Trendovi na tržištu nekretnina su se promijenili. Iz svih analiza, kupci i prodavatelji očekuju odgovor na jedno pitanje: hoće li cijene nekretnina padati? Oslanjajući se na najnovije podatke i stručno mišljenje agentice Ivane Čikić donosimo analizu tržišta nekretnina u 2024.
Kada se osvrnemo na godinu koja je iza nas, jasno je da je tržište stambenih nekretnina doživjelo svojevrsni preokret. Godina 2023. bit će upamćena kao godina promjena, godina u kojoj su se odnosi snaga između kupaca i prodavatelja nekretnina promijenili.
Kupci su postali oprezniji i očekuju pad cijene nekretnina ili barem da se počne oglašavati njihova realnija vrijednost. U idealnom svijetu, i kupci i prodavatelji bi odabrali “najbolji trenutak” za transakciju, ali u stvarnosti, to često nije moguće zbog raznih faktora.
Odluka o kupoprodaji nije samo puka transakcija. Kako god okrenete, iz kojeg kod smjera gledate, iza svake odluke o kupoprodaji stoji postizanje većeg cilja. Za prodavatelje razlozi mogu biti razdruživanje s članovima obitelji, rješavanje dugova, podjela imovine, ostvarivanje drugih ciljeva novcem kojeg će dobiti. Za kupce je to možda odvajanje od roditelja, samostalnost, veći komfor za obitelj i djecu.
Motivi su razni, jer svima nam se događa život, pa ako i vi u 2024. budete u situaciji da rješavate stambeno pitanje donosimo vam uvid u trenutnu situaciju na tržištu nekretnina. Hoće li padati cijene nekretnina doznajte u intervjuu sa stručnjakinjom za nekretnine Ivanom Čikić.
Kratki pregled trenutne situacije na tržištu nekretnina
Inflacija, koja je nekoć bila pogonsko gorivo za kupnju nekretnina, u 2023. godini pretvorila se u kočnicu. Kupci su se suočili s manjom platežnom moći, a rastuće kamatne stope dodatno su zakomplicirale njihove odluke, kaže Ivana Čikić, vlasnica agencije Dom Ekspert.
Ukidanjem APN-a nema više ni potpore koja je mnogima olakšala ostvarenje sna o kupovini prvog stana. S druge strane, u obliku u kakvoj je bila, ta je mjera na tržištu napravila popriličan nered, ocjenjuje Ivana.
Svijet nekretnina u Hrvatskoj je lani doživio prvo usporavanje nakon sedam godina rasta. Podaci su jasni: pad prometa nekretninama za 9,1 posto u prvih šest mjeseci 2023. godine, s još izraženijim padom u Zagrebu od 22 posto. Iako su cijene i dalje rasle, taj rast je bio sporiji, a razlika između traženih i ostvarenih cijena govorila je sama za sebe. U prosjeku ona iznosi visokih 15 posto! U pojedinim slučajevima, kaže Čikić, ta je razlika i mnogo veća.
Cijene kvadrata su proteklih godina dosegnule visine koje si prosječni domaći kupac teško može i zamisliti, kamoli priuštiti. Od 2015. cijene su se gotovo udvostručile.
I domaći i strani kupci su stali na kočnicu. Prema podacima Porezne uprave, do sredine prosinca 2023. stranci su kupili oko 7400 nekretnina u Hrvatskoj, a godinu ranije oko 9500.
Trendovi i očekivanja na tržištu nekretnina za 2024
Stručnjaci za nekretnine reći će vam da nemaju kristalnu kuglu i ne mogu proreći iz rukava hoće li padati cijene nekretnina ili ne, jer na to utječe niz faktora, globalnih i lokalnih.
Ekonomija je živi organizam, a svjedoci smo i niza nepredvidivih situacija poput potresa i pandemije, koje su nam proteklih godina pobijale racionalne argumente.
Ono što je sigurno, stručnjaci imaju iskustvo s terena i znaju kako se trenutno ponašaju prodavatelji, a kako kupci. Kakve nas promjene očekuju, kako se pripremiti za njih, hoće li i zbog čega cijene stanova padati – analizirala je Ivana Čikić, vlasnica zagrebačke agencije Dom Ekspert.
Kako je Ivana stavila činjenice u kontekst koristan budućim kupcima i prodavateljima, pročitajte u nastavku.
Kakvo nas tržište nekretnina očekuje ove 2024 godine, što primjećuješ u svojoj praksi?
Sadašnja situacija na tržištu nekretnina je usporediva s onom iz 2008, no stvari će se događati postupno. Što je veći balon koji smo napuhali, njegovo će ispuhivanje duže trajati. Istina, za razliku od prošle krize, nema dovoljno novogradnji, ali većina ljudi koji žele kupiti novogradnju sada, ne žele kupiti po ovoj cijeni. To je problem koji će postati sve očitiji.
Faktori koji utječu na kretanje cijena nekretnina u Hrvatskoj
Siječanj je uvijek uspavan i inertan što se tiče trgovanja nekretninama, a u nastavku godine, ako dođe do promjene u kamati na stambene kredite, pa i kamatnoj stopi na štednju – to bi moglo ljude više motivirati da ulažu u druge vrste investicija.
Hrvatsko gospodarstvo je vrlo malo, stoga je otvoreno na inozemne šokove i promjene. Trenutno je u Njemačkoj recesija koja će negativno utjecati i na naše gospodarsvo. S druge strane, domaći unutarnji šokovi su razlog što će recesija u Hrvatskoj trajati duže nego u državama jake gospodarske snage. I dodatno, iz Hrvatske je iselilo od 2013. više od 350 tisuća građana. Sve navedeno će utjecati na kretanje cijena nekretnina.
Što kupci traže i koliko su spremni izdvojiti na vlastitu nekretninu?
Koliko su cijene novogradnje priuštive prosječnim kupcima?
Za prosječnog kupca cijene kvadrata novogradnje na nekim lokacijama u Zagrebu su jednostavno preskupe. U Maksimiru, primjerice, točnije na lokacijama Donji i Gornji Bukovac ili Jordanovac, cijena novih kvadrata se kreće od 4.000 do 5.000 eura po četvornome metru.
Usto, radi se o velikim stanovima s oko 150 do 200 kvadrata neto korisne površine i u kumulativu to iznosi od 650 do 850 tisuća eura – previše za prosječne kupce koji ovdje žive.
Mlađe obitelji na području Maksimira traže trosobne i četverosobne stanove između 400 do 450 tisuća eura, toliki im je maksimalni budžet s kojim raspolažu.
Jesu li kupci oprezniji?
Zbog visokih cijena kupci uspoređuju i biraju druge lokacije. Radije će žrtvovati bolju lokaciju i otići dva kilometra dalje, ali će kupiti stan po nižoj cijeni. Osim lokacije, važan je omjer kvadrature i sobnosti. Ako je stan dobro iskorišten tlocrtno i nema viška kvadrata to znatno utječe na ukupnu cijenu i stan je pristupačniji. Ima velikih skupih novogradnji, ali nedostaje stanova za mlade ljude, obitelji s prosječnim primanjima.
Analiza traženih cijena nekretnina
Kakve su cijene u starogradnji, jesu li one prihvatljivije?
Cijene starogradnje su definitivno previsoke. Opet ću dati primjer Maksimira. Za stan površine 92 m2 prodavatelj traži 325 tisuća eura. Riječ je o stanu na odličnoj lokaciji, ali ga je potrebno u cijelosti adaptirati, promijeniti vanjsku i unutarnju stolariju, instalacije i podove. Cijena koju prodavatelj potražuje za stan je jednostavno previsoka.
Čak i kada uredite temeljito ovakav stan, vi ste u starom kosturu zgrade. Imate susjedne stanove koji nisu renovirani, sa starim cijevima, starim instalacijama. I stari stanovi imaju jedan veliki problem, a to su bube.
Najviše imamo problem s vlasnicima starogradnje koji prate cijenu novogradnje i misle da je dovoljno samo malo sniziti cijenu i to je to. U realnosti, na kraju ugovorena cijena zna iznositi i 50 tisuća eura manje, što je više od 15 posto, koliko u prosjeku iznosi razlika između tražene i postignute cijene. To je ogromna razlika.
Tržište očito usporava, koja je poruka prodavateljima?
Stara gradnja nikako ne može pratiti novogradnju. Prodavatelji trebaju biti manje lakomi, a više slušati savjete struke. Mnogi agenti koji se dugo bave posredovanjem nekretnina komuniciraju prodavateljima da ne pretjeruju s cijenama.
S druge strane, kupci su danas jako informirani i znaju točno koji su problemi pojedinačne zgrade, ne prihvaćaju te cijene i oprezni su.
Dinamika pada cijena nekretnina
Već je zabilježen pad prometa od oko 10 posto na razini države, slijedi li pad cijena nekretnina?
Moje mišljenje je da će cijene padati i to postupno. Više je razloga za to. Kada bi se cijene doista snizile i postale dostupnije ljudima, sigurno bi bio i veći broj transakcija, to je zakon ponude i potražnje.
Psihološki, čim kupac ima dva, tri, faktora koji ne idu njemu u korist – tržište usporava. Ako se kamatna stopa na stambene kredite mijenja, ako ona raste, to odgađa odluku kupca.
S druge stane, zbog inflacije je generalno sve poskupjelo: potrošačka košara, režije, servis za auto – a to povećanje cijena ne prati rast plaća. To su sve faktori koji utječu da kupac odlaže svoje odluke kupovine nekretnine.
Ovog proljeća nema ni APN-a, koliko je taj državni natječaj utjecao na rast cijena?
Mislim da je bolje da APN više ne postoji u dosadašnjem obliku. Subvencionirani natječaj koji je namijenjen mladim ljudima i kupcima prve nekretnine bi trebao biti konstantno prisutan ili da ga uopće nema. Ovakav kakav je bio, donosio je više štete nego koristi jer je svaki put utjecao na porast cijena nekretnina.
Povjerenje u agencije za nekretnine
Prema podacima s Foruma nekretnina samo 30 posto transakcija nekretninama u Hrvatskoj se odvija preko agencija, zašto većina kupaca i prodavatelja izbjegava agencije?
Ljudi misle da je naša usluga skupa, smatram da je to razlog broj 1. Ali, vrlo malo ljudi zna i zašto taj servis toliko košta. Kad se uzme u obzir sve što posrednik učini za klijenta: od provjere dokumentacije, pripreme nekretnine, izrade dobrog oglasa, prezentacije, pregovaranja, pravne pomoći – mislim da je ta cijena opravdana.
Mi kao struka ne educiramo prodavatelje i kupce koji su benefiti stručne pomoći posrednika. Naravno, naši korisnici se trebaju i sami malo raspitati zašto angažirati agenciju, ali i znati koga odabrati, treba imati kriterije kod odabira posrednika.
Jedan dio odgovornosti je u posrednicima koji se ponašaju kao prodavači nekretnina i gledaju isključivo svoj interes, a to je da prodaju nekretninu. Ali, biti posrednik je mnogo više od toga.
Kako radi dobar agent za nekretnine
Osim poznavanja pravila struke i svih koraka za koje je potreban širok i temeljit raspon znanja, posrednik je i osoba koja će vam dati uvid u tržište, posavjetovati vas u vašoj specifičnoj situaciji, jer svaka je kupoprodaja jedinstvena.
Usto, posrednik mora stvoriti odnos povjerenja s prodavateljima i kupcima, razumjeti njihove potrebe i životne situacije u kojima se nalaze. Važno je na početku procesa shvatiti što prodavatelji žele ostvariti prodajom, a što kupci žele postići kupovinom nekretnine.
Konstantnom edukacijom i uz vodstvo dobrog mentora može se naučiti kako postati dobar agent za nekretnine koji će uvijek imati na umu širu sliku i životnu priču svog klijenta. Dobar agent znat će vam savjetovati kada je za vas „najbolji trenutak za prodaju/kupnju“ ili vas voditi tako da u skladu s uvjetima na tržištu iz te situacije dobijete najbolji mogući rezultat. I ono najvažnije, bilo da ste prodavatelj ili kupac, trebate osjećati sigurnost.
Ključno je da kupci i prodavatelji budu dobro informirani i realni u vezi s tržištem i svojim mogućnostima kako bi donijeli najbolje odluke unatoč ograničenjima.