Intervju Vedrana Likan: Što sve danas utječe na cijene nekretnina u budućnosti

Hoće li cijene nekretnina u budućnosti padati? Većina sudionika na tržištu nekretnina reći će da je to pitanje za čarobnu kuglu!

Neizvjesno je i nezahvalno predviđati, no Vedrana Likan upustit će se i u taj pothvat jer njezino je ime u poslovnom svijetu sinonim za nekretnine i investicije.

Vedrana je partnerica i direktorica Colliersa, čije poslovanje za Hrvatsku, Sloveniju i BiH vodi 16 godina. I to nije sve! Teško je na jednom mjestu pobrojati sva područja interesa kojima se svakodnevno bezrezervno daje, ali Vedrana je uvijek tu kada treba dati doprinos pozitivnim promjenama u društvu, bilo da je riječ o angažmanu u udruzi SOS Zagreb, zelenoj tranziciji ili osnaživanju žena u biznisu.

Kao televizijska novinarka s njom sam snimila brojne izjave za priloge o tržištu nekretnina i u svakoj je na jednostavan i stručan način gledateljima znalački prenijela bit, povezala uzrok i posljedicu. A sad možete pročitati i prvi intervju u kojem Vedrana Likan govori za Stanaricu.

Donosimo vam detaljnu analizu tržišta nekretnina, nakon koje svi vi koji guglate Kako će se cijene nekretnina ponašati u budućnosti? odluku o kupnji ili prodaji nekretnine možete donijeti kvalitetnije.

Kako se dogodio porast cijena nekretnina?

Povećan je interes za stambenim nekretninama unatoč visokim cijenama kvadrata, kako to objašnjavaš?

Na tržištu je već godinama prisutna velika potražnja, dodatno potaknuta trendovima rada od kuće, tržišnim disrupcijama (poremećajima), a sve to uz ograničenu novu ponudu. No da pojasnim i krenem redom:)

• 2019. godina bila je po puno parametara prijelomna za naše tržište. Imali smo izrazito dobar rast BDP-a kojem je značajno doprinijela izvrsna, do tada rekordna turistička sezona. Gospodarstvo je u tom trenutku već 3 godine za redom bilježilo kontinuirani rast. Radna mjesta su ponovno bila sigurna, plaće su rasle, kamate na sve oblike zaduženja su krenule trendom pada… a kao posljedica naše rentijerske ekonomije, krenuo se gomilati slobodan kapital.

• Kamate na oročenu štednju su nastavile biti nepovoljne, čak i negativne. I s obzirom da je nama tradicionalno blisko investiranje u poznati vid kapitala – nekretnine, krenula je pojačana potražnja, i to prvenstveno u stambene nekretnine – jer one uvijek mogu dočekati djecu kada krenu na fakultet, ili biti u kratkoročnom ili dugoročnom najmu i stvarati određene pasivne prihode.

• U 2020. ušli smo na valu tog optimizma. No odjednom – šok na šok. Prvo lock-down. I onda u ožujku – snažan potres u Zagrebu, najvećem tržištu stanova unutar zemlje. Dok smo se zbog prvog – naglo povukli u svoje domove, drugi je iz domova istjerao mnoge.

• Egzistencijalno – i s pravom i razlogom, one koji su živjeli u starogradnji, strah je ponukao na traženje novogradnje i novog, sigurnijeg mjesta za život. Dodatno, rad od kuće, pa onda i online-nastava i općenito nagle promjene navika u kojima nam je, uz bolju internet vezu i još jedno računalo u stanu, mnogima počela nedostajati još ta jedna soba – bilo za mir i tišinu, ili neometane on-line sastanke, posao i učenje. I ta dva faktora postaju preklopljena u još jedan tržišni moment – dodatnu pojačanu potražnju za rezidencijalnim nekretninama.

• 2021. dodatno je potaknula tu potražnju jer se nije činilo da ćemo se vraćati za stalno u urede ili škole, a privremena rješenja koji su mnogi kroz protekle dvije godine i našli, pokazala su se da nisu trajna, a više niti adekvatna. Dodatno, kroz taj period, nastavila se gomilati štednja  oročena ili ona u čarapi, jer smo značajno smanjili redovnu potrošnju – već drugu godinu za redom nismo izlazili, putovali, mahnito posezali za novim kolekcijama niti jeli po restoranima…

Faktori koji su presudili: APN, nedostatak novogradnje, povoljne kamatne stope i najava eura

Paralelno, u čitavoj novonastaloj neizvjesnosti, građevinski sektor je i dalje bilježio znatno skromniji broj izdanih dozvola za izgradnju stambenih objekata, značajno ispod razine 2008. ili 2009.

A novac je postao dostupan i zaduženja povoljna, kamate na stambene kredite dosegle povijesno najniže razine, a u najavi je bio nastavak programa subvencioniranja stambenih kredita – APN.

K tome svemu, za 2023. najavio se euro –  tržišna okolnost u kojoj, temeljem iskustva onih zemalja koje su prije nas ušle u eurozonu, s razlogom možemo očekivati porast cijena. Samim time, dodatno se otvorio prostor i potreba za siguran plasman slobodnog i dostupnog novca – upravo u nekretnine.

Je li promjena tržišnih okolnosti iznenađujuća, održiva i koliko je ustvari – skup kvadrat?

Izvrsno pitanje! Ključno je sagledati sve ove okolnosti u kontekstu. Jedan naš makroekonomski stručnjak je nedavno napravio izvrsnu analizu i usporedio tri elementa – BDP, prosječnu plaću i cijenu stambenog kvadrata – prije 10 godina i danas. I zaključak je nevjerojatno prosvjetljujući.

Što za naše tržište znači ulazak u eurozonu?

Približavanjem eurozoni, isto kao i postizanjem nove zrelosti i mudrosti tržišta, neminovno je da će se naše tržište ponašati sve sličnije drugim europskim tržištima.

Ono na što u čitavoj formuli nismo do nedavno razmišljali je utjecaj geopolitičkih i geoekonomskih okolnosti i na naše tržište. Ako sam ranijim odgovorom ukazala na disrupcije na tržištu, bez spominjanja i analize utjecaja rata u Ukrajini, ustvari nisam rekla ništa. Ili makar ne dovoljno.

Neizvjesnost kojoj svjedočimo, osim one vezane za pretužne ljudske sudbine, jest upravo utjecaj rata na tržišnu dinamiku kroz nedostupnost sirovine i materijala za bilo koju proizvodnju, pa onda i građevinsku.

Vedrana Likan, stručnjakinja za nekretnine

Element je to koji dodatno vrši pritisak ne samo na gospodarsku neizvjesnost, već i na nepredvidljivost kretanja tržišta pa time i dodatnog uzlaznog kretanja cijena u građevinarstvu.

Samim time, naš ulazak u eurozonu trebamo promatrati kontekstualno. Jer kao što smo 2013. ušli u EU u okolnostima u kojima to nije niti jedna druga europska zemlja, isto će nam se dogoditi 2023. kada uđemo u euro.

Ono što je izvjesno je da ćemo do početka sljedeće godine svjedočiti još brojnim promjenama.

Prvo – jer se ne nazire kraj nepovoljnih kretanja. A kada rat dođe kraju, čemu se svi nadamo da bude još danas, za njegove geoekonomske posljedice sigurno će trebati dodatno vrijeme i oporavak, kako europskog tako i svjetskog tržišta, iziskivat će neko dulje vrijeme.

Šta onda možemo očekivati: kakve nas cijene nekretnina očekuju u budućnosti?  

U ovim okolnostima, općenito predviđanje situacije na tržištu – naročito kratkoročno i srednjoročno, izrazito je nezahvalno. No jedno je sigurno.

S druge strane, prema najavama svjetske i europske središnje banke, vrlo je izvjestan rast kamatnih stopa u narednom periodu.

Porast cijene zaduženja nepovoljno će utjecati na općenitu dinamiku tržišta – kako gospodarstva, tako i razvoja novih proizvoda i usluga. U tim okolnostima, nije za očekivati da će se slobodan kapital dinamizirati i aktivirati u novim projektima, već će tražiti sigurnost – bilo kroz održavanje života postojećih projekata, bilo mirovanjem ili traženjem sigurne luke u, na primjer, oročenim štednjama.

Ono što svi trebamo i očekivati i za to se moliti jest smirenje globalnih trendova, koji su sada izrazito uznemireni ratom u Ukrajini i posljedično energetskim ratom, poteškoćama u lancima opskrbe – kako fundamentalnih proizvoda poput prehrambenih sirovina, tako i trgovine, kretanja radne snage, dostupnosti i podivljalih i izrazito nepredvidivih kretanja sirovina, a samim time i njihovih cijena.

Postoji li ipak neki razlog za optimizam?

Dobra strana je da je hrvatsko gospodarstvo jednakopravno ostalim europskim ili svjetskim je neupitna – postali smo sigurna investicijska destinacija žedna i željna proizvoda i usluga u svim, za naše gospodarstvo, bitnim segmentima. Loša strana, koja se u ovim okolnostima dodatno otkriva, je malenkost našeg gospodarstva i njegova ovisnost, nedostatnost i neotpornost.

Kako u svim crnim scenarijima valja vidjeti i svjetlo na kraju tunela, u ovim okolnostima, za nas je to – osvješćivanje situacije i pokretanje dijelova gospodarstva koji nam mogu u doglednoj budućnosti osigurati veću neovisnost o vanjskim faktorima.

Ako smo dovoljno agilni i pametni, ulaganja europskog novca u okviru NPOO i drugih osiguranih sredstava iz EU, usmjerit ćemo upravo u elemente našeg gospodarstva koji će nam omogućiti stvaranje kontrolabilnijeg okruženja, predvidljivost sustava i poticati gospodarske grane koje donose za naše gospodarstvo i izvoz – veću vrijednost i razliku. Pa samim time – ostvariti veću otpornost.

Povijest dokazuje da smo inovativni i kreativni. Tako da sam osobno, veliki believer da u tome možemo uspjeti!