Kod nas je uvriježeno shvaćanje da je dovoljno platiti cijenu kuće ili stana, pa samim time postajem vlasnik nekretnine. To shvaćanje ima svoje korijene u bivšem društvenom uređenju u kojem je bilo bitno imati ugovor o kupoprodaji i platiti kupoprodajnu cijenu, a zemljišne knjige, zbog drugačijeg poimanja prava vlasništva, bile su potpuno zanemarene.
Kada se postaje vlasnik nekretnine?
Navedeno shvaćanje nije u skladu s modernim zakonskim uređenjem stjecanja vlasništva nekretnine kupoprodajom.
U slučaju kupnje nekretnine, vlasništvo se stječe tek upisom u zemljišne knjige (članak 119. važećeg Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Drugim riječima, ako kupujem nekretninu, ne postajem vlasnica niti sklapanjem ugovora o kupoprodaji, niti plaćanjem cijene nego tek UPISOM prava vlasništva u zemljišne knjige.
Upis u zemljišnu knjigu
Navedeno neshvaćanje važnosti upisa u zemljišnu knjigu uzrokuje da zemljišna knjiga ne odražava stvarno stanje, a što ima niz posljedica.
Između ostalog, dovelo je do neželjenih situacija u kojima su banke, radi naplate svog potraživanja prema graditelju i investitoru, započinjale ovršne postupke na nekretninama koje su građani kupili od tih investitora. O tome se moglo čuti i pročitati i u medijima.
Radi se o situaciji u kojoj su građani (recimo Ana i Ivo) kupili stan, najčešće u novoizgrađenoj zgradi. Ana i Ivo platili su cijenu stana, uselili se i sretno živjeli u njemu. Odjednom su saznali da je banka pokrenula ovršni postupak nad njihovim stanom?!
Čuđenje, šok i nevjerica. Kako se to moglo dogoditi?!
Banka je kreditirala graditelja i prodavatelja njihovog stana (recimo Najbolji stan d.o.o.), a on joj nije na vrijeme vratio dugovanje. Banka je provjerila ima li Najbolji stan d.o.o. u vlasništvu imovinu iz koje bi banka mogla naplatiti svoje potraživanje. Između ostalog, banka je provjerila i zemljišne knjige (popularno zvano gruntovnica) te je utvrdila kako Najbolji stan d.o.o. ima u vlasništvu stan – onaj isti koji su Ana i Ivo kupili i u kojem žive.
Naime, kako Ana i Ivo nisu upisali svoje pravo vlasništva u zemljišne knjigu, Najbolji stan d.o.o. ostao je upisan kao vlasnik. Banka ne zna da su stan kupili Ana i Ivo. Za banku je relevantno ono što piše u zemljišnim knjigama.
Kako saznati tko je vlasnik neke nekretnine?
Jedna od najvažnijih funkcija zemljišnih knjiga je da pokazuju pravni status nekretnina.
Drugim riječima, ako netko želi saznati tko je vlasnik neke nekretnine, relevantne su zemljišne knjige (članak 122. važećeg Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). I ne samo to, zemljišne knjige uživaju javno povjerenje te iz svojih registara izdaju zemljišnoknjižni izvadak (popularno zvano vlasnički list) koji služi kao DOKAZ nečijeg vlasništva.
Nemojte se zavaravati da su Ana i Ivo iz priče nužno ljudi niske razine obrazovanja. Susrela sam ljude koji su se našli u njihovoj situaciji, a imali su poslijediplomsko obrazovanje i ugledno zanimanje.
Ne budite kao Ana i Ivo, upišite se u zemljišne knjige na vrijeme
Pravni sustav ima odgovor na opisanu situaciju te bi Ana i Ivo trebali biti u mogućnosti spriječiti da banka svoje potraživanje prema Najboljem stanu d.o.o. naplati iz vrijednosti njihovog stana. Ipak, takav događaj za Anu i Ivu nesumnjivo izaziva nepotreban stres i neizvjesnost, vođenje sudskih postupaka koji su se mogli izbjeći (a što ima posljedice i na stanje u našem pravosuđu), nepotrebne troškove, vrijeme koje je potrebno kako bi se postupak okončao.
Stoga, nemojte biti kao Ana i Ivo, već na vrijeme upišite svoje pravo vlasništva u zemljišne knjige te ga redovito provjeravajte. Posebice razumijevajući da većina građana u Hrvatskoj kupuje nekretninu nekoliko puta u životu, riječ je o investiciji za koju se kapital (novac) često pribavlja zaduživanjem kod banaka koje dugovanje se nerijetko vraća nekoliko desetljeća odnosno četvrtinu životnog vijeka.