Prodaja i kupnja stana sad izgleda drukčije nego prije godinu dana. Potres i pandemija izmijenili su tržište nekretnina. Kakva je statika i stanje zgrade, postala su obvezna pitanja kupaca. Što očekuje prodavatelje, kolike su cijene i kad je najbolje vrijeme za oglašavanje nekretnine pitali smo Jelenu Kravoščanec Todorović, agenticu za prodaju nekretnina. Nema čarobnu kuglu, ali ima veliko iskustvo na tržištu nekretnina.
Jelena Kravoščanec Todorović je agentica za prodaju nekretnina. U poslu je od svojih ranih 20-tih i ima bogato iskustvo. Kad je išla pokazati prvi stan u zagrebačkoj Mamutici odmah ga je i prodala. „Nisam imala pojma kako sve finalizirati, ali snašla sam se“, priča Jelena. I tako je sve krenulo. Rekla bih da je Jelena najbolje čuvana tajna agencije Opereta. Samozatajna je direktorica agencije koja je medijski prepoznatljiva po njezinom vlasniku Bori Vujoviću. Dijelili su ured i prve poslove, a zajedno su izgradili trenutno najveću agenciju u Hrvatskoj.
„Dobar agent mora znati dobro slušati, to je ključno. Mora biti prilagodljiv i znati steći povjerenje ljudi. Mi ulazimo u najintimnije pore života i to je odgovornost velika. Mnogi misle da je naš posao otvaranje vrata, ali to je puno više od toga. Mi se puno više bavimo ljudima, a usput prodamo i neki stan.“
Jelena Kravoščanec Todorović, Opereta
Pandemija i potres promijenili su tržište nekretnina
Tek što smo se malo smirili od ožujskog potresa, dogodio se novi, strašniji, čije će se posljedice još dugo osjećati u Banovini, ali i na najvećem tržištu u Zagrebu. Kako sad izgleda prodaja i kupnja stana, nekretnine?
Jelena: Nakon ovog zadnjeg potresa ljudi se osjećaju nesigurno. Opet nas zovu primjerice iz centra Zagreba i žele otići. Pa i oni koji su se bili umirili, sad ponovno preispituju odluke da li ostati u centru ili ne. Možemo očekivati opet i zastoj u trgovanju, tu mislim prvenstveno na stare zgrade.
Što nas očekuje u 2021?
Jelena: Teško je bez staklene kugle reći što će se dogoditi. Kad su nas pitali što će biti nakon prvog potresa i epidemije, svašta smo očekivali, ali tržište je i dalje jako dobro funkcioniralo, APN je tome pripomogao u svakom slučaju. Cijene se nisu značajnije korigirale, došlo je do određene diferencijacije cijena starih zgrada.
Teže se ljudi odlučuju na stanove za adaptaciju jer trenutno nema ni majstora. Puno će ovisiti o gospodarskoj situaciji i kupovnoj moći građana.
APN se očekuje i mi u agenciji već imamo i dosta poziva i interesa.
Dobar četverosoban stan u Zagrebu u zgradi od 80-tih naovamo jako se brzo proda. Prednost imaju armirano-betonske zgrade.
Koliko se promijenila prodaja i kupnja stana nakon pandemije i potresa?
Jelena: Više se obraća pozornost ne samo na stanje stana, nego na stanje cijele zgrade. Gleda se kolika je pričuva, kakvi su planovi pogotovo u starijim zgradama. I naravno, traži se pregled statičara.
Cijene nekretnina
Koja je prosječna cijena stana u Zagrebu, vi imate svoje podatke za ostvarene prodaje i kupnje stana?
Jelena: Prema našoj statistici prosječna cijena stanova u Zagrebu u 2020. je 1800€/m2, koja je istovjetna 2019, tako da su cijene stabilne.
Novogradnja u Zagrebu
Tko su kupci stanova u Zagrebu, novogradnja se praktički odmah rasproda?
Jelena: Dok god se ljudi rađaju i umiru tu je i potreba za nekretninama. Kupuju obitelji zbog jedne sobe više, ili manje. Roditelji kupuju za djecu, a tu su i dalje ljudi s mora koji investiraju u nekretninu.
Potres je učinio svoje pa raste potreba za čvrstim, armirano-betonskim zgradama. Više se ne kupuju toliko nekretnine za najam što je bilo popularno ranijih godina, sad se kupuju nekretnine za stanovanje i ono što naši ljudi vole i dalje je „držati novac u ciglama.“
Jelena Kravoščanec Todorović, Opereta
Agencije za nekretnine
Koja su prednosti kad koristimo usluge agencija za nekretnine?
Jelena: Najveća prednost je ušteda vremena, jer je uvijek pitanje otkud krenuti. Kad imaš stručnjaka pored sebe, ako si prodavatelj – ne moraš istraživati kako ćeš prezentirati nekretninu ili postaviti cijenu.
Agent će ti pomoći oko formiranja cijene, načina prezentiranja nekretnine na tržištu i određivanja ciljane publike.
Ako si kupac, pravi agent s pravim pitanjima, će vas dovesti do željene nekretnine. Puno se nekretnina proda bez oglašavanja na internetu. Prema mom iskustvu, u početku je puno želja, no pitanje je koliko su one realne. Sami često ne vidimo gdje je moguće napraviti kompromis.
Kako provjeriti agenciju za nekretnine?
Jelena: Svaka iole ozbiljna agencija mora imati svoju web stranicu, ako je nema to je znak za uzbunu i veliki upitnik s kim surađujete u jednoj od najvažniji transakcija u životu. Legalnost agencije se provjerava u Registru posrednika pri HGK.
Kako izabrati agenciju?
Jelena: Moja preporuka je da se izabere agencija u kojoj možete dobiti više informacija na jednom mjestu. Postoje agencije koje vam sa svojim stručnim timom mogu odgovoriti na niz pitanja koja se otvaraju kad naprimjer kupujete stan: jeste li kreditno sposobni, ima li stan čiste papire, da znaš što kupuješ.
Ili ako kupuješ stan za adaptaciju da odmah dobiješ od stručnjaka koji radi u agenciji neki plan za uređenje. Tako je cjelokupna usluga zaokružena.
Stan koji nema čiste papire nađe svog kupca, samo on mora biti o tome upoznat.
Jelena Kravoščanec Todorović, Opereta
Provizija
Tko plaća proviziju, to je često kamen spoticanja?
Jelena: Proviziju plaća nalogodavac. Prema zakonu to može biti i kupac i prodavatelj. Agencije su posrednici koji spajaju kupce i prodavatelje tako da se provizija, možemo reći, dijeli između kupca i prodavatelja.
Neke agencije naplaćuju samo od kupca, neke od prodavatelja, neke od obje strane, sve je stvar prakse i tržišta.
Kolika smije biti provizija koju naplaćuju agencije za nekretnine?
Jelena: Nije zakonski definirano kolika je maksimalna provizija nego postoji ugovorna praksa. U Zagrebu je uobičajeno da se od prodavatelja naplaćuje 3 posto, od kupca 2 posto. Na moru je 3 posto i za kupca i za prodavatelja.
Agentima povjeravamo svoju imovinu, prodaju i kupnju stana ili kuće, kako se oni educiraju?
Jelena: Jedan agent mora imati znanja o porezima, pravu, građevini, pa i psihologiji. Kad se polaže ispit za agenta dobije se bazna edukacija o svemu tome, ali nema škole za agenta. Mi imamo svoju internu edukaciju koju smo osmislili kroz sve naše godine rada. Svi naši agenti u Opereti prođu kroz naš Centar za edukaciju. Jako nam je važno ulagati u ljude. Naš krajnju interes je da imamo zadovoljnog klijenta, jer će nam od dovesti novog klijenta. A da imaš zadovoljnog klijenta, moraš imati zadovoljnog agenta.
Prodaja stana
Kako dobro prodati stan, otkrij nam neki trik!
Jelena: Važna je dobra prezentacija nekretnine, ali ima tu i sreće. Puno ovisi koliko u određenom kvartu ima sličnih nekretnina na prodaju.
Ako prodaješ nekretninu koju mnogi žele, a danas su to na tržištu novi stanovi, onda će se postići veća cijena. Ali, ako imaš dobar stan u lošoj zgradi u centru, nisam sigurna koja cijena se trenutno može postići.
Što bi trebalo napraviti prije prodaje rabljenog stana, za bolju prodaju?
Jelena: U svakom slučaju treba pripremiti nekretninu, što ljudi najčešće ne rade. Oni koji stan srede i pripreme odlučili su prodati i to se vidi. Dok neki drugi samo testiraju tržište, da vidi kako će tržište reagirati, hoće li se netko javiti ili neće… Staging ili priprema stana za prodaju je usluga koju smo nudili našim klijentima, ali mnogima se ta investicija činila nepotrebnom ili previsokom. Zapravo nisu svjesni koliko minimalni ulog može doprinijeti bržoj i boljoj prodaji.
Evo primjer, imali smo stan u ponudi koji je bio za adaptaciju, iz 60-tih godina. Zidovi prljavi, pločice popadale, kupaona, instalacije sve je trebalo make over. Nikako ga nismo mogli prodati i nakon godinu dana smo sugerirali vlasnici da ipak uredi malo stan. Za 5 tisuća kuna je omaljala stan, maknula popucale pločice, sve je generalno očišćeno i stan je bio prodan momentalno. Vani je to uobičajeno, kao i to da iseliš iz stana koji prodaješ, ali kod nas ljudi žive u nekretninama koje se prodaju.
Koje je najbolje vrijeme za kupnju stana?
Jelena: Sad! Tko kupuje nekretninu kao investiciju gađa najnižu cijenu, tko kupuje nekretninu za stanovanje, a pričamo o razdoblju za 5 do 10 godina, u tom periodu će sigurno biti i pad i rast cijena, pitanje je koji ćeš dio uhvatiti, to je zakon tržišta.
Rijetko kad ljudi kupuju nekretninu za stanovanje preko kalkulatora, kupuju kroz emociju. Kad ti se nešto svidi, nađe se način da si to i priuštiš, ako je ikako moguće.