kako provjeriti vlasništvo nekretnina

Kako provjeriti vlasništvo nekretnine? Adrese, linkovi i upute s kojima ćete sami provjeriti što kupujete..

Što zapravo kupujete ili imate u vlasništvu

Prije svega, kad kupujete kuću ili stan, iako to tako kolokvijalno kažemo, zapravo ne kupujete samo objekt. Kupujete nekretninu tj. česticu – dio zemljine površine sa svim što je s tim dijelom trajno spojeno na površini ili ispod nje. To je zakonska definicija nekretnine, koja se nalazi u čl. 2. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Drugim riječima, kupujete dio zemlje na kojem može ili ne mora biti izgrađena neka građevina: kuća ili zgrada.

Geodetski, površina Republike Hrvatske je podijeljena nizom linija koje se međusobno sijeku i tako tvore različite zatvorene oblike. Poput trgovačkog papira na kojem su okomite i vodoravne linije međusobno isprepletene.

Na ovom linku https://geoportal.dgu.hr, upišete li u polje “pretraživanje” naziv dijela grada ili ime ulice, možete vidjeti kako stvarno izgledaju te čestice. Granice su im određene žutim linijama, označene su brojevima, a pojavljuju se i određeni nazivi koji podsjećaju na imena gradskih četvrti. Ako ste pokušali, čestitam, upravo ste pretraživali katastar. 😊

Katastar i gruntovnica – mjesta za  provjeru vlasništva

Čestice zemljine površine kod nas su upisane u dva različita registrakatastar (nekretnina) i u zemljišne knjige (koje se još nazivaju i gruntovnica).

Katastar je tehnička evidencija  (površina, međe, promjene tih podataka i povijest promjena, objekti), dok su zemljišne knjige evidencija prava na nekretninama. Katastar vodi Državna geodetska uprava odnosno njezini područni uredi u županijama odnosno ured Grada Zagreba, a zemljišne knjige vode općinski sudovi. Katastar je područje u kojem su geodeti stručnjaci i tu geodeti i pravnici surađuju, zemljišne knjige primarno su područje pravnika.

Ove podatke je važno znati kako biste znali gdje ići potražiti izvadak koji vam treba – da ne šetate nepotrebno. Područni uredi katastra se u Zagrebu nalaze u Vukovarskoj ulici 58, ulici Sigetje 2 (Susedgrad), Sesvetama (Bjelovarska 2) i u Novom Zagrebu (Remetinečki gaj 14). Vidi na linku: https://www.zagreb.hr/odjel-za-katastar-zemljista-i-nekretnina-v-kat/1258.

Zemljišne knjige se nalaze na Općinskom građanskom sudu u Zagrebu. Zemljišnoknjižni odjel se nalazi u Ulici Roberta Frangeša Mihanovića 9 u zgradi  Sky Office, https://pravosudje.gov.hr/vijesti/obavijest-o-preseljenju-zemljisnoknjiznog-odjela-opcinskog-gradjanskog-suda-u-zagrebu/21216 ) i na Općinskom sudu u Novom Zagrebu, Turinina 3 (https://sudovi.hr/hr/osnzg)

Prije kupnje stana provjerite vlasništvo nekretnine

Veze između čestica i katastarskih općina

Ako ste posjetili neki od navedenih linkova, vidjeli ste da je svaka čestica označena  brojem, a skup susjednih čestica nosi ime koje podsjeća na ime gradske četvrti. Taj skup čestica istog imena naziva se katastarska općina.

U nekim dijelovima Hrvatske, brojevi i nazivi čestica jednaki su u katastru i u zemljišnim knjigama, u drugim područjima, oni su potpuno različiti.

Primjerice, Donji Grad u Zagrebu je u zemljišnim knjigama upisan kao katastarska općina Grad Zagreb. U katastru se koristi naziv Centar.

Ovo napominjem kako vas ne bi zbunile različite oznake čestice koje se mogu vidjeti.

Katastarske općine u Gradu Zagrebu možete vidjeti ovdje:

https://www.zagreb.hr/UserDocsImages/arhiva/katastar/pregledna_karta_katastarskih_opcina.pdf.

Pretraživanje registara: zemljišnoknjižni izvadak, vlasnički list, e izvadak

Podaci iz katastra i zemljišne knjige su javni, ako zakonom za određene podatke nije drugačije određeno, što znači da možete i trebate imati uvid u njih. Osobito, trebate moći pronaći zemljišnoknjižni izvadak iliti vlasnički list koji je dokaz vašeg vlasništva na nekoj nekretnini.

Podaci se vode u elektroničkom obliku, nekada su se vodili u velikim knjigama koje su danas digitalizirane, a te knjige su još uvijek relevantne kada se trebaju utvrditi povijesni podaci.

Da biste imali potpunu informaciju o nekretnini, trebate pribaviti podatke o nekretnini na katastru i u zemljišnim knjigama te trebate znati broj i naziv katastarske općine.

Broj čestice i naziv katastarske općine (koji vam pišu npr. u ugovoru) upisujete na web stranici katastra https://oss.uredjenazemlja.hr/public/cadServices.jsp?action=publicCadastreParcel  odnosno zemljišnih knjiga https://oss.uredjenazemlja.hr/public/lrServices.jsp?action=publicLdbExtract.

Dovoljno je znati samo katastarske podatke. Iz njih možete saznati zemljišnoknjižne podatke, odabirom odgovarajuće opcije u tražilici katastra („pogledaj ZKU/BZP“).

Ima li susjed stambeni kredit iliti što kad ne znamo podatke o čestici

Ako ne znate podatke o čestici i katastarskoj općini, ali ipak želite saznati podatke o nekretnini (npr. je li susjedova nekretnina uredna i imali li susjed stambeni kredit, zanima vas zgrada javne namjene ili nekretnina koju razmišljate kupiti), i to možete  saznati. Dovoljno je znati adresu. U tražilici „pretraživanje“ geoportala (https://geoportal.dgu.hr) upišete adresu, kućni broj i grad. Kao rezultat pretraživanja pokazat će vam se katastarska čestica označena brojem i nazivom katastarske općine. Sada imate podatke za pretraživanje katastra iz kojeg možete pretraživati podatke koji su upisani u zemljišnoj knjizi.

Ako su podaci koje pretragom dobivate nejasni ili nepotpuni, to znači da zemljišnoknjižno i katastarsko stanje nisu usklađeni, a također je moguće da je potrebno riješiti i pitanje vlasništva.

Ako nikada niste sa stručnjakom provjerili stanje neke nekretnine, uzmite s oprezom ono što pretragom pronađete (moguće je da nisu upisani podaci koji bi trebali biti upisani). Budući da je u Hrvatskoj svega 5 – 10% nekretnina uredno, trebate se savjetovati sa stručnjakom prije poduzimanja bilo kakvih pravnih radnji koje se odnose na nekretninu.

Zašto je važno znati pretraživati registre i imati urednu nekretninu?

Većina ljudi za života kupi najviše nekoliko nekretnina. Nekretnina je dom i investicija, pasivan izvor prihoda. Osim što volimo da lijepo izgleda i da je udobna, ona mora biti vlasničkopravno i geodetski uredna.

Takva nekretnina će se lakše i brže prodati na tržištu i postići željenu prodajnu cijenu odnosno lakše i brže omogućiti odobravanje kredita čije vraćanje ćete osigurati upravo nekretninom. Uredna nekretnina će vašim nasljednicima jednog dana biti vrijednost kojom će moći raspolagati. U suprotnom, trebat će im  dosta  vremena i novca kako bi pribavili niz isprava (nekad i više desetljeća unatrag) pomoću kojih će riješiti vlasničkopravno pitanje nekretnine. Uredna nekretnina također omogućuje legalnu gradnju ili dogradnju, jer je vlasničkopravno pitanje temelj za dobivanje dozvola.

Što nije dokaz o vlasništvu?

Dokaz vašeg vlasništva ne nekretnini nije ugovor o kupoprodaji ili neki drugi ugovor, čak niti sudska odluka. Dokaz je zemljišnoknjižni izvadak iliti vlasnički list koji se pribavlja na zemljišnim knjigama – osobnim dolaskom, od odvjetnika ili javnog bilježnika. Neovjereni izvadak možete vidjeti sami (može vam poslužiti za informaciju), upravo pretraživanjem zemljišnih knjiga na gore opisani način.

Osim toga, ako netko uspije promijeniti vaš upis u zemljišnim knjigama, u određenim slučajevima imate rok od tri godine u kojem ste dužni pokrenuti odgovarajući postupak kako bi zaštitili svoje pravo vlasništva. Stoga bi najmanje svake tri godine svatko trebalo provjeriti stanje u zemljišnim knjigama.

Sretno vam pretraživanje. 😊

Ivančica Bobek je pravnica. Voli pravo i ljude i želi im pomagati. Piše blog pod nazivom Postanimo pravno odgovorni. Vjeruje da je znanje moć i da informirani građani donose bolje odluke, pa i kad su u pitanju nekretnine.