Traženje stana za najam danas je sve samo ne jednostavan zadatak, posebno kad uzmete u obzir cijene kvadrata nekretnina koje su drastično porasle. To je dovelo i do poskupljenja najma, stvarajući pritom novu, nepovoljnu situaciju na tržištu stanovanja. Ovaj blog donosi pregled prosječnih cijena najma u Zagrebu, Splitu i Rijeci, omogućujući vam da procijenite gdje je najam najisplativiji u odnosu na vaš budžet i potrebe.
Segmentacija tržišta najma po gradovima i kvartovima
Kroz proteklih deset godina, cijene najma u Hrvatskoj su se značajno mijenjale. Nekada su stanovi bili pristupačniji. Danas se itekako morate potruditi da pronađete stan za dugoročan najam u skladu s budžetom i životnim potrebama.
Uviđajući rastući problem na tržištu, detaljnu analizu cijena najma na uzorku od 15 tisuća nekretnina izradio je Filip Brkan, direktor zagrebačke agencije za nekretnine Imperium Immobiliare. Mi objavljujemo dio njegove analize koji bi vas mogao najviše zanimati – a to su cijene po kvartovima i veličinama za novogradnju i starogradnju u tri grada, u Zagrebu, Rijeci i Splitu.
Pri tome, imajte u vidu da se radi o prosječnim traženim iznosima, dakle onima koje ćete zateći ako pretražujete oglasnike u potrazi za domom.
Zašto su toliko porasle cijene najma stanova?
Pristojan podstanarski stan do prije nekoliko godina se mogao naći za 300 do 400 eura mjesečno, što je činilo oko polovice prosječne plaće. Danas, s rastom cijena nekretnina, za prosječnog građanina nije samo kupnja stana postala nemoguća misija, već i najam.
Omjer neto plaće i cijene stana danas je u nesrazmjeru, zaključuje Filip Brkan u svojoj analizi. Prosječni građanin s prosječnom mjesečnom plaćom samo za stanovanje bi trebao potrošiti najmanje 70 posto plaće. U Splitu je pak, još drastičnije – ni cijela prosječna plaća nije dovoljna za tražene cijene najma.
Filip Brkan, direktor agencije za nekretnine Imperium Immobiliare
Kupci su odlučili pričekati smirivanje tržišta i zato imamo manje kupoprodaja nego u isto vrijeme prošle godine. Nema više državnih subvencija koje su bile aktualne lani, a smanjena je i kreditna sposobnost građana. Zato raste pritisak na najam te posljedično i cijene u oglasnicima rastu.
Zagreb: Najam stanova u glavnom gradu
U Zagrebu tržište najma stanova u 2024. godini bilježi značajne promjene, kako u novogradnji tako i u starogradnji.
Ukupne prosječne cijene najma porasle su za 22% u odnosu na prethodnu godinu, dosegnuvši 14 eura po kvadratu mjesečno.
U novogradnji, posebno u atraktivnim kvartovima kao što je Donji grad, cijene su dosegle do 22,6 eura po kvadratu, dok su periferne četvrti poput Sesveta ostale znatno pristupačnije s cijenama oko 10,8 eura po kvadratu.
Prosječna cijena najma novogradnje po m² u prva tri mjeseca 2024. iznosila je 15,43 eura.
Što se tiče prosječnih najamnina, one su za prvo tromjesečje varirale značajno po kvartovima. Črnomerec je imao prosječnu cijenu od oko 1400 eura, dok je Donji Grad bio na vrhu s prosječnom cijenom od oko 2400 eura. Maksimir i Podsljeme zabilježili su prosječne cijene od oko 1700, odnosno 1400 eura. Kvartovi s najpristupačnijim novim stambenim objektima bili su Donja Dubrava s prosjekom od 705 i Sesvete sa 720 eura.
Generalno, prosjek za prvo tromjesečje 2024. godine iznosio je 1,213.56 eura, što odražava raznolikost tržišta nekretnina i razlike među pojedinim kvartovima.
Trendovi cijena najma u starogradnji
Ukupno gledano, prema Brkanovoj analizi, prosječna cijena najma starijeg stana u prvom tromjesečju 2024. godine u Zagrebu iznosila je 941,25 eura.
No, lokacija, tip stana i opremljenost značajno utječu na pojedine cijene.
Tijekom evidencije podataka i analize tržišta najma zabilježena je najveća tražena cijena najma za stan u Donjem Gradu čija je najamnina iznosila 6138 eura.
izvor: Imperium Immobiliare
U zagrebačkoj starogradnji, dinamika cijena najma u prvom tromjesečju 2024. godine pokazuje značajne promjene. U siječnju, cijene su varirale s najvišom prosječnom mjesečnom cijenom od 1500 eura na Črnomercu do najniže od 675 eura u Sesvetama. U veljači su mnogi kvartovi doživjeli pad, poput Donje Dubrave koja je pala na 637 eura, dok je Gornji Grad – Medveščak zabilježio skok na 1528 eura.
U ožujku, trendovi su se nastavili slično, pri čemu Donji Grad dostiže prosječnu cijenu od 1473 eura. Kvartovi poput Podsljemena i Sesveta pokazuju najveće razlike u prosječnim cijenama, što potvrđuje da lokacija značajno utječe na cijene najma u starogradnji.
Split: Turizam i najam stanova
Split, kao jedna od turističkih metropola, doživljava sezonske oscilacije u cijenama najma koji mogu biti znatno viši tijekom ljetnih mjeseci. Turistička sezona dramatično povećava potražnju za smještajem, što rezultira skokom cijena najma.
Za one koji traže stambeni prostor, preporučuje se potraga izvan glavne sezone. Tijekom jeseni i zime, cijene najma znatno su povoljnije, a izbor nekretnina veći, što omogućuje bolje prilike za pronalazak adekvatnog smještaja po pristupačnijim cijenama.
Evo što se događa s cijenama najma u Splitu u prvom tromjesječju 2024.
Zabilježen je rastući trend cijena za sve veličine stanova. Za najmanje stanove do 40 kvadrata u novogradnji prosječna cijena je iznosila 640 eura, a u starogradnji 580 eura.
Ukupna prosječna najamnina za sve kategorije veličina stanova u Splitu za novoizgrađene objekte iznosila je 1.339,94 eura, a za sve kategorije starogradnje 1.128,00 eura. Više od prosječne plaće!
Cijene najma u Rijeci 2024: Dinamika i trendovi u novogradnji i starogradnji
U Rijeci, tržište najma novosagrađenih i starih stanova pokazuje zanimljive trendove. U prvom tromjesečju 2024., najamnine za novosagrađene stanove bile su najviše za najmanje jedinice, s cijenom od 19,17 eura po kvadratu za stanove do 40 kvadrata, dok su veći stanovi imali niže cijene po kvadratu.
Ukupna prosječna najamnina za novosagrađene stanove iznosila je 1081,28 eura.
Za stanove do 40 kvadrata vlasnici traže u prosjeku 744,67 eura. Zatim, 600 eura mjesečno za stanove od 41 do 55 kvadrata i 964,33 eura mjesečno za kategoriju od 56 do 70 kvadrata. Veći stanovi, od 71 do 90 kvadrata, iznajmljivali su se u prosjeku za 954,33 eura, oni od 91 do 120 kvadrata za 1624,33 eura. Stanovi veći od 120 kvadrata u prvom kvartalu ove godine imali su i najveće prosječne iznose od 1600 eura.
I u riječkoj starogradnji najviše su cijene zabilježene za najmanje stanove – do 40 kvadrata. Prosječna najamnina za njih je iznosila 487,67 eura na mjesec, za one do 55 kvadrata 606 eura, a za one do 70 kvadrata 731 euro. Za stanove do 90 kvadrata tražilo se 879,33 eura, za one do 120 kvadrata 1072,67 eura, a za još veće prosječnih 1529,67 eura mjesečno.
Promatraju li se sve kategorije, prosječna najamnina starogradnje u Rijeci iznosila je 884,39 eura u prvom tromjesečju 2024. godine. Ova dinamika pokazuje kako manji stanovi u Rijeci, bez obzira na starost zgrade, postižu relativno veće cijene po kvadratu u odnosu na veće stanove.
Zaključak – zbog visoke cijene najma stanova pripremite se na kompromis
Zaključno s analizom tržišta najma stanova u našim gradovima, jasno je da traženje adekvatnog stana postaje sve veći izazov, pogotovo za one s ograničenim budžetom. U gradovima poput Zagreba, Splita i Rijeke, sezonske fluktuacije i turizam značajno utječu na cijene najma, čineći ljetne mjesece posebno teškima za potragu za pristupačnim stanom.
U Splitu, na primjer, možete osjetiti pravi val visokih cijena tijekom turističke sezone, što može biti priličan šok ako niste pripremljeni. S druge strane, Rijeka pokazuje kako manji stanovi mogu imati iznenađujuće visoke cijene najma po kvadratu, što je važno uzeti u obzir prilikom traženja optimalnog stambenog rješenja.
Ako cijene najma daleko nadmašuju vaš mjesečni dohodak, što je česta situacija, može se činiti kao da je pristojan stan van vašeg dosega. No, moguće je ako birate pravo vrijeme za potragu za stanom. Razmotrite sve opcije unutar i izvan sezone, te budite spremni na kompromise u pogledu veličine i lokacije stana.
Kad pronađete stan koji vam odgovara i cijena je u skladu s vašim mogućnostima, potpisivanje ugovora o najmu je sljedeći važan korak. Uvijek je dobro imati ugovor koji jasno definira sve uvjete najma. Ne ustručavajte se tražiti pomoć ili savjet stručnjaka prije potpisivanja. Razmislite i o solemnizaciji ugovora kod javnog bilježnika; to je kao vaš mali osigurač koji će pomoći da se osjećate sigurnije u svojem novom domu. Uz dobar ugovor, možete se opustiti i uživati znajući da su vaša prava zaštićena.