Ako planiraš kupnju prve nekretnine, napokon stiže vijest koja ti može uštedjeti novac. Od 1. siječnja 2025. svi mlađi od 45 godina koji kupuju svoj prvi stan ili kuću mogu tražiti povrat poreza. Riječ je o novoj državnoj mjeri koja se odnosi i na starogradnju i na novogradnju, a povrat se broji u tisućama eura, ovisno o vrsti nekretnine i načinu kupnje.
Nakon gašenja subvencioniranih APN kredita, ova olakšica dolazi kao konkretna pomoć svima koji žele riješiti stambeno pitanje, ali pod jasnim uvjetima. Porez na promet nekretnina je obveza koju mladi ljudi često previde, zaborave, a dođe na red upravo u trenutku kad su se najviše istrošili.
NOVO: Prosječne cijene stanova – 2026.
Tko ima pravo na povrat?
Pravo na ovu olakšicu imaju građani Republike Hrvatske koji nisu navršili 45 godina života, a koji kupnjom ili gradnjom stječu svoju prvu stambenu nekretninu. Pravo se odnosi na podnositelja zahtjeva i članove njegove uže obitelji, što uključuje bračne i izvanbračne partnere te djecu pod uvjetom da nijedan od njih nije bio (niti jest) vlasnik nekretnine pogodne za stanovanje.
Klikni i doznaj više u specijalnoj epizodi podcasta:
Još jedan ključan uvjet je i da je ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025., i to s ciljem rješavanja vlastitog stambenog pitanja. Ako se radi o gradnji kuće, pravo na povrat moguće je ostvariti samo ako je uporabna dozvola postala pravomoćna nakon tog datuma. U oba slučaja, svi troškovi moraju biti dokumentirani, a porezna davanja uredno podmirena.
Također, pravo na povrat neće imati oni koji su ranije koristili subvencionirane APN kredite ili neku drugu državnu, gradsku ili županijsku potporu za stambeno zbrinjavanje. Drugim riječima, ova mjera odnosi se isključivo na one koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje, bez prethodnih pogodnosti.
Što se zapravo vraća i koliki je iznos povrata?
Ovisno o tome od koga se nekretnina kupuje, razlikuju se i oblici povrata. Ako se radi o kupnji starogradnje, dakle kupnji nekretnine od fizičke osobe, građanin plaća porez na promet nekretnina u visini od 3% od tržišne vrijednosti. Taj iznos u cijelosti se može dobiti natrag kroz isplatu potpore.
U slučaju kupnje novogradnje od pravne osobe, u cijenu nekretnine već je uključen porez na dodanu vrijednost (PDV) od 25%. U tom slučaju država vraća 50% plaćenog PDV-a.
Važno je znati da se porez na promet nekretnina prvo mora uplatiti, a tek onda se putem zahtjeva traži povrat kroz isplatu potpore. Isplata se neće automatski provoditi po potpisu kupoprodajnog ugovora, već nakon što Ministarstvo financija, tj Porezna uprava izda porezno rješenje.
Kako nam je pojasnila kreditna stručnjakinja Mihaela Almer iz Pro grupe, visina povrata ovisi o vrsti nekretnine i načinu kupnje.
„Možemo uzeti primjer samca u Zagrebu koji kupuje stan od 50 m2, po cijeni od 2.900 eura/m2 i ukupnog iznosa od 145.000 eura. Ako se stan kupuje od pravne osobe, odnosno kao novogradnja, moguće je ostvariti povrat do 50% plaćenog PDV-a, što u ovom slučaju iznosi oko 14.500 eura. U slučaju kupnje iste nekretnine od fizičke osobe, riječ je o starogradnji i povrat se računa kao 3% plaćenog poreza na promet nekretnina, to bi iznosilo približno 4.350 eura.“
Mihaela Almer, Pro grupa
Kvadratura i cijena: koliko stan smije biti velik i skup da bi ostvario pravo na povrat?
Uz osobne uvjete, zakon predviđa i ograničenja vezana uz samu nekretninu – konkretno, gleda se njezina veličina i cijena po kvadratu. Ova pravila uvedena su kako bi se spriječilo da povrat poreza koriste oni koji kupuju nekretnine znatno iznad realnih potreba, primjerice luksuzne stanove.
Kolika površina je prihvatljiva?
Zakonom su definirane preporučene površine stambenog prostora, ovisno o broju članova kućanstva. No, ako se brinete kako pronaći stan „točno po mjeri“, zakon dopušta odstupanje do 50% iznad propisanog limita. To je odstupanje izglasano u posljednji čas. (prvotno je predloženo 30 posto)
Konkretno, pojasnio je ministar Bačić, ako ste samac i kupite stan od 75 četvornih metara imate mogućnost prijave za povrat, ali vam se vraća iznos poreza na kvadraturu do 50 m2!
Vrlo važno za naglasiti je da ako kupuješ stan koji premašuje taj gornji prag, nećeš imati pravo na povrat, čak i ako ispunjavaš sve druge uvjete.
Za kuće su kvadrature nešto veće:
1 osoba do 75 m² max. do 112,5 m²
2 osobe do 97,5 m² max. do 146,25 m²
3 osobe do 120 m² max. do 180 m²
4 osobe do 135 m² max. 202,5 m²
5 osoba do 150 m² max. 225 m²
6 osoba do 165 m² max. do 247,5 m²
7 i više osoba do 180 m² max. do 270 m²
Što je s cijenom po kvadratu?
Pored površine, važan kriterij je i kupoprodajna cijena po četvornome metru. Za svaku jedinicu lokalne samouprave određena je prosječna tržišna cijena, a dopušteno odstupanje iznosi ponovno do 50% iznad tog prosjeka. Ako cijena kvadrata tvoje nekretnine premašuje taj prag, pravo na potporu se također gubi.
Drugim riječima, stan koji kupuješ mora biti unutar realnog raspona cijene i veličine, a ta pravila vrijede jednako za kupnju i za gradnju.
Ministarstvo cijene propisuje za svaki grad, i to svake godine iznova – vodeći se podacima Ekonomskog instituta. Cijene za grad Zagreb su podijeljene po katastarskim općinama.
APN na svojim stranicama ima i informativni kalkulator gdje svatko može izračunati može li i koliko bi mogao dobiti povrata poreza.
NOVO: Za izračun potpora za stjecanje prve stambene nekretnine za ugovore koji su sklopljeni u 2026. godini, APN će koristiti nove prosječne cijene prema Studiji koju je izradio Ekonomski institut, Zagreb – Pregled prosječnih cijena stanova 2026.
Važno je naglasiti da će se za sve ugovore sklopljene tijekom 2025. godine primjenjivati Tablica prosječnih cijena koja se odnosi na 2024. godinu, neovisno o tome kada građani podnesu zahtjev za povrat poreza. Drugim riječima, presudan je datum sklapanja ugovora, a ne datum predaje zahtjeva.
Kako će izgledati proces i kada stižu prvi povrati?
Važno je znati da se povrat poreza ne ostvaruje automatski. Porez se najprije mora platiti, a tek potom će se podnositi zahtjevi za isplatu potpore. Drugim riječima, država ti ne „oprašta“ porez, već ga naknadno vraća kroz mehanizam potpore.
Nakon izglasavanja izmjena Zakona o POS-u kojim se i propisuju pravila nove olakšice, ministarstvo je konačno donijelo i Pravilnik, te prijave mogu početi.
Evo kako!
Zahtjev za isplatu potpore podnosi se Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), a može se podnijeti u roku od 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora.
Ako se kao vlasnici nekretnine upisuju i drugi članovi uže obitelji, podnosi se jedan zajednički zahtjev, uz priloženu dokumentaciju za sve uključene osobe.
Zahtjevi se obrađuju prema redoslijedu zaprimanja potpunih zahtjeva. APN donosi rješenje o pravu na potporu te vodi evidenciju o podnesenim zahtjevima, donesenim rješenjima i isplaćenim potporama, sukladno važećem Zakonu i Pravilniku.
Uz zahtjev za kupnju stambene nekretnine potrebno je priložiti:
- presliku osobne iskaznice
- ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025.
- izvadak iz zemljišnih knjiga ili knjige položenih ugovora
- potvrdu o prijavi prebivališta za sve članove
- dokaz o uplati poreza ili PDV-a te broj računa na koji se traži isplata.
Zahtjev za potporu za gradnju obiteljske kuće mora sadržavati:
- presliku osobne iskaznice
- uporabnu dozvolu koja je postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025.
- ugovor o građenju temeljem kojeg je plaćen PDV
- račune za projektiranje i nadzor
- izvadak iz zemljišnih knjiga
- potvrdu o prebivalištu
- dokaz o prodaji prethodne nekretnine ako je imatelj imao nekretninu koja se ne smatra odgovarajućom.
Prijava prebivališta i petogodišnja obveza: što slijedi nakon kupnje?
Jedan od ključnih uvjeta za ostvarenje i zadržavanje prava na povrat poreza odnosi se na stanovanje u nekretnini. Nužno je da kupac nekretnine i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište ili boravište na adresi kupljene nekretnine. U slučaju da se u roku od pet godina od isplate potpore utvrdi da je podnositelj prodao ili iznajmio nekretninu, odjavio prebivalište ili u njoj ne boravi, APN će posebnim rješenjem naložiti povrat isplaćenih sredstava u cijelosti.
Ova odredba uvedena je s ciljem osiguranja da se mjera koristi za stvarno stambeno zbrinjavanje, a ne za kratkoročne ili tržišno orijentirane transakcije.
Zaključak
U usporedbi s ranijim modelom subvencioniranih APN kredita, koji je bio vremenski ograničen i otvarao se jednom godišnje, nova mjera povrata poreza donosi više fleksibilnosti. Nema natjecanja tko će prije predati papire, nema vremenskog pritiska.
To ne znači da treba žuriti. Kupnja prve nekretnine velika je životna i financijska odluka. Povrat poreza može biti značajna pomoć, ali za one koji imaju jasan plan, stabilne prihode i pronađu nekretninu koja ima smisla. U tom slučaju ova mjera može donijeti stvarnu uštedu i olakšati prvi korak prema vlastitom domu.