Cijena je važan faktor koji kupci uzimaju u obzir prilikom donošenja odluke o kupnji nekretnine. Istina, tu su i drugi parametri u igri poput lokacije, veličine i stanja nekretnine, ali cijena je ključna informacija koju kupac gleda u oglasu.
Koliko su istaknute vrijednosti realne, odnosno, koliko prodavatelji traže za svoje nekretnine, a koliko su kupci stvarno spremni platiti, govori nam podatak o razlici između tražene i realizirane cijene.
Prema istraživanju koje je napravio Filip Brkan iz agencije Imperium Immobiliare ta je razlika na zagrebačkom tržištu u prosjeku jako velika – oko 20 posto! U nastavku provjerite kako je do toga došlo, kolike su oglašene cijene, a koliko su kupci spremni platiti i plaćaju m2 po zagrebačkim kvartovima.
Tražena i realizirana cijena: dvije strane medalje
Tražena cijena nekretnine je iznos koji prodavatelj traži za svoju nekretninu kad je stavlja na tržište. To je cijena istaknuta u oglasu.
Realizirana cijena nekretnine je stvarno plaćeni iznos u procesu kupoprodaje. Ta cijena predstavlja konačnu transakcijsku vrijednost i rezultat je pregovora između prodavatelja i kupca.
Tko je trenutno u prednosti: kupci ili prodavatelji?
2023. bit će upamćena kao godina promjena u kojoj su se odnosi snaga između kupaca i prodavatelja nekretnina promijenili. Zabilježeno je prvo usporavanje tržišta nakon sedam godina rasta. Podaci su jasni: pad prometa nekretninama za 9,1 posto u prvih šest mjeseci 2023. godine, s još izraženijim padom u Zagrebu od 22 posto pokazao je da su kupci stali na kočnicu. Cijene su i dalje rasle, ali je rast bio sporiji.
Kupci su postali oprezniji i očekuju pad cijena nekretnina ili barem da se počne oglašavati njihova realnija vrijednost.
S kojim iznosima kreću prodavatelji vidi se iz najveće baze oglasa nekretnina na Njuškalu. Koliko su kupci uistinu spremni platiti metar kvadratni stana govori nam podatak o realiziranoj cijeni iz baze eNekretnine u kojoj se nalaze iznosi iz kupoprodajnih ugovora. Filip Brkan pratio je i analizirao te dvije baze podataka u razdoblju od siječnja do listopada 2023. godine, s ciljem da otkrije što je prouzročilo stagnaciju tržišta.
Očekivanja prodavatelja su proteklih godina postala velika, jer je ponuda mala. Brojke pokazuju da se tržište prošle godine usporilo. Što zbog nerealnih prodavatelja, što zbog viših kamatnih stopa na kredite, kupci su oprezniji. Njihova odluka da kupuju, ali ne pod svaku cijenu utjecala na to da prodavatelji korigiraju cijene.
Filip Brkan, direktor agencije Imperium Immobiliare
Koliko je važna početna cijena nekretnine?
Početna cijena je uvijek stvar diskusije. Razlika je želite li prodavati ili prodati. Mnogi stavljaju nekretninu u oglas kako bi testirali njezinu vrijednost na tržištu. Neki prodaju očekujući veliku zaradu, pa dižu cijene jer žele ispuniti neke svoje osobne ciljeve: kupiti novi auto, kćeri stan na Krku, sinu na Pagu. Bilo je toga i prije, kaže Brkan, a događa se i danas, na valu višegodišnjeg rasta cijena nekretnina.
Pod utjecajem informacija koje su dostupne široj javnosti mnogi su skloni zaključiti da mogu staviti cijenu koja im je potrebna, a ne onu koja je tržišno prihvatljiva tj. realna. Ukratko, skloni su pretjerati. Pa tako neke nekretnine mjesecima obilaze oglasnike, a vlasnici se pitaju u čemu su pogriješili. Dobra procjena vrijednosti oglašene nekretnine brže dovodi prave kupce i štedi dragocjeno vrijeme prodavatelja.
Proučavanje razlika: Tražene vs. realizirane cijene po zagrebačkim kvartovima
Razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina prisutna je na svim zagrebačkim lokacijama.
Prema istraživanju agencije Imperium Immobiliare razlika između oglašenih i postignutih cijena u Gradu Zagrebu iznosi u prosjeku 22,75 posto. Prosječna tražena cijena za stanove u starogradnji iznosila je 2989 eura/m2, a postignuta cijena bila je prosječnih 2287 eura/m2.
izvor: Imperium Immobiliare
Razlika u očekivanju prodavatelja u odnosu na mogućnosti kupaca bila je veća u popularnijim kvartovima za život i najam poput Trešnjevke i Maksimira.
U nastavku provjerite koliko se razlikuju stvarne i oglašene cijene u popularnim zagrebačkim kvartovima.
Tražene i postignute cijene nekretnina za Donji i Gornji Grad – Centar
Prosječna razlika između traženih cijena na Njuškalu i realiziranih cijena na eNekretnine za sve kategorije kvadrature u Donjem i Gornjem Gradu – Centru iznosi 23 posto. Razlike variraju ovisno o veličini nekretnine, a najveća od 35 posto odnosi se na starije nekretnine veličine 90 do 130 m2, te 34 posto na stanove od 55 do 70 m2.
Stvarne i tražene cijene na Trešnjevci
Prosječna razlika između traženih cijena na Njuškalu i realiziranih cijena iz baze eNekretnine za sve veličine starogradnje na Trešnjevci iznosi 31 posto.
Razlike variraju ovisno o veličini nekretnine, a rekordni nerazmjer početne i postignute cijene od gotovo 40 posto imali su stanovi veličine 70 do 90 m2. I prodavatelji nekretnina od 130 do 150 m2 precjenjivali su svoje nekretnine u oglasniku i to za 35 posto.
Koliko stvarno košta kvadrat stana u Maksimiru?
Za sve veličine starijih stanova u jednom od najpoželjnijih zagrebačkih kvartova, u Maksimiru, prosječna razlika između traženih cijena na Njuškalu i realiziranih cijena iz baze eNekretnine iznosi 27 posto.
Prodavatelji su najviše očekivali od nekretnina veličine 130 do 150 m2 te su za njih tražili 34 posto više nego što su uistinu na tržištu dobili za njih. I nekretnine veličine 70 do 90 m2 i 90 do 130 m2 također pokazuju značajne razlike od 33 i 32 posto, što ukazuje na potrebu za realnijim postavljanjem cijena kako bi se izbjegle velike razlike između očekivanja prodavatelja i stvarnih tržišnih vrijednosti.
Kako početna cijena utječe na brzinu prodaje nekretnina u Zagrebu?
Analiza razlika između traženih i postignutih cijena po zagrebačkim kvartovima na nov način nam otkriva dublje slojeve tržišta nekretnina u Zagrebu.
Iz istraživanja agencije Imperium Immobiliare vidi se da su prodavatelji skloni postavljati cijene koje su mnogo iznad stvarnih tržišnih vrijednosti. To je najočitije iz primjera u kvartovima Trešnjevka, Trnje i Podsljeme gdje prodavatelji svoje kvadrate precjenjuju u nekim slučajevima za čak 40 posto.
Pregovaranje oko cijene nekretnine je dio procesa kupoprodaje, no važno je imati realna očekivanja i argumente. U situaciji kada prodavatelji ističu puno više oglasne cijene od tržišnih, kupci se suočavaju s izazovom kako prepoznati prave vrijednosti svojih potencijalnih domova. Posebno se to odnosi na ljude koji prvi put kupuju nekretninu. Istraživanje koje donosi usporedbu i iznose cijena kvadrata može im biti koristan vodič u pregovorima.
Podizanje svijesti o stvarnim tržišnim vrijednostima može rezultirati bržom prodajom nekretnine i zadovoljstvom kupaca. Procjena vrijednosti nekretnine je ključni korak koji mnogi prodavatelji preskaču, podcjenjujući utjecaj faktora poput mikro i makro lokacije, stanja nekretnine te susjedstva. Svaka nekretnina ima svoje specifične karakteristike koje utječu na njenu vrijednost.
Pa ako i ne vjeruju procjenama stručnjaka, prodavatelji bi trebali povjerovati signalima koje im kupci trenutno šalju. Optimalna, a ne potrebna cijena m2 privući će ozbiljne kupce i osigurati uspješnu prodaju.