Kupovina nekretnine može biti vrlo stresna i zahtjevna za sve strane uključene u proces, posebno kada je potrebno uskladiti iseljenje prethodnih vlasnika s ulaskom novog kupca u posjed, što često zahtijeva pažljivo planiranje, suradnju i jasno definirane procedure.
Posebno je izazovna situacija za kupca kad prodavatelj tek namjerava kupiti zamjensku nekretninu s novcima koje dobije od prodaje.
Kada vlasnik nekretnine mora predati ključeve kupcu, kako se i gdje definira vremenski rok za iseljenje i kako osigurati da se sve odvija u skladu s interesom obje strane? To su pitanja koja muče kupca i prodavatelja, a na njih ćemo odgovoriti u ovoj rubrici.
Za stručni odgovor smo zamolili Anu Jelečević, agenticu za nekretnine u Dom Ekspertu koja nam je detaljno objasnila koje sve korake treba napraviti kako bi se kupac osigurao i na vrijeme preuzeo nekretninu.
U praksi je uobičajeno da kad kupac isplati prodavatelja u cijelosti, dolazi i do primopredaje. Kad se može upisati kao vlasnik u zemljišnoj knjizi, figurativno rečeno, preuzima ključeve. Rokovi se utvrđuju u predugovoru, posebno u slučaju lančane prodaje ako prodavatelj još traži nekretninu u koju će odseliti. Kupac mora biti upoznat sa svime, strpljiv i spreman na dogovor, a prodavatelj realan kod postavljanja početne cijene i rokova.
Ana Jelečević, agentica za nekretnine u Dom Ekspertu
Jasan dogovor i sastavljanje predugovora
Lančana prodaja zahtijeva puno dogovora, strpljenja i optimizma. Prodavatelju u tom slučaju uvijek savjetujemo da postavi realnu početnu cijenu za nekretninu koju prodaje, a kupcu je važno da se u predugovoru definiraju duži rokovi za primopredaju, kaže agentica za nekretnine.
Prije odluke o kupnji nekretnine, važno je razgovarati s prodavateljima kako biste saznali njihove planove. U agenciji za nekretnine uvijek savjetujemo prodavateljima da aktivno traže drugu nekretninu dok se prodaje njihov stan. Također, ključno je sklopiti predugovor između prodavatelja i kupca kako bi se detaljno i jasno utvrdili uvjeti kupoprodaje.
Za očekivati je da će prodavatelj ostati u stanu i nakon isplate, jer s tim novcima on tek treba dovršiti kupovinu svoje nove nekretnine. Zato je važno računati na postavljanje proširenih rokova nakon isplate.
Duži rokovi za primopredaju
Vremenski rokovi su jako važni, osobito kad se radi o preuzimanja nekretnine u posjed, odnosno kad će kupac preuzeti ključ, od trenutka kompletne isplate. U praksi kupci znaju u ovakvim situacijama čekati i dva, tri, četiri mjeseca do primopredaje ključa.
U predugovoru se trebaju postaviti malo duži rokovi za primopredaju. Kupac treba dozvoliti bivšem vlasniku da nakon isplate, ostane još neko vrijeme u tom stanu, pod određenim uvjetima. Uz dogovor, sad već bivši vlasnik može ostati u stanu uz mjesečni najam, sve dok kupac ne preuzme vlasništvo.
Dom Ekspert
U agenciji za nekretnine susreli smo se i s takvim situacijama kad zapravo prodavatelj postaje najmoprimac, kaže Ana Jelečević. Kada ga kupac isplati, radi se upis u zemljišnu knjigu, kupac postaje novi vlasnik i onda se sklapa ugovor o najmu gdje bivši prodavatelj postaje najmoprimac, a kupac postaje najmodavac.
Bivši vlasnik mora napustiti nekretninu
Predugovor koji sve to definira može i ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, no, kao i svaki ugovor ima snagu. U njemu, pored bitnih elemenata o nekretnini, treba definirati i rokove za isplatu kapare, za sklapanje kupoprodajnog ugovora i za stupanje nekretnine u posjed. U predugovor se obično stavlja najgori scenarij i najduži rok, a kapara igra ulogu da obje strane ozbiljno shvate cijeli proces. A kada dođe do datuma tj. roka određenog predugovorom, bivši vlasnik mora napustiti nekretninu.
Predaja ključeva
Predaja ključeva odvija se nakon stupanja nekretnine u posjed. Ako je kupoprodajna cijena isplaćena, tada kupac preuzima ključeve i radi se primopredajni zapisnik. U njemu se detaljno bilježi stanje nekretnine, što podrazumijeva popis namještaja, broj predanih ključeva, do stanja brojila za potrošnju električne energije, vode i plina.