Što zapravo kupujete ili imate u vlasništvu
Prije svega, kad kupujete kuću ili stan, iako to tako kolokvijalno kažemo, zapravo ne kupujete samo objekt. Kupujete nekretninu tj. česticu – dio zemljine površine sa svim što je s tim dijelom trajno spojeno na površini ili ispod nje. To je zakonska definicija nekretnine, koja se nalazi u čl. 2. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Drugim riječima, kupujete dio zemlje na kojem može ili ne mora biti izgrađena neka građevina: kuća ili zgrada.
Na linku portala Uređena zemlja, upišete li u polje “pretraživanje” naziv dijela grada ili ime ulice, možete vidjeti kako stvarno izgledaju te čestice. Granice su im određene žutim linijama, označene su brojevima, a pojavljuju se i određeni nazivi koji podsjećaju na imena gradskih četvrti. Ako ste pokušali, čestitam, upravo ste pretraživali katastar.
Provjera vlasništva nekretnine u katastru
Podaci iz katastra i zemljišne knjige su javni, ako zakonom za određene podatke nije drugačije određeno, što znači da možete i trebate imati uvid u njih. Osobito, trebate moći pronaći zemljišnoknjižni izvadak iliti vlasnički list koji je dokaz vašeg vlasništva na nekoj nekretnini.
Podaci se vode u elektroničkom obliku, nekada su se vodili u velikim knjigama koje su danas digitalizirane, a te knjige su još uvijek relevantne kada se trebaju utvrditi povijesni podaci.
Da biste imali potpunu informaciju o nekretnini, trebate pribaviti podatke o nekretnini na katastru i u zemljišnim knjigama te trebate znati broj i naziv katastarske općine.
Broj čestice i naziv katastarske općine (koji vam pišu npr. u ugovoru) upisujete na web stranici katastra.
Ako znate samo katastarske podatke ali ne i adresu nekretine onda iz njih svakako možete saznati zemljišnoknjižne podatke, odabirom odgovarajuće opcije u tražilici katastra.
- Korak -> posjetite https://oss.uredjenazemlja.hr/public-services/review-lr-bdc
- Korak -> odaberite pretraga zemljoknjižnog izvadka
- Korak -> upišite potrebne podatke
- ZK odjel / Općinski sud
- Glavna knjiga
- Broj katastarske čestice
- Korak -> na gumb “Pogledaj” sustav će vam prikazati sve informacije vezane za traženu katarstarsku česticu
Želite li neslužbenu kopiju papirnatom obliku, dovoljno je kliknuti na “Neslužbeni izvadak” gdje će vam se u novom prozoru otvoriti PDF dokument s Neslužbenom kopijom izvatka.
Pridružite se Stanarica Podcastu
Kako izvaditi službeni vlasnički list?
Ako imate potrebu za Službenim izvatkom tada vas sustav vodi kroz portal e-Građani gdje možete predati zahtjev te u tri vrlo jednostavna koraka preuzeti službeni vlasnički list
Gruntovnica ili katastar, što gledati?
Koja je veza katastra i gruntovnice iliti zemljišne knjige? Podaci su često različiti, komu vjerovati?
Katastar vodi evidencije posjedništva i bilježi sve ono što postoji na terenu. Gruntovnica vam kaže tko je vlasnik. Gruntovni izvadak bi trebao u svom A listu imati sve ono što piše u katastru i to je ta veza. Broj katastarske čestice i površina trebaju biti identični.
Za većinu čestica ti podaci nisu usklađeni i tu je taj problem koji mi imamo na terenu, kao i većina drugih zemalja koje imaju dualni sustav registracije nekretnina kroz katastar i zemljišne knjige. To možemo zahvaliti Mariji Tereziji i austrougarskom nasljeđu.
Veći je problem što se ne radi na usklađivanju tih podataka u postupku digitalizacije. Prenijeli smo neispravne i netočne podatke s papira u digitalni oblik. Katastarske izmjene su skupe i dugo traju.
Zašto je važno znati pretraživati registre i imati urednu nekretninu?
Većina ljudi za života kupi najviše nekoliko nekretnina. Nekretnina je dom i investicija, pasivan izvor prihoda. Osim što volimo da lijepo izgleda i da je udobna, ona mora biti vlasničkopravno i geodetski uredna.
Takva nekretnina će se lakše i brže prodati na tržištu i postići željenu prodajnu cijenu, odnosno lakše i brže omogućiti odobravanje kredita čije vraćanje ćete osigurati upravo nekretninom.
Uredna nekretnina će vašim nasljednicima jednog dana biti vrijednost kojom će moći raspolagati.
U suprotnom, trebat će im dosta vremena i novca kako bi pribavili niz isprava (nekad i više desetljeća unatrag) pomoću kojih će riješiti vlasničkopravno pitanje nekretnine. Uredna nekretnina također omogućuje legalnu gradnju ili dogradnju, jer je vlasničkopravno pitanje temelj za dobivanje dozvola.
Kako nam kod provjere nekretnine može pomoći geodet? Kakva je veza između geodezije i nekretnina?
Posao geodeta je vezan za nekretnine, za sve što se nalazi na jednoj čestici zemljišta. Geodet ti treba i kad se kupuje i kad se prodaje nekretnina. Prvenstveno, kad treba provjeriti kakvo je stanje u katastru i zemljišnoj knjizi – gruntovnici.
Svakako treba provjeriti sljedeće: je li nekretnina upisana na vlasnika od kojeg se kupuje, jesu li riješena vlasnička pitanja, je li nekretnina ucrtana u katastar i zemljišnu knjigu. Ukratko, geodeti mogu otkriti što točno kupujete i je li upisano stanje baš onakvo kakvo je na terenu.
Što znači 1/1 u posjednovnom listu?
Što znači izraz „čisti papiri“? Što sve treba provjeriti kod kupnje ili prodaje nekretnine?
Ako mislite da je 1/1 samo razlomak, onda vam definitivno treba pomoć geodeta, to je prvo! Jedan kroz jedan znači da mora biti jedan vlasnik i u katastru i u zemljišnoj knjizi, da je upisana jednaka površina i sve što postoji na određenom terenu.
Što nije dokaz o vlasništvu?
Dokaz vašeg vlasništva na nekretnini nije ugovor o kupoprodaji ili neki drugi ugovor, čak niti sudska odluka. Dokaz je zemljišnoknjižni izvadak iliti vlasnički list koji se pribavlja na zemljišnim knjigama – osobnim dolaskom, od odvjetnika ili javnog bilježnika. Neovjereni izvadak možete vidjeti sami (može vam poslužiti za informaciju), upravo pretraživanjem zemljišnih knjiga na gore opisani način.
Osim toga, ako netko uspije promijeniti vaš upis u zemljišnim knjigama, u određenim slučajevima imate rok od tri godine u kojem ste dužni pokrenuti odgovarajući postupak kako bi zaštitili svoje pravo vlasništva. Stoga bi najmanje svake tri godine svakako trebalo provjeriti stanje u zemljišnim knjigama.
Sretno vam pretraživanje!
Provjera nekretnine-pojmovi koje morate znati
GRUNTOVNICA – ako te zanima tko je vlasnik nekretnine otiđi po zemljišno-knjižni izvadak u gruntovnicu ili digitalno preuzmi e izvadak
KATASTAR – ako te zanima je li kuća koja postoji na terenu upisana i u registrima
ZK IZVADAK– pokazuje tko je vlasnik nekretnine – to je vlasnički list
E IZVADAK– digitalni oblik vlasničkog lista
VLASNIČKI LIST – isto što i zk izvadak – pokazuje da si vlasnik nekretnine
UPORABNA DOZVOLA – dokaz da je nekretnina izgrađena u skladu sa zakonom
KATASTARSKA ČESTICA – jedinstvena brojčana oznaka svake nekretnine
KATASTARSKA OPĆINA – jedinstveni naziv područja na kojem se nalazi nekretnina
POSJEDNIŠTVO – oblik prava na nekretninu. Onaj tko je posjednik ne mora biti i vlasnik
VLASNIŠTVO – stvarno pravo na nekretnini koje se dokazuje vlasničkim listom
Često postavljana pitanja
Za provjeru vlasništva nekretnine potrebno je koristiti katastarske i zemljišnoknjižne podatke. Prvo, posjetite portal Uređena zemlja i upišite naziv katastarske općine i broj čestice. Tako možete vidjeti podatke iz katastra. Za zemljišnoknjižne podatke, koristite isti broj čestice i općinu na web stranici katastra, gdje možete dobiti vlasnički list ili zemljišnoknjižni izvadak koji dokazuje vlasništvo.
Katastar vodi evidenciju posjedništva i bilježi sve što postoji na terenu, dok gruntovnica (zemljišne knjige) pokazuje tko je vlasnik nekretnine. Podaci iz katastra i gruntovnice trebali bi biti usklađeni, ali često nisu. Katastarski podaci pružaju informacije o fizičkom stanju nekretnine, dok zemljišnoknjižni izvadak daje pravni status vlasništva.
Službeni vlasnički list možete dobiti putem portala e-Građani. Potrebno je predati zahtjev online, a zatim u tri jednostavna koraka preuzeti službeni vlasnički list. Također, možete zatražiti neslužbenu kopiju vlasničkog lista na web stranici katastra, koja će vam biti dostupna u PDF formatu.
IVANČICA BOBEK je pravnica. Voli pravo i ljude i želi im pomagati. Piše blog pod nazivom Postanimo pravno odgovorni. Vjeruje da je znanje moć i da informirani građani donose bolje odluke, pa i kad su u pitanju nekretnine.