Kako platiti porez na nekretnine u Hrvatskoj 2025? Što vlasnici moraju znati

Od 1. siječnja 2025. godine u Hrvatskoj je stupio na snagu porez na nekretnine, zamijenivši dosadašnji porez na kuće za odmor. Za mnoge građane ovo je potpuno nova situacija, jer se prvi put susreću s ovakvom vrstom poreznog nameta. Što to znači za vlasnike stanova, kuća, vikendica i drugih nekretnina? Koliko će trebati platiti? Tko je oslobođen? Što ako nekretninu iznajmljuju? Pitanja je puno, a odgovori često nisu odmah jasni.

Građani koji posjeduju nekretnine sada se suočavaju s izazovom – kako platiti porez na nekretnine i izbjeći potencijalne kazne? Budući da se porez uvodi na lokalnoj razini, gradovi i općine određuju konkretne iznose unutar zakonskih okvira, što dodatno komplicira situaciju.

Cilj ovog članka je na jednostavan i razumljiv način objasniti kako se porez obračunava, tko ga mora plaćati, tko je oslobođen i koje su obveze vlasnika. Ako imate nekretninu, a niste sigurni što trebate poduzeti – nastavite čitati kako biste izbjegli neugodna iznenađenja i potencijalne kazne.

Što donosi novi porez na nekretnine?

Porez na nekretnine zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor. Vlada je proširila način oporezivanja te novi porez obuhvaća sve stanove i kuće u kojima se ne stanuje, ali su upotrebljivi i nisu u dugotrajnom najmu. Cilj je upogoniti prazne nekretnine i ublažiti učinke apartmanizacije stambenog fonda.

Raspon poreznih stopa je 0,60 do 8,00 eura/m² korisne površine nekretnine, a dosad su se kuće za odmor oporezivale u rasponu od 0 do 5 eura po kvadratu.

Za razliku od poreza na kuće za odmor, koji nije bio obavezan, porez na nekretnine jedinice lokalne samouprave su dužne uvesti.  Oni koji nisu donijeli odluku o iznosu, zadržali su postojeću stopu poreza koja je vrijedila za kuće na odmor. Oni koji dosad nisu naplaćivali porez i nisu donijeli odluku o novom porezu imat će najniži porez od 0,60 eura po kvadratu.

Primjerice, za stan od 80 m2 korisne površine, najmanji porez na nekretnine bi iznosio 48 eura godišnje (80 x 0,60 €), a najviši  640 € (80 x 8 €). 

Tko plaća porez na nekretnine?

Porez na nekretnine plaća vlasnik nekretnine, bilo da je riječ o fizičkoj ili pravnoj osobi, neovisno o tome je li domaći ili strani državljanin. Također, obvezu plaćanja može preuzeti korisnik nekretnine, ako je na njega prenesena obveza plaćanja komunalne naknade pisanim ugovorom, ako nekretninu koristi bez pravne osnove ili ako vlasnik nije poznat.

Kako prijaviti porez na nekretnine?

Ako imate nekretninu i još uvijek ne znate što trebate poduzeti, sada je pravi trenutak da se informirate. Rok za prijavu poreza na nekretnine istječe 31. ožujka 2025., a prijava se podnosi nadležnoj ispostavi Porezne uprave, gradu ili općini u kojoj se nekretnina nalazi.

Dobra vijest je da ne morate prijavljivati nekretnine za koje već plaćate komunalnu naknadu niti one koje su iznajmljene na temelju prijavljenog ugovora o najmu ili zakupu. Porezna uprava te podatke već ima, pa nema potrebe za dodatnim administriranjem.

Međutim, ako vaša nekretnina ispunjava uvjete za oslobođenje od poreza (primjerice, ako nije pogodna za stanovanje), to morate prijaviti. Isto vrijedi i za promjene koje mogu utjecati na iznos poreza – poput povećanja ili smanjenja korisne površine.

Kako biste olakšali postupak, Porezna uprava omogućila je unificirani obrazac zahtjeva za građane i zahtjev za poduzetnike, koji možete pronaći i na službenim stranicama Porezne uprave i ispuniti elektroničkim putem. Dakle, nema potrebe za čekanjem u redovima – sve možete obaviti brzo i jednostavno od kuće.

Koliki je porez u vašem gradu?

Iznos poreza na nekretnine nije isti u svim gradovima – svaka lokalna samouprava određuje vlastite stope unutar zakonskih granica. Neki gradovi odlučili su se za blaži pristup, dok su drugi nametnuli više stope, osobito za nekretnine koje se koriste kao vikendice.

• Dubrovnik je podijelio grad u zone – bliže centru porez je 4 ili 5 eura/m².
• Rovinj i Poreč uveli su porez od 6,25 eura/m².
• Split se odlučio za blažu varijantu s 1,99 eura/m², ističući da ne želi dodatno opteretiti građane.
• Umag je odredio maksimalnu stopu od 8 eura/m², uz napomenu da se to odnosi uglavnom na strance koji posjeduju nekretnine za odmor.
• Zagreb je zadržao istu stopu koja je vrijedila za kuće za odmor, 5 eura/m².

Ove razlike pokazuju da se visina poreza znatno razlikuje ovisno o lokaciji, što znači da je važno provjeriti odluke vlastite općine ili grada kako biste znali koliko ćete godišnje plaćati.

Koje nekretnine ulaze u sustav oporezivanja?

Porez na nekretnine ne odnosi se na sve objekte, već samo na one koji zadovoljavaju određene kriterije. Oporezuju se:

• Stambene zgrade – svi objekti namijenjeni trajnom ili povremenom stanovanju.
• Stanovi – bez obzira nalaze li se u obiteljskim kućama ili višestambenim zgradama.
• Stambeni dijelovi poslovno-stambenih zgrada – ako su primarno namijenjeni za stanovanje.
• Samostalni funkcionalni prostori – primjerice, apartmani koji se iznajmljuju sezonski.

Djedovina ili ne, ako se nekretnina ne koristi za stalno stanovanje, a može se koristiti, podliježe oporezivanju. S druge strane, nekretnine koje se koriste za stalno stanovanje oslobođene su plaćanja poreza, što znači da vlasnici svojih domova nemaju dodatni trošak. Porez će se naplaćivati vlasnicima koji imaju dodatne nekretnine, vikendice ili stanove koji nisu u dugoročnom najmu.

Kad očekivati prva porezna rješenja?

Iako je porez na nekretnine stupio na snagu početkom 2025. godine, prva rješenja neće odmah stići na kućne adrese. Razlog tome je povezivanje baza podataka, koje traje do 30. lipnja 2025. Tek nakon toga, u drugoj polovici godine, građani mogu očekivati dostavu prvih poreznih rješenja.

To znači da će vlasnici imati određeni period prilagodbe prije nego što im stignu službene obavijesti o iznosima koje trebaju platiti. Kako biste izbjegli neugodna iznenađenja, preporučuje se pravovremeno provjeriti status svoje nekretnine i, ako je potrebno, podnijeti zahtjev za izmjenu ili oslobođenje od plaćanja poreza.

Najčešća pitanja i odgovori