koliko iznos kamate utječe na promet nekretnina?
Ako usporedimo kamatne stope prije 10 godina i danas, isti stan kupljen kreditom, zbog smanjenja kamatnih stopa i inflacije je jeftiniji skoro 40 posto. Ako imate uvjete za subvenciju – još je povoljnije nego do prije koju godinu. Dakle, i visina kamatne stope može jako utjecati.
Vjeko Peretić, Pro grupa
Isplati li se čekati državne subvencije na stambene kredite?
Hoće li se APN nastaviti?
Vjeko Peretić: Rekao bih da je državno subvencioniranje stambenih kredita u smislu budžeta jeftin, a politički vrlo oportun projekt.
Tisuće mladih je već iskoristilo priliku, a i drugi će imati priliku u iduće tri godine, za koliko je nedavno produžen program subvencioniranja. Već sada pripremamo klijente za novi natječaj u proljeće, uoči lokalnih izbora.
Podići subvencionirani kredit se gotovo uvijek isplati, osim ako ne kupujete nekretninu čija je cijena puno precijenjena. Ali, to je subjektivna odluka kupca. Onima s djecom, a pogotovo više djece, program je jako isplativ, jer je moguće doći i do praktički beskamatnog kredita.