Zbog svojih prirodnih ljepota, ugodne klime i blizine poslovnih središta Hrvatska je privlačno mjesto za kupnju nekretnina. Svaki treći kupac, posebno na obali je stranac. Ne čudi stoga što ima sve više upita mogu li stranci i kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj.
Dok neki traže nekretninu za život u želji da promijene način života, mnogi investitori spremni su ulagati u kvadrate s potencijalom koji će im donijeti prihod od turističkog najma.
Mogu li baš svi strani državljani kupiti nekretninu u Hrvatskoj i kakva ih procedura očekuje odgovorila je Jelena Ivančić iz agencije Starling nekretnine.
Državljani EU po istim principima kao i mi stječu nekretnine u Hrvatskoj. Ako se radi o strancu čija država nije članica EU tada vrijedi načelo reciprociteta ili uzajamnosti. To znači – ako državljanin RH može slobodno kupovati nekretnine u nekoj zemlji, tada i državljanin te zemlje može kupovati nekretninu ovdje. Proces kupnje u tom je slučaju nešto složeniji, jer treba tražiti suglasnost ministra pravosuđa.
Jelena Ivančić, agentica za nekretnine u Starlingu
U kojim zemljama državljani Hrvatske mogu kupovati nekretnine?
Državljani Hrvatske mogu kupovati nekretnine u zemljama s kojima naša država ima ugovornu uzajamnost (načelo reciprociteta) za kupovinu nekretnina.
To znači da u tim zemljama državljani Hrvatske mogu kupovati nekretnine, ali i državljani tih država mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Tu postoji još jedan važan uvjet!
Pretpostavka uzajamnosti nalaže da se vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske može steći ako suglasnost da ministar nadležan za poslove pravosuđa.
Procedura davanja suglasnosti za kupnju nekretnina
- Prvi korak za državljane izvan EU bio bi provjeriti kod svog agenta za nekretnine ili na stranicama ministarstva pravosuđa ima li njihova država s Hrvatskom načelo uzajamnosti.
- Drugi korak je odabir željene nekretnine i potpisivanje predugovora o kupoprodaji.
- S pravnim osnovom za stjecanje prava vlasništva (npr. kupoprodajni ugovor, darovni ugovor ili ugovor o nasljeđivanju) predaje se zahtjev ministru za davanje suglasnosti. Zahtjev podnosi strana osoba koja namjerava steći nekretninu ili osoba ovlaštena za zastupanje. Potom se vodi upravni postupak i donosi se na koncu upravni akt protiv kojeg se može podnijeti žalba.
Važne činjenice za strance koji žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj
Ukoliko nekretnina nije u sustavu PDV-a, stranci, baš kao i domaći, plaćaju porez na promet nekretnina u iznosu od 3 posto.
Državljani van Europske unije koji dolaze iz država s kojima nemamo princip uzajamnosti u stjecanju vlasništva nad nekretninama ne mogu kao fizičke osobe stjecati vlasništvo nad nekretninama u Republici Hrvatskoj.
Takvi se najčešće odlučuju na osnivanje trgovačkog društva – d.o.o. sa sjedištem u RH, jer takva pravna osoba može postati kupac nekretnine. U tom slučaju, vlasnik je trgovačko društvo u kojem je strani državljanin član društva.
Kupovina poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj
Postoji izuzetak za stjecanje vlasništva za poljoprivredna zemljišta i posebne dijelove prirode koja vrijedi do 30. lipnja 2023. Do toga dana je ugovorena odgoda za državljane EU pri kupnji poljoprivrednih zemljišta.
Nakon tog datuma je po trenutno važećem Zakonu o poljoprivrednom zemljištu država predvidjela za sebe pravo prvokupa poljoprivrednog zemljišta većeg od 10 hektara u kontinentalnom dijelu te većeg od 1 hektra u priobalnom dijelu.
Slijedom toga, prodavatelj je dužan ponuditi državi pravo prvokupa po tržišnoj cijeni. Ako država ne iskoristi svoje pravo prvokupa – zemljište se može prodati, ali ne po cijeni nižoj od one koja je ponuđena državi.
Četiri skupine stranaca prema pravilu uzajamnosti kod kupnje nekretnine u Hrvatskoj
- Ugovorna uzajamnost omogućuje državljanima sljedećih država da stječu nekretnine u Hrvatskoj: Alžir, Argentina, Bosna i Hercegovina, Brazil, Brunej Darussalam, Crna Gora, Ekvador, Sveti Kristofor i Nevis, Japan, Južnoafrička Republika, Kazahstan, Kenija, Kolumbija, Demokratska Republika Kongo, Republika Koreja, Republica Kosovo, Republika Sjeverna Makedonija, Libanon, Maroko, Pakistan, Paragvaj, Rusija, SAD, Srbija, Turska, Velika Britanija i Sjeverna Irska, Ukrajina.
- Uzajamnost (reciprocitet) postoji i za sljedeće zemlje, ali ima dodatne uvjete koji trebaju biti ispunjeni i oni su različiti za različite zemlje: Albanija, Australija, Bjelorusija, Čile, Egipat, Saudijska Arabija, Izrael, Jordan, Kamerun, Katar, Kina, Malezija, Moldova, Novi Zeland, Panama, Peru.
- Uzajamnost ne postoji za: Azerbajdžan, Afganistan, Zajednica Dominike, Indiju, Irak, Iran, Nepal.
- I kao bitno za kraj, stranci i to državljani te pravne osobe iz država članica Europske unije stekli su pravo za stjecanje vlasništva nekretnina pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani od 1.2.2009. U tim slučajevima nema potrebe utvrđivanja uzajamnosti ni davanja suglasnosti ministra.
Za ostale zemlje svijeta je utvrđivanje u tijeku. Ažurirani popis možete provjeriti OVDJE.
Naslovna fotografija by Nives Plander
Rubrika nastala u suradnji s agencijom
