Isplati li se kupovina nekretnina u inflaciji?

Sve je poskupjelo pa i nekretnine. Cijene kvadrata koje su nam lani izgledale pretjerane, ove jeseni su posve uobičajene. Dokad će to trajati i isplati li se kupovina nekretnina u inflaciji pravo je pitanje za Jasnu Biliškov Barun, koja vodi zagrebački ured jedne od najstarijih agencija za nekretnine na našem tržištu.

Posao s nekretninama mi je u krvi. Od malih nogu, već od petog, šestog razreda mama me vodila na teren, sjeća se Jasna.  Nakon završenog fakulteta odmah se uključila u obiteljski posao koji je započela mama Jasminka Biliškov, dugogodišnja dopredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK. Iduće godine, agencija koju je osnovala i koja ima urede u Kaštelima, Splitu i Zagrebu, slavi 30 godina rada. Uoči te važne obljetnice otvorili su novi ured u Vlaškoj 67 i tako se vratili na lokaciju gdje su u Zagrebu i počeli prodavati nekretnine prije 20-tak godina.  

Povjerenje je važno. Ljudi čine tvrtku i najzadovoljnija sam kad dobijem pohvalu od klijenta da je moj agent napravio dobar posao.

Uzalud su reklame i marketing ako nema usmene preporuke – kad te zadovoljan klijent preporuči rodbini i prijateljima, kaže Jasna koja ima i povjerenje medija. Često analizira tržište i komentira sve trendove koji su nas proteklih godina itekako iznenađivali. Cijene nekretnina i mikrotržišta zna staviti u kontekst i potkrijepiti pravim primjerom, a ova jesen je itekako zanimljiva i neizvjesna, puna pitanja svih onih koji traže dom ili žele investirati u u nekretnine.

Prosječne cijene nekretnina

Stanarica: Cijene nekretnina samo rastu, a kupaca i dalje ima. Tko su oni i kakve nekretnine traže?

Cijene nekretnina rastu posljednjih 6 -7 godina i to u prosjeku 7 do 10 posto godišnje. Ipak, prema statističkim podacima, u odnosu na lani cijene su porasle više od 20 posto u Splitu, a u Zagrebu vrtoglavih 30 posto.

U Zagrebu je stan novije gradnje teško više naći ispod 2.500 EUR/m2 u rubnim gradskim kvartovima, dok su kvartovi bliže centru 3.500 do 4.000 EUR/m2, a rijetka novogradnja u centru se prodaje za 6.000 EUR/m2 i više.

Slična situacija je i na splitskom području. U satelitskim gradovima poput Solina i Kaštela, cijena novogradnje je iznad 2.300 EUR/m2, dok na atraktivnijim gradskim lokacijama novogradnje ima vrlo malo te postiže cijene veće od 5.000 EUR/m2.

Tko kupuje nekretnine u Hrvatskoj?

Kupaca na tržištu ima, domaćih i stranih. Domaći kupci kupuju nekretnine kojima rješavaju stambeno pitanje, ili investiraju u stanove ili kuće za dugoročni ili turistički najam. Strani kupci kupuju second home, više za vlastite potrebe, nego za razvijanje turističkog poslovanja.

Radimo i s jako puno investitora u rezidencijalne projekte u Zagrebu i u Dalmaciji. U Zagrebu su investitori uglavnom domaće tvrtke, dok na moru uz domaće ima jako puno stranih grupacija i fondova koji grade luksuzne rezidencijalne i turističke projekte.

Hoće li se dogoditi pad cijena nekretnina 2023.?

Stanarica: Uskoro nas čeka uvođenje eura i ulazimo u Schengen, što možemo očekivati na tržištu nekretnina?

Prelazak na euro i ulazak u Schengen će olakšati poslovanje nekretninama. Ne vidim da bi euro trebao utjecati na dinamiku cijena nekretnina, jer kod nas se cijene nekretnina oduvijek dogovaraju u eurima (nekada prije su to bile njemačke marke), ali će sami proces kupoprodaje biti lakši i brži jer više neće biti problema oko ugovaranja tečaja i tečajnih razlika, pregovora s bankovnim riznicama i slično.

Ulazak u Schengen i otvaranje granica smo dugo iščekivali i priželjkivali jer to uvelike ubrzava mobilnost i putovanje u i iz zemalja Europske unije, stoga će Schengen vjerojatno dovesti do povećanja broja kupaca iz EU.

Jasna Biliškov Barun

Europska unija je tržište s više od 450 milijuna ljudi, a našoj obali gravitiraju Nijemci, Česi, Poljaci, Mađari, Austrijanci, Slovenci, Skandinavci, čak i ponešto Talijana i Francuza. Veliko je to tržište koje se potpuno otvara. 

Strani kupci nekretnina su nekada bili prvenstveno turisti u našoj zemlji, koji toliko vole našu obalu, ljude i običaje da su odlučili nakon godina dolazaka kao turisti  kupiti i svoj second home.

Većina njih kupuje za svoje privatne svrhe, za odmor svoje obitelji i prijatelja. Poneki tu investiciju u nekretninu u Hrvatskoj i dodatno kapitaliziraju na način da dio ljeta, kad oni nekretninu ne koriste, istu iznajmljuju u turističke svrhe.

Iako visoke, cijene nekretnina u Hrvatskoj su značajno niže nego u europskim metropolama i turističkim središtima. Primjerice, stan od 100-tinjak kvadrata na solidnoj, ali ne i najatraktivnijoj, rezidencijalnoj  lokaciji u Kopenhagenu ili Münchenu košta više od milijun i pol eura.

Jasna Biliškov Barun

Inflacija i nekretnine

Stanarica: S obzirom na neizvjesnost, isplati li se u inflaciji ulagati novac u nekretnine?

Svi ćemo se složiti da živimo u neizvjesnim vremenima, kada se ekonomske, socijalne i zdravstvene situacije mijenjaju na tjednoj bazi, stoga je nezahvalno davati prognoze o tržištu nekretnina za dalju, ali i bližu budućnost.

Ipak, sadašnja situacija na tržištu nekretnina je solidna i stabilna, te cijene u Zagrebu i na moru bilježe rast.

Broj kupaca na tržištu još je uvijek znatno veći od ponude. Ljudi su sve više svjesni značajne inflacije koja „proždire“ vrijednost novca i mnogi se odlučuju pretočiti ušteđevinu u nekretnine.

Ja sam osobno mišljenja da se uvijek isplati ulagati u nekretnine, jer je to sigurna investicija, kojoj dugoročno gledano vrijednost raste, još ako je nekretnina kapitalizirana i donosi dodatan prihod, ne vidim bolji oblik investicije.

Jasna Biliškov Barun  

Stanarica: Na proljeće svi očekuju i APN natječaj, koliko je ta mjera korisna?  

Mjeseci koji prethode APN-u su uvijek vrlo izazovni za nas agente. Pojavi se velika količina kupaca na tržištu koji moraju kupiti nekretninu u tom određenom periodu, a ponuda je mahom siromašna, stoga kupci pristaju na velike kompromise.  

Ako su im veliki balkon ili garaža bili zacrtani uvjeti, često na kraju odluče kupiti nekretninu bez balkona ili garaže, jer nema bolje ponudu na tržištu u tom trenutku. Najviše se traže manji dvosobni i trosobni stanovi do 80-ak m2, od 150 do 250 tisuća eura.

APN mjera jest jedan od razloga porasta cijena nekretnina, ali ipak olakšava mladim ljudima odluku za kupnju prve nekretnine, jer državna subvencija u trajanju od 5 godina nije za odbaciti, a osim toga i kamata je dosta povoljnija nego kod klasičnih stambenih kredita.

Stanarica: Jesen je doba kad se najviše traže podstanarski stanovi, kakve su cijene i potražnja?

Kako su porasle kupoprodajne cijene nekretnina, tako je porastao i najam.

Lani smo za 500 eura iznajmljivali lijepo uređene dvosobne stanove površine 50-ak m2 u centru Zagreba i Splita ili u neposrednoj blizini , a danas je takav stan 600 eura, čak i više.

Imam konkretan primjer dvosobnog stana u Martićevoj, koji je prije nešto više od godine dana bio iznajmljen za 500 eura, a prije koji dan smo ga iznajmili novom najmoprimcu za 630 eura.

Stanarica: Svi govore o velikoj potražnji, kolika je ona zapravo?

Potražnja je zaista velika, a ponuda siromašna dobrim nekretninama koje imaju glavu i rep. Kad otvorite npr. Njuškalo, čini se da ima ogromna količina nekretnina koje se prodaju, ali kada krenete proučavati, jako puno je nekretnina koje se možda nikada neće prodati, jer tražena cijena nije prilagođena stvarnom stanju.

Kad je nekretnina uredna, zadovoljava bitne stavke kao što je dobar položaj u zgradi (kat i orijentacija), ima balkon, parking, dobar tlocrt odnosno dobro planiran i iskorišten prostor, tad se takva nekretnina proda u roku 5 radnih dana, nekad i po višoj cijenu od očekivane, jer za nekretninu ima više ozbiljnih kupaca u istom trenutku.

Jasna Biliškov Barun

PRIMJER IZ PRAKSE: Kako početna cijena kvadrata utječe na prodaju?

Često pokušavamo i nastojimo objasniti prodavateljima da pogrešno postavljena previsoka cijena dovodi do kontraefekta, jer kada kupac vidi da se nekretnina jako dugo prodaje, postaje sumnjičav prema toj nekretnini i misli da kad je nitko nije kupio sigurno ima neki veći problem, manu.

U istoj zgradi se mogu prodavati dva stana sličnih površina i sličnog općeg stanja nekretnine, a da je razlika u cijeni po m2 značajna. 

Npr. PRVI STAN se nalazi na prvom katu, ima površinu 57 m2, dvije spavaće sobe + dnevnu, balkon, južne orijentacije s pogledom na mali gradski vrt.

DRUGI STAN u istoj toj zgradi se nalazi na četvrtom katu, koji je ujedno i zadnji, zgrada nema lift, stan ima površinu 55 m2, ali samo jednu spavaću sobu (za razliku od prvog stana koji ima dvije), nema balkon i okrenut je na sjever.

PRVI STAN je prodan za 3.300 EUR/m2, i ponukan time, vlasnik DRUGOG STANA isto stavlja na tržište svoj stan  po cijeni 3.300 EUR/m2, ali ne ide… nema zainteresiranih kupaca.

Iako na prvi pogled zaista izgledaju slično, radi se o kompletno različitim nekretninama. Prva je atraktivna zbog svih prednosti i proda se u vrlo kratkom roku. Druga nekretnina, iako na istoj lokaciji i slične opremljenosti, vegetira na portalima po nekoliko godina i proda se u trenutku kada vlasnik shvati da mora prilagoditi cijenu, ili je već prošlo toliko dugo vremena da je cijena sazrela.

Ali …. ovaj drugi vlasnik je izgubio svoje vrijeme i živce, vrijeme agenta i kupaca, dok novac s vremenom gubi vrijednost, umjesto da je cijenu prilagodio tržištu u datom trenutku i prodao i zatvorio to poglavlje.

Kakve nas cijene nekretnina očekuju u budućnosti?

Stanarica: I na kraju, pitanje svih pitanja:  Što nas očekuje 2023, hoće li se dogoditi pad cijena nekretnina?

Da se vratimo na početak priče… živimo u vrlo turbulentnim i neizvjesnim vremenima, kada je teško raditi planove za idući mjesec, a kamoli za iduću godinu.

Mogu reći da s obzirom na inflaciju koja se trenutno događa ne vidim prilike za neki drastičan pad cijena nekretnina kao što je bio tamo 2009 – 2012 godine.

S obzirom na veliki skok cijena od 2021. koji je u Zagrebu bio 30 posto, očekujem da bi se cijene trebale stabilizirati na neko vrijeme, a i mislim da bi broj kupaca na tržištu mogao biti manji nego je to bilo posljednje 2 godine.

Jasna Biliškov Barun