Na ovom svijetu, ništa nije sigurno, osim smrti i plaćanja poreza, rekao je Benjamin Franklin. Porez na nekretnine je jedan od poreza koji često iznenadi mnoge, posebno prilikom kupnje prve nekretnine.
Ovaj članak objasnit će vam koliko je porez na nekretnine i kako se određuje iznos koji je potrebno platiti.
Jeste li i vi među onima kojima će Porezna uprava uskoro poslati uplatnicu za porez na promet nekretninama?
Koliki je porez na promet nekretnina?
Kada kupujete nekretninu, suočavate se s obvezom plaćanja poreza na promet nekretnina, koji iznosi 3 posto tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.
Ova obveza ne postoji ako je nekretnina u sustavu PDV-a. Kupac je taj koji plaća ovaj porez, a proces započinje kada javni bilježnik obavijesti Poreznu upravu o kupoprodaji, koja zatim šalje rješenje o porezu na adresu kupca.
Kako prijaviti porez na nekretnine?
Ako ste kupac, nasljednik ili daroprimac nekretnine očekuje vas obveza plaćanja poreza na promet nekretnina. Postoje neke iznimke kada vas ne dotiču te porezne škare, a sve specifične slučajeve možete provjeriti u odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina.
Adresa na koju se šalje prijava poreza na promet nekretnina je Porezna uprava. Dobra vijest je da to ne morate sami raditi. Za vas će to napraviti javni bilježnik kod kojeg potpisujete i ovjeravate ugovor kojim stječete nekretninu.
Iznimno, kao stjecatelji nekretnina Poreznoj upravi ste dužni sami prijaviti promet nekretnina ako ste sastavili privatnu ispravu koju niste ovjerili kod javnog bilježnika. Takvu ispravu dužni ste dostaviti ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi u roku od 30 dana od dana kada ste ju sastavili.
U svim drugim slučajevima to radi javni bilježnik. On zapravo prijavljuje činjenicu prometa nekretninama i prilaže dokaze. To može biti kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl. Uz to prilaže OIB stranaka koje su ovjerile potpis.
Primjer izračuna poreza na nekretine:
Primjerice, ako kupite stan za 100.000 eura, porez na promet nekretnina koji ćete morati platiti iznosi 3.000 eura. Porezna uprava obično se oslanja na kupoprodajnu cijenu navedenu u ugovoru, osim ako se utvrdi značajna razlika između te cijene i tržišnih standarda.
Ako je cijena nekretnine niža ili viša od standardnih tržišnih cijena, Porezna uprava može koristiti vlastite tablice za razrez poreza. Nakon što kupac prijavi porez, dobiva privremeno porezno rješenje koje postaje konačno nakon tri godine. Tijekom tog perioda moguća su dodatna porezna rješenja na temelju novih procjena tržišne vrijednosti.
Tko je sve obveznik plaćanja poreza na nekretnine?
- Ako ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu, građevinu ili zemljište, a kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost – PDV, obveznik ste poreza na promet nekretnina.
- Sustav je tako postavljen da se ne plaća i porez na promet nekretninama i PDV, već samo jedan od tih poreza.
- Državi ste dužni i kod zamjene nekretnina. Porez plaćaju svi sudionici zamjene, svaki za nekretninu koju pritom stječe.
- Kod darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade, daroprimatelj također plaća porez na promet.
- Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, stjecatelj nekretnine obvezan je platiti porez na promet, s time da se porez umanjuje za 5% za svaku godinu uzdržavanja, počevši od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju.
Porez na prvu kupnju nekretnine
Mnogi mladi pri kupnji prvog stana nisu upoznati s porezom na promet nekretnina i često zaboravljaju na taj trošak. Ponekad, informacija o ovom porezu nije ni spomenuta od strane agencija.
Unatoč zastarjelim informacijama na internetu koje sugeriraju moguće ukidanje ili oprost poreza, oslobođenje od poreza na prvu nekretninu ukinuto je 1. siječnja 2017. zbog europske direktive koja zahtijeva jednak tretman svih kupaca nekretnina.
Stopa poreza se smanjivala i dosegla 3%, a iako je bilo najava o ukidanju, one nisu usvojene. Kao alternativa, država je uvela subvencioniranje rata stambenih kredita kao poticaj mladima.
Plaćanje poreza na nekretnine na rate
Ako primite plavu kuvertu s neočekivanim poreznim zaduženjem, Porezna uprava nudi mogućnost plaćanja poreza na 24 rate. Važno je napomenuti da se na ovaj način plaćanja primjenjuje zatezna kamatna stopa od 5,5%.
Kada se ne plaća porez na nekretnine?
Postoje određene situacije definirane Zakonom o porezu na promet nekretnina kada kupci nisu obvezni plaćati porez. Evo nekoliko primjera:
- Kupovina novogradnje: Porez se ne plaća kada je nekretnina kupljena od tvrtke koja je dužna obračunati PDV.
- Nasljeđivanje, darovanje i doživotno uzdržavanje: Ne plaća se porez na nasljeđivanje ili darovanje u uspravnoj liniji, što uključuje bračne drugove, potomke, preci, posvojenike i posvojitelje. Prilikom darovanja potrebno je u ugovoru naglasiti rodbinski odnos, što Porezna uprava provjerava.
Dodatne iznimke uključuju:
- Oduzeta imovina i komasacija: Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije.
- Prognanici i izbjeglice: Oni koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu.
- Zaštićeni najmoprimci i stanari: Kupci stambenih zgrada ili stanova temeljem ugovora o najmu ili stanarskog prava.
- Pretvorba društvenog vlasništva: Osobe koje stječu nekretnine prema propisima koji uređuju pretvorbu društvenog vlasništva.
- Doživotno/dosmrtno uzdržavanje i razvrgnuće suvlasništva: Bračni i izvanbračni partneri, životni partneri, potomci, preci, posvojenici i posvojitelji stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, kao i osobe koje stječu dijelove nekretnina kroz razvrgnuće suvlasništva ili diobu zajedničkog vlasništva.
Kupnja nekretnine preko firme
Kupnja nekretnina preko firme česta je praksa, posebno kada se nekretnine unose kao kapital trgovačkog društva. U takvim slučajevima ne plaća se porez na promet nekretnina jer troškovi nekretnine postaju trošak poslovanja, što umanjuje dobit tvrtke i smanjuje porez.
Mogućnosti kupnje nekretnine preko firme:
Osnivanje trgovačkog društva: Fizičke osobe često osnivaju trgovačka društva, poput društava s ograničenom odgovornošću, s ciljem posrednog stjecanja vlasništva nekretnine. Takav pristup omogućava im da postanu vlasnici udjela u društvu koje posjeduje nekretninu.
Zaobilaženje propisa: Strani državljani koji po zakonu ne mogu kupovati nekretnine u RH ponekad koriste ovaj model kako bi zaobišli propise.
Odgovornosti i izazovi:
Administrativne obveze: Vlasnici tvrtki moraju voditi računa o poslovanju, čak i ako tvrtka nema poslovne aktivnosti. To uključuje podnošenje poreznih prijava, godišnjih financijskih izvješća, plaćanje poreza i angažman knjigovođe. Postoje i drugi troškovi i parafiskalni nameti.
Problemi pri izdvajanju nekretnine: Ako je potrebno nekretninu izdvojiti iz firme, nužno je provesti postupak smanjenja temeljnog kapitala društva pred Trgovačkim sudom. Ovaj postupak zahtijeva procjenu vrijednosti nekretnine od strane sudskog vještaka, što predstavlja dodatni trošak za vlasnika.
Isplati li se i kada žaliti na porezno rješenje za porez na nekretine?
Protiv rješenja Porezne uprave kojim je razrezan porez, moguće je podnijeti žalbu u roku od 30 dana od primitka rješenja.
Žalbu se isplati podnositi ukoliko je procjena porezne uprave očigledno nerealna, odnosno bitno odstupa od tržišne vrijednosti nekretnine.
U slučaju odbijanja žalbe moguće je pokrenuti i upravni spor pred Upravnim sudom RH, koji više ne odgađa izvršnost rješenja, ali u slučaju uspjeha poništava se rješenje Porezne uprave.
Međutim, jedini način da se u upravnom postupku ospori procjena Porezne uprave je provođenje vještačenja po stalnom sudskom vještaku građevinske struke, koji bi trebao utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine.
Rizik takvog postupka je plaćanje troškova u slučaju neuspjeha dokazivanja pa bi kod odluke o pokretanju takvog postupka trebalo voditi računa o izgledima takvog postupka, odnosno konzultirati se sa stručnim osobama.
Često postavljana pitanja
Porez na promet nekretnina iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Ova obveza ne postoji ako je nekretnina u sustavu PDV-a.
Prijavu poreza na promet nekretnina obično obavlja javni bilježnik tijekom ovjere kupoprodajnog ugovora. U slučaju da ste sastavili privatni ugovor koji nije ovjeren kod javnog bilježnika, dužni ste sami prijaviti promet nekretnina Poreznoj upravi u roku od 30 dana.
Obveznici poreza na promet nekretnina su osobe koje su kupile, naslijedile ili na drugi način stekle nekretninu, građevinu ili zemljište, a na to stjecanje se ne plaća PDV.
Ne plaća se porez na promet nekretnina kada kupujete novogradnju od tvrtke koja je dužna obračunati PDV, te u slučajevima nasljeđivanja, darovanja ili doživotnog uzdržavanja unutar uspravne linije. Dodatne iznimke uključuju vraćanje oduzete imovine, komasacije, stjecanja nekretnina od strane prognanika i izbjeglica, te stjecanja u okviru pretvorbe društvenog vlasništva.