Od 7. srpnja 2026. u Hrvatskoj je na snazi novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Riječ je o najznačajnijim izmjenama pravila za rad agencija još od 2007. godine, kada je donesen prvi zakon koji je uređivao ovu djelatnost. Novi propisi donose strože uvjete za rad posrednika, veću zaštitu građana i jasnije uređuju odnos između agencije, prodavatelja i kupca.
Posljednjih dana najviše se govori o jednoj temi – plaćaju li kupci od sada još uvijek agencijsku proviziju ili ne?
Kratak odgovor glasi: da, mogu je i dalje plaćati. Međutim, ono što se bitno promijenilo jest da razgledavanje nekretnine više nije razlog za naplatu provizije.
Upravo je to razlika koju vrijedi dobro razumjeti.
Kupci mogu razgledati nekretninu bez potpisivanja ugovora
Jedna od najvažnijih novosti novog Zakona jest da agencija više ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju.
Kupac koji želi samo pogledati oglašenu nekretninu može potpisati isključivo potvrdu da je razgled obavljen. Takva potvrda služi kao dokaz da je agent nekretninu pokazao potencijalnom kupcu, ali ne predstavlja ugovor o posredovanju i ne može sadržavati odredbe kojima se kupca obvezuje na plaćanje provizije.
Za mnoge kupce ovo je jedna od najvažnijih promjena jer se u praksi događalo da su prije samog razgledavanja potpisivali dokumente čije posljedice nisu uvijek bile dovoljno jasno objašnjene.
VIŠE O TRŽIŠTU NEKRETNINA U HRVATSKOJ POGLEDAJTE U NAŠEM PODCASTU
Znači li to da kupci više neće plaćati proviziju?
Ne.
To je možda i najveća zabluda koja se pojavila uoči donošenja novog zakona.
Zakon nije ukinuo mogućnost da kupac plati posredničku naknadu. Ono što je promijenio jest kada i pod kojim uvjetima ona može nastati.
Ako kupac od agencije želi profesionalnu uslugu, primjerice:
- ciljanu potragu za nekretninom prema svojim kriterijima
- preporuke i odabir odgovarajućih nekretnina
- organizaciju razgleda
- pregovore s prodavateljem
- pomoć tijekom cijelog procesa kupnje
- koordinaciju dokumentacije i sklapanja ugovora
tada se sklapa pisani ugovor o posredovanju, a agencija za tu uslugu može naplatiti proviziju.
Drugim riječima, kupac više ne plaća zato što je razgledao nekretninu, nego zato što je ugovorio uslugu posredovanja.
Plaćaju li i dalje proviziju i kupac i prodavatelj?
Da, ali uz važno ograničenje.
Ako agencija ima sklopljen ugovor o posredovanju i s prodavateljem i s kupcem, posredničku naknadu može naplatiti objema stranama. Međutim, novi zakon propisuje da svaka strana može platiti najviše 50 posto ukupne posredničke naknade predviđene važećim cjenikom za tu vrstu posredovanja.
Primjerice, ako je prema cjeniku agencije za kupoprodaju nekretnine predviđena provizija od 3 % uvećana za PDV, a agencija ima sklopljen ugovor i s prodavateljem i s kupcem, može naplatiti najviše 1,5 % + PDV prodavatelju i 1,5 % + PDV kupcu.
Drugim riječima, više nije moguće naplatiti punu ugovorenu proviziju od 3 % + PDV i prodavatelju i kupcu za istu kupoprodaju. Ukupna posrednička naknada ne smije premašiti iznos predviđen cjenikom agencije.
Važno je naglasiti da zakon nije ukinuo mogućnost da proviziju plate obje ugovorne strane, nego je jasnije uredio način njezine naplate i ograničio njezin ukupni iznos.
Agencije više neće smjeti oglašavati nekretnine bez ugovora s vlasnikom
Još jedna važna promjena odnosi se na oglašavanje.
Agencija više ne smije oglašavati nekretninu ako prethodno nema sklopljen ugovor o posredovanju s vlasnikom.
Cilj ove odredbe je povećati vjerodostojnost ponude na tržištu i smanjiti praksu u kojoj se ista nekretnina pojavljivala u oglasima više različitih agencija bez jasnog ovlaštenja vlasnika.
Ako se zakon bude dosljedno provodio, kupci bi trebali dobivati točnije informacije, a prodavatelji veću kontrolu nad načinom na koji se njihova nekretnina oglašava. Samim time bi se izbjegla česta situacija u praksi da se jedna nekretnina pojavljuje u više oglasa, pa i po različitim cijenama.
Veća odgovornost posrednika
Novi zakon povećava i zaštitu građana u slučaju profesionalne pogreške.
Minimalni iznos police osiguranja od profesionalne odgovornosti sada iznosi:
- 100.000 eura po jednom štetnom događaju
- 300.000 eura za sve štetne događaje tijekom jedne osiguravateljske godine.
To predstavlja značajno povećanje u odnosu na dosadašnje propise i dodatnu sigurnost za klijente.
Tko može, a tko više ne može biti agent za nekretnine?
Novi zakon dodatno profesionalizira djelatnost posredovanja i postrožuje uvjete za rad agencija i agenata.
Poslove posredovanja mogu obavljati samo registrirani posrednici koji ispunjavaju zakonske uvjete. Svaka agencija mora imati najmanje jednog zaposlenog agenta na puno radno vrijeme, a agent mora imati položen stručni ispit, biti upisan u Imenik agenata te biti zaposlen kod registriranog posrednika.
Jedna od važnijih novosti odnosi se na takozvani dobar ugled. Zakon propisuje da određene osobe više ne mogu obavljati poslove posredovanja niti voditi agenciju za nekretnine. To se odnosi na osobe koje su pravomoćno osuđene za kaznena djela poput gospodarskih prijevara, zlouporabe povjerenja u gospodarskom poslovanju, pranja novca, porezne utaje, koruptivnih kaznenih djela, krivotvorenja isprava, računalnih prijevara i drugih kaznenih djela propisanih zakonom. U određenim slučajevima zapreka postoji i ako je protiv osobe u tijeku kazneni postupak za ta djela.
Istodobno, Etički kodeks postaje obvezan za sve posrednike, a zakon predviđa i strože novčane kazne za nelegalno obavljanje djelatnosti i kršenje zakonskih obveza. Cilj je suzbiti rad “na crno”, zaštititi građane od nestručnog posredovanja i dodatno profesionalizirati tržište nekretnina.
Jedna odredba koju će tek praksa razjasniti
Iako novi zakon donosi mnogo jasnija pravila, jedno će pitanje vjerojatno tek praksa dodatno razjasniti.
Naime, zakon propisuje da posrednik ne smije uvjetovati razgledavanje sklapanjem ugovora o posredovanju, ali istodobno navodi da može omogućiti ili uskratiti razgledavanje sukladno interesima nalogodavca i svojoj stručnoj procjeni.
Što će se u praksi smatrati opravdanom stručnom procjenom, a što neopravdanim uskraćivanjem razgleda, pokazat će primjena zakona u narednom razdoblju.
Što novi zakon znači za tržište nekretnina?
Za kupce najveća je promjena da razgledavanje više nije povezano s obvezom sklapanja ugovora o posredovanju niti s automatskim nastankom obveze plaćanja provizije.
Za prodavatelje novi zakon donosi veću sigurnost da njihovu nekretninu mogu oglašavati samo agencije koje za to imaju odgovarajuće ovlaštenje.
Za agencije koje posluju profesionalno i u skladu sa zakonom promjene neće značajno promijeniti svakodnevni rad, ali bi trebale pridonijeti uređenijem tržištu, većoj transparentnosti i jačanju povjerenja između svih sudionika u prometu nekretnina.
Hoće li novi zakon ostvariti taj cilj, pokazat će praksa. No jedno je već sada jasno – pravila igre postala su preciznija, očekivanja od profesionalnog rada posrednika veća nego ikad prije, a povjerenje između kupaca, prodavatelja i agencija postaje važnije nego ikad.
Ne u potpunosti. Novi zakon nije ukinuo mogućnost da proviziju plate i kupac i prodavatelj ako obje strane imaju ugovor o posredovanju s agencijom. Međutim, propisuje da svaka strana može platiti najviše 50 % ukupne provizije predviđene cjenikom. Drugim riječima, više nije moguće naplatiti puni iznos provizije objema stranama za istu kupoprodaju.
Da, može. Kupac plaća proviziju samo ako s agencijom sklopi ugovor o posredovanju kojim ugovara profesionalnu uslugu, poput traženja nekretnine, pregovaranja ili vođenja kupoprodajnog procesa. Samo razgledavanje nekretnine više nije razlog za naplatu provizije.
Ne. Agencija više ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju. Kupac može potpisati samo potvrdu o razgledavanju.
To je dokument kojim se potvrđuje da je agent pokazao nekretninu potencijalnom kupcu. Potvrda nije ugovor o posredovanju i ne može sadržavati odredbe kojima se kupca obvezuje na plaćanje provizije.
Ne. Primjerice, ako je prema cjeniku ukupna provizija 3 % + PDV, agencija može naplatiti najviše 1,5 % + PDV kupcu i 1,5 % + PDV prodavatelju.
Ne. Novi zakon propisuje da agencija može oglašavati nekretninu samo ako ima sklopljen ugovor o posredovanju s vlasnikom ili drugom ovlaštenom osobom.