Pronašli ste stan koji je baš po vašoj mjeri, prevagnuli ste u sebi odluku, prespavali, sve se posložilo i slijedi jedan od ključnih koraka – kapara za kupnju nekretnine. Možda jeste, a možda i niste računali na taj trošak koji je na tržištu nekretnina uobičajen.
Kolika se kapara daje za kupnju nekretnine, u kojem trenutku i ono što mnoge zanima kada se vraća, pitali smo stručnjake koji se ovom tematikom bave svakodnevno.
Koliko iznosi kapara za kupnju stana
Tko bi bolje znao situaciju u praksi od agenata za nekretnine koji svaki dan rade i s prodavateljima i kupcima. Čovjek koji poznaje i jednu i drugu stranu priče je Ivan Varat, savjetnik za nekretnine.
“Svaki ozbiljan kupac prije kupnje stana ili kuće trebao bi imati spreman iznos za kaparu. U tom slučaju možete brzo reagirati, jer onaj tko da kaparu, njegov je stan. To je taj ključni korak. Ako prodavatelj odustane, dužan je vratiti duplu kaparu.”
Ivan Varat, San Patrik nekretnine
Standard na tržištu je iznos kapare od 10 posto dogovorene cijene stana.
Prema dogovoru kupca i prodavatelja to može biti i 5 posto, može biti 15 posto, nije određeno nikakvim zakonom.
No, tu se potencijalno krije jedna škakljiva situacija, objašnjava Varat situaciju iz prakse.
„Ako kapara ide preko 10 posto onda kupac može napraviti predbilježbu vlasništva, ima neku zakonsku osnovu za to, što nije baš preporučljivo za prodavatelja. Tako da je i moja preporuka 10 posto. S jedne strane daje ozbiljnost ponudi, a izbjeći ćete potencijalne probleme“, kaže vlasnik agencije San Patrik nekretnine.
Uloga kapare prilikom odustajanja od ugovora
Kapara ima dvostruku ulogu. Služi kao potvrda o zaključenju ugovora i daje sigurnost da će se obveza iz ugovora ispuniti.
Odustane li prodavatelj on vraća dupli iznos kapare, a predomisli li se kupac, isplaćena kapara ostaje prodavatelju.
“Vraćanje duple kapare nije nepisano pravilo. Zavisi o okolnostima konkretnog slučaja. To je uređeno u čl. 304. st. 2. Zakona o obveznim odnosima. Ako je prodavatelj odgovoran za neispunjenje ugovora, treba vratiti kaparu u dvostrukom iznosu.”
Ivančica Bobek, odvjetnica
Zakonska regulativa o kapari
Kapara je regulirana u Zakonu o obveznim odnosima u čl. 303.-307. Ako se sami upuštate u proces kupoprodaje, bez agencije ili odvjetnika, nije naodmet znati i više detalja o kapari.
U zakonu nigdje nije propisano koliki treba biti iznos, ali kapara je definitivno znak da je ugovor sklopljen, kaže naša pravna savjetnica Ivančica Bobek.
Sukladno čl. 303. st. 2. ZOO-a, kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu ili se vraća.
Ako se uračunava, znači da se kupoprodajna cijena umanjuje za taj iznos i to se unosi u ugovor o kupoprodaji. Ako se vraća, onda se u ugovoru o kupoprodaji regulira kako i na koji način će se kapara vratiti kupcu.
Važnost predugovora i kapare
Kao potvrda da je kapara dana, ne mora se sklopiti predugovor, objašnjava Ivančica Bobek.
Predugovor je ugovor kojim ugovorne strane preuzimaju obvezu da će kasnije sklopiti drugi, glavni ugovor. To se može odnositi na kupnju nekretnine, ali također i na neki potpuno drugi pravni odnos.
“Kod nas je uvriježeno da se predugovor sklapa kod financiranja kupnje nekretnine stambenim kreditom, jer obično postupak traje dva mjeseca. Iako, ni za to nema potrebe, jer na kraju, ako uspoređuješ oba ugovora, većinom imaju gotovo iste klauzule. Drugim riječima, predugovor nije nužan samo zbog kapare.”
Ivančica Bobek, odvjetnica
Praksa na tržištu je ipak da većina potpisuje predugovor, ali ga ne treba ovjeravati kod javnog bilježnika. Klauzulu o kapari za kupnju nekretnine i njezinom vraćanju ipak je na neki pisani način preporučljivo definirati.
“Zna se dogoditi da se obračuna porez na promet nekretninama na temelju predugovora, a proces nije završen, niti je cijena nekretnine isplaćena do kraja. Nije logično da se porez obračunava na temelju predugovora nego na temelju ugovora. Zato nije nužno ići u bilježnika za predugovor. Ali, sve treba staviti na papir, potpis vrijedi. Potpis je potpis…”
Ivan Varat, savjetnik za nekretnine
Kako se plaća kapara?
U pravilu, u našoj praksi, kapara za kupnju nekretnine u iznosu od 10 posto plaća se u gotovini, no pravnici preporučuju sigurniji način.
Ako se kapara plaća, a predugovor se ne sklapa (iz bilo kojeg razloga), kapara se može predati u gotovom novcu ili isplatom na račun uz navođenja u opisu transakcije da je riječ o kapari za kupnju te i te kuće (navođenje čestice i katastarske općine kako bi se kapara individualizirala).
Naravno da je predaja gotovog novca najmanje “sigurna”, upozorava odvjetnica Ivančica Bobek.
U slučaju spora, trebat će se saslušanjem strana, eventualnih svjedoka i sličnim dokaznim sredstvima (elektronička komunikacija), dokazivati da je isplaćena.
Uplata na bankovni račun je, naravno, jače dokazno sredstvo.
Dodatno osiguranje je izjava u kojoj će se unijeti imena kupca i prodavatelja, puni opis nekretnine, da se novac plaća kao kapara, iznos novca, datum i potpis.
“Izjavu je zgodno imati kod predaje kapare u gotovom novcu. Na njoj se može ovjeriti potpis kod javnog bilježnika. To košta oko 55 kn po osobi, a time javni bilježnik potvrđuje da su ugovorne strane potpisale izjavu, odnosno samo prodavatelj koji time potvrđuje da je primio kaparu.“
Ivančica Bobek, odvjetnica
Što treba znati prije isplate kapare za kupnju nekretine
Savjet je ne predavati kaparu dok se ne provjeri stanje u zemljišnim knjigama kako se ne bi dogodilo da novac završi kod osobe koja nije vlasnik nekretnine.
A da, u praksi se i takve stvari događaju, ispričala nam je odvjetnica Ivančica Bobek.
Nedavno se dogodio slučaj u kojem je član obitelji pokazivao nekretninu potencijalnim kupcima s obrazloženjem da se vlasnik starije životne dobi nalazi u Njemačkoj, da osoba ima punomoć (koja je istekla – potrebno je provjeriti valjanost), predala je čak i dokumentaciju.
Na kraju se ispostavilo da su odnosi između članova obitelji narušeni i da pravi vlasnik odnosno njegova kći ne želi prodati nekretninu. Da je prije tog trenutka kapara isplaćena osobi koja je nekretninu pokazala (imala je ključ – posjed nekretnine), za vraćanje kapare bi trebalo pokrenuti sudski postupak.
Često postavljana pitanja
Uobičajeni iznos kapare za kupnju nekretnine iznosi 10% od dogovorene cijene stana. Iznos može varirati između 5% i 15%, ovisno o dogovoru između kupca i prodavatelja
Ako prodavatelj odustane od ugovora, mora vratiti dvostruki iznos kapare kupcu. Ako kupac odustane, kapara ostaje prodavatelju
Nije nužno sklopiti predugovor kako bi kapara bila valjana, no pisana potvrda o kapari je preporučljiva kako bi se definirali uvjeti i obveze. Predugovor se često koristi kako bi se precizirali detalji prije sklapanja glavnog ugovora
.