Ako planiraš kupnju prve nekretnine, napokon stiže vijest koja ti može uštedjeti novac. Od 1. siječnja 2025. svi mlađi od 45 godina koji kupuju svoj prvi stan ili kuću mogu tražiti povrat poreza. Riječ je o novoj državnoj mjeri koja se odnosi i na starogradnju i na novogradnju, a povrat se broji u tisućama eura, ovisno o vrsti nekretnine i načinu kupnje.
Nakon gašenja subvencioniranih APN kredita, ova olakšica dolazi kao konkretna pomoć svima koji žele riješiti stambeno pitanje, ali pod jasnim uvjetima. Porez na promet nekretnina je obveza koju mladi ljudi često previde, zaborave, a dođe na red upravo u trenutku kad su se najviše istrošili.
Tko ima pravo na povrat?
Pravo na ovu olakšicu imaju građani Republike Hrvatske koji nisu navršili 45 godina života, a koji kupnjom ili gradnjom stječu svoju prvu stambenu nekretninu. Pravo se odnosi na podnositelja zahtjeva i članove njegove uže obitelji, što uključuje bračne i izvanbračne partnere te djecu pod uvjetom da nijedan od njih nije bio (niti jest) vlasnik nekretnine pogodne za stanovanje.
Još jedan ključan uvjet je i da je ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025., i to s ciljem rješavanja vlastitog stambenog pitanja. Ako se radi o gradnji kuće, pravo na povrat moguće je ostvariti samo ako je uporabna dozvola postala pravomoćna nakon tog datuma. U oba slučaja, svi troškovi moraju biti dokumentirani, a porezna davanja uredno podmirena.
Također, pravo na povrat neće imati oni koji su ranije koristili subvencionirane APN kredite ili neku drugu državnu, gradsku ili županijsku potporu za stambeno zbrinjavanje. Drugim riječima, ova mjera odnosi se isključivo na one koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje, bez prethodnih pogodnosti.
Što se zapravo vraća i koliki je iznos povrata?
Ovisno o tome od koga se nekretnina kupuje, razlikuju se i oblici povrata. Ako se radi o kupnji starogradnje, dakle nekretnine od fizičke osobe, građanin plaća porez na promet nekretnina u visini od 3% od tržišne vrijednosti. Taj iznos u cijelosti se može dobiti natrag kroz isplatu potpore.
U slučaju kupnje novogradnje od pravne osobe, u cijenu nekretnine već je uključen porez na dodanu vrijednost (PDV) od 25%. U tom slučaju država vraća 50% plaćenog PDV-a.
Važno je znati da se porez na promet nekretnina prvo mora uplatiti, a tek onda se putem zahtjeva traži povrat kroz isplatu potpore. Isplata se neće automatski provoditi po potpisu kupoprodajnog ugovora, već nakon što Ministarstvo financija, tj Porezna uprava izda porezno rješenje.
Kako nam je pojasnila kreditna stručnjakinja Mihaela Almer iz Pro grupe, visina povrata ovisi o vrsti nekretnine i načinu kupnje.
„Možemo uzeti primjer samca u Zagrebu koji kupuje stan od 50 m2, po cijeni od 2.900 eura/m2 i ukupnog iznosa od 145.000 eura. Ako se stan kupuje od pravne osobe, odnosno kao novogradnja, moguće je ostvariti povrat 50% plaćenog PDV-a, što u ovom slučaju iznosi oko 14.500 eura. U slučaju kupnje iste nekretnine od fizičke osobe, riječ je o starogradnji i povrat se računa kao 3% plaćenog poreza na promet nekretnina, to bi iznosilo približno 4.350 eura.“
Mihaela Almer, Pro grupa
Kvadratura i cijena: koliko stan smije biti velik i skup da bi ostvario pravo na povrat?
Uz osobne uvjete, zakon predviđa i ograničenja vezana uz samu nekretninu – konkretno, gleda se njezina veličina i cijena po kvadratu. Ova pravila uvedena su kako bi se spriječilo da povrat poreza koriste oni koji kupuju nekretnine znatno iznad realnih potreba, primjerice luksuzne stanove.
Kolika površina je prihvatljiva?
Zakonom su definirane preporučene površine stambenog prostora, ovisno o broju članova kućanstva. No, ako se brinete kako pronaći stan „točno po mjeri“, zakon dopušta odstupanje do 50% iznad propisanog limita. To je odstupanje izglasano u posljednji čas. Iako je prvotno bilo predloženo kako se pravo na isplatu potpore neće moći ostvariti ako je ugovorena cijena stambene nekretnine 30 posto viša od prosječne cijene m2 definirane Zakonom ili ako je korisna površina stambene nekretnine 30 posto veća od površine propisane Zakonom, prihvaćanjem amandmana u oba se slučaja to povećava na 50 posto.
Vrlo važno za naglasiti je da ako kupuješ stan koji premašuje taj gornji prag, nećeš imati pravo na povrat, čak i ako ispunjavaš sve druge uvjete.
Što je s cijenom po kvadratu?
Pored površine, važan kriterij je i kupoprodajna cijena po četvornome metru. Za svaku jedinicu lokalne samouprave bit će određena prosječna tržišna cijena, a dopušteno odstupanje iznosi ponovno do 50% iznad tog prosjeka. Ako cijena kvadrata tvoje nekretnine premašuje taj prag, pravo na potporu se također gubi. Koliki su ti prosjeci još nije poznato.
Drugim riječima, stan koji kupuješ mora biti unutar realnog raspona cijene i veličine, a ta pravila vrijede jednako za kupnju i za gradnju.
Kako će izgledati proces i kada stižu prvi povrati?
Važno je znati da se povrat poreza ne ostvaruje automatski. Porez se najprije mora platiti, a tek potom će se podnositi zahtjevi za isplatu potpore. Drugim riječima, država ti ne „oprašta“ porez, već ga naknadno vraća kroz mehanizam potpore.
Nakon izglasavanja izmjena Zakona o POS-u kojim se i propisuju pravila nove olakšice, očekuje se i donošenje Pravilnika u kojem će se donijeti detaljan plan i način prijave. Kako je najavio resorni ministar, Pravilnik bi se trebao donijeti do kraja mjeseca travnja, a prve potpore bi mogle krenuti u svibnju. No, tako glase najave, treba pričekati da završi cijela procedura.
Ono što se zna zasigurno, Ministarstvo financija tj Porezna uprava izdaje porezna rješenja nakon potpisa kupoprodajnog ugovora, a zahtjevi za povratom će glasiti na Ministarstvo graditeljstva, tj. Agenciju za pravni promet i posredovanje nekretninama – APN.
Prijava prebivališta i petogodišnja obveza: što slijedi nakon kupnje?
Jedan od ključnih uvjeta za ostvarenje i zadržavanje prava na povrat poreza odnosi se na stanovanje u nekretnini. Nužno je da kupac nekretnine i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište ili boravište na adresi kupljene nekretnine. Također, korisnici potpore morat će je vratiti ako u roku 5 godina otuđe ili iznajme tu nekretninu ili odjave prebivalište i ne koriste je.
Ova odredba uvedena je s ciljem osiguranja da se mjera koristi za stvarno stambeno zbrinjavanje, a ne za kratkoročne ili tržišno orijentirane transakcije.
Zaključak
U usporedbi s ranijim modelom subvencioniranih APN kredita, koji je bio vremenski ograničen i otvarao se jednom godišnje, nova mjera povrata poreza donosi više fleksibilnosti. Nema natjecanja tko će prije predati papire, nema vremenskog pritiska.
To ne znači da treba žuriti. Kupnja prve nekretnine velika je životna i financijska odluka. Povrat poreza može biti značajna pomoć, ali za one koji imaju jasan plan, stabilne prihode i pronađu nekretninu koja ima smisla. U tom slučaju ova mjera može donijeti stvarnu uštedu i olakšati prvi korak prema vlastitom domu.