Kako s home staging savjetima podići prodaju nekretnina u Hrvatskoj na višu razinu?

Otkrijte moć home staging savjeta u prodaji nekretnina! Kupci često ne uspijevaju vizualizirati potencijal praznog ili neprivlačno uređenog prostora. Upravo zato home staging postaje neophodan alat u rukama agenata za nekretnine.

U Hrvatskoj, gdje se tržište nekretnina razvija i raste, rijetki primjenjuju home staging savjete, a home staging stručnjaci se mogu pobrojati na prste jedne ruke. Među njima je Jasminka Fišer Gavranović, licencirana agentica za nekretnine koja je 2014. prepoznala potencijal ove usluge u prodaji nekretnina. 

Završivši obuku na engleskom jeziku Certified Home Staging and Property Styling Professional, a zatim i Home Staging Business Training Program podigla je svoj posao na višu razinu. Jasminka voli istaknuti da je prvenstveno agentica za nekretnine, a svojim klijentima nudi, za naše tržište još uvijek novu uslugu, home staging.

U nastavku pročitajte tekst u kojem ćete iz Jasminkinog iskustva doznati sve o home stagingu.

Uvod: značaj home staginga u prodaji nekretnina

Iz iskustva dugogodišnjeg agenta za nekretnine, moram napomenuti da nam dosta kupaca govori da im se ne sviđa kako su uređene nekretnine koje se prodaju. Zato je dobro znati da za prodavatelje nekretnina postoji usluga koja se zove home staging, koja je ustvari pomoć kod uređenja nekretnine za prodaju.

Možemo reći da je home staging ustvari jedan marketinški potez koji zasigurno može ubrzati prodaju, a često i povećati vrijednost nekretnine. Ova nova djelatnost na tržištu nekretnina je fascinantna kada vidite koliko se nekretnina može transformirati iz jedne obične, u jednu vrlo zanimljivu, lijepu i privlačnu. Čak i prodavatelji poslije uređenja znaju reći „Wow kako je sada super, pa kako se mi toga svega nismo sjetili!“

Što je home staging?

Vjerojatno si sad mislite što je to u tom home stagingu drugačije od običnog uređenja ili renoviranja. Da, postoji razlika.

Kada sam o tome gledala na TV-u u nekim stranim emisijama tipa „preuredi pa prodaj“ još prije više od 10 godina, meni je to bilo jako zanimljivo. Kako sam se i tada već bavila prodajom nekretnina, to mi se baš učinila super ideja za proširiti svoju djelatnost. Ustvari sam se jako čudila što to već ne postoji kod nas.

Tako sam još 2014. stekla svoju prvu diplomu kao Certified Home Staging and Property Styling Professional. Ustanovila sam da mi je to jednostavno nova ljubav i strast pored posla s nekretninama kojeg također jako volim.

Kratka povijest home staginga

Home staging je osmišljena koordinirana sistematska metodologija pripreme nekretnina za prodaju i najam na tržištu nekretnina, čiji je cilj povećati vrijednost nekretnine odnosno postići maksimalnu prodajnu cijenu u vrlo kratkom vremenu. To je ujedno i umjetnost uređenja nekretnina na način da se pri njihovoj prezentaciji ističu one najbolje karakteristike i kvalitete, dok se one manje dobre stavljaju u drugi plan.

Djelatnost home staginga je osmišljena u Americi 70-ih godina prošlog stoljeća, kada ga je u svom radu otkrila jedna agentica za prodaju nekretnina, ne znajući da će to kasnije postati jedna ogromna industrija koju će koristiti prodavatelji nekretnina širom svijeta.

Radi se o gospođi Barb Schwarz koja je uvidjela problem kod prodaje neurednih i neuglednih nekretnina i jednostavno predložila prodavatelju kako da se nekretnina uredi za bolju prodaju.

Objasnila je prodavatelju da nekretnina treba biti uredna i spremna za pokazivanje kao da je na pozornici. Nakon takvog uređenja prodana je u vrlo kratkom roku, za vrlo dobru cijenu.  Sve poslije je povijest.

Ta djelatnost je nazvana home staging. Negdje ju nazivaju i property styling dok kod nas nema baš neki poseban naziv pa se za sada koristi pretprodajno uređenje, stiliziranje nekretnina ili uređenje i dekoriranje nekretnine za prodaju i najam.

Razvoj home staginga u Hrvatskoj

Što se tiče tržišta nekretnina u Hrvatskoj, svaka je agencija vjerojatno imala situaciju da je prodala nekretninu prije nego li se i počela graditi, no, sigurna sam i znam da isto tako svaka agencija ima u svojoj ponudi nekretnina koje nikako da se prodaju.

Bez obzira na trenutačnu situaciju na tržištu, uvijek će biti nekretnina koje trebaju home staging, bilo da su prazne ili namještene, koje će se na taj način sigurno brže prodati. Samo ga treba više propagirati i upoznati prodavatelje i agente za nekretnine, koje sve benefite home staging donosi. Osim toga, možda netko baš želi da mu nekretnina bude i namještena, za što je home staging izvrsna opcija.

Psihologija prodaje i home staging

Kako home staging utječe na emocije kupaca?

Jeste li znali da kupac koji pogleda nekretninu uživo, odluku o svojoj kupovini donosi u prvih 10 sekundi? Lijepo uređeni prostor potiče osjećaj ugode i povezanosti s prostorom te kupac može lakše zamisliti svoj život u toj nekretnini. To znači da mu se sviđa to što vidi, a to je emocija.

Uloga agenata za nekretnine u pripremi prostora za prodaju

Cilj svakog agenta za nekretnine je naravno prodati nekretninu, ali, to moji kolege znaju, mi nismo čarobnjaci.

Prodavatelji bi htjeli da oglašavamo i nudimo labuda, a mi možda u stvarnosti imamo ružno pače. Da bi prezentacija nekretnine bila bolja, smatram da bismo se trebali ugledati na kolege iz zapadnih zemalja, koji vrlo usko surađuju s home stagerima što im donosi samo benefite. 

JASMINKA FIŠER GAVRANOVIĆ, stručnjakinja za home staging

Nekretnina uređena home staging tehnikom ne samo da ljepše izgleda na web stranicama, nego definitivno ima više pregleda, te dogovora za pregled uživo. Više pregleda uživo znači da će se i brže prodati. Bespredmetno je reći da svaki agent voli kad se nekretnina brzo proda.

Vizualni efekti koji privlače kupce

Prva stvar koja privlači kupce su fotografije, jer su one prvi susret s nekretninom dok pretražuju Internet u potrazi za dobrim oglasima.

Ako je na fotografijama lijepo uređena nekretnina, svijetla, prozračna, s dobro raspoređenim namještajem i dekoracijom, usklađenih boja, tada će se kod kupca stvoriti osjećaj topline i pozitivnih emocija te će se prije vidjeti u njoj. Home stageri imaju oko, iskustvo i talent da prikažu životni stil kojeg kupci žele vidjeti i kojeg na kraju kupuju.

Prvi koraci u home stagingu

Planiranje i priprema prostora

Svaki pravi agent za nekretnine vidi uživo nekretninu koju prodaje, te zna da nekretnina često izgleda vrlo loše, što zbog lošeg ukusa prodavatelja, što zbog prenatrpanosti, što zbog raznih hobija, nemara, zapuštenosti i slično. Međutim, nije na agentu da kritizira prodavatelja niti da daje savjete o uređenju.

Bilo bi dobro da svaki agent spomene prodavatelju da postoje profesionalci koji se bave upravo uređenjem nekretnina za prodaju, te da se uz male intervencije i male investicije mogu identificirati ključni elementi za poboljšanje, postići veliki rezultati i puno brža prodaja.

Ovom prilikom želim educirati i agente za nekretnine da se ohrabre i povežu s profesionalcima koji se time bave, te da u svoju ponudu dodaju usluge home staginga. U tom slučaju se neće trebati dovesti u neugodnu situaciju. Svojim kritikama i dobronamjernim savjetima izrečenim na krivi način, možda bi mogli i uvrijediti svog prodavatelja, dok home stageri jako dobro znaju kako to odraditi na diplomatski način. Agenti se onda mogu usredotočiti na ono što najbolje rade, a to je prodaja.

Razumijevanje ciljane publike

Home stagingom ustvari želimo ugoditi kupcu. Želimo mu zapakirati i ponuditi gotov proizvod koji mu se treba svidjeti. Home stageri imaju znanje i talent da urede prostor na način koji će se svidjeti maksimalnom broju kupaca.

Home stageri uređuju nekretnine tako da istaknu sve prednosti nekretnine i stave ih u prvi plan, čime se postiže da se sve ono manje lijepo u nekretnini nekako manje primijeti. Takvim uređenjem želimo dočarati stil života koji se kupcu sviđa i zbog kojeg se već vidi u toj nekretnini i poželi ju imati.

JASMINKA FIŠER GAVRANOVIĆ, stručnjakinja za home staging

Kako postići najbolji prvi dojam: ulazni prostor, okućnica, hodnik

Ako se radi o kući koja se prodaje, prvi dojam se postiže već izvana s ulice, od ograde, dvorišta i prilaza kući. Ne bi tu trebalo biti raznih kanti, dasaka, ostataka koječega i svega drugog čemu tu jednostavno nije mjesto. Sve treba biti očišćeno od nepotrebnih stvari. Trava treba biti pokošena, bilje obrezano te prilaz kući nesmetan i čist. Takav jedan lijepi prizor će kupca svakako privući da što prije uđe i razgleda iznutra.

Kada se uđe unutar kuće, a to vrijedi i za stanove, prvi dojam se stječe na samom ulazu kroz hodnik te se najduže kupci zadržavaju u dnevnom boravku. Taj dio im trebamo prirediti da bude oku najugodniji. Opet, nigdje ne bi trebalo biti robe po vješalicama i razbacanih cipela po hodniku.

Dnevni boravak bi trebao zaista izgledati besprijekorno, od opranih i čistih prozora, preko ne prenatrpanog namještaja, bez ikakvih osobnih sitnih stvarčica koje svi držimo po toj prostoriji. Kada se pokazuje nekretnina televizor treba svakako biti ugašen. Na stoliću se preporučuje imati vazu s cvijećem jer ipak vam dolaze gosti, je li tako?

To je sve dobar start za kasniju razradu detaljnijeg uređenja nekretnine.

Kome se preporučuje koristiti usluge home staginga, a kome ne?

Ne treba koristiti usluge home staginga ako je nekretnina uistinu u izuzetno lošem stanju i treba ju kompletno renovirati, pa je u tom slučaju bolje da se to ostavi novom vlasniku da investira i napravi sve po svojoj želji. Ili, ako prodavatelj ne želi investirati, tada treba nekretninu u takvom stanju ponuditi po povoljnijoj cijeni.

Ako se pak radi o nekretnini u kojoj netko živi ili je nekretnina možda potpuno prazna, home staging se preporučuje naročito:

• prodavateljima namještenih nekretnina koji su već nekoliko puta spuštali cijenu
• vlasnicima nekretnina sa zastarjelim unutarnjim uređenjem
• vlasnicima nekretnina koji su prezaposleni, a uviđaju da angažman oko uređenja iziskuje mnogo vremena i truda
• prodavateljima koji nemaju ideju kako najbolje privući kupca i kojima se žuri u prodaji
• prodavateljima praznih i nenamještenih stanova i kuća
• investitorima i graditeljima koji žele imati ogledne/pokazne stanove ili kuće radi brže prodaje
• svima čije nekretnine već duže vrijeme ne privlače interes kupaca i na tržištu stoje neprodane.

Uređenje prostora: savjeti i tehnike home staginga

Budući da je svaki prodavatelj emocionalno vezan za dom kojeg prodaje, teško mu je biti objektivan i uočiti nedostatke koji bi poboljšali prodaju. Zato postoje home stageri koji mogu objektivno, kritičkim okom analizirati nekretninu i na kraju ju transformirati u sasvim novu priču koja kupcima treba. Da bi se sve to postiglo, navest ću ovdje nekoliko osnovnih i univerzalnih home staging savjeta od kojih se kreće i koji vrijede za svaki stan ili kuću.

1. TEMELJITO OČISTITE NEKRETNINU: naročito kupaonicu i kuhinju.
2. RIJEŠITE SE VIŠKA STVARI I ROBE: što vam ne treba i ne nosite, poklonite nekome. Ako imate prostoriju pretrpanu raznim starim i dotrajalim komadima namještaja, pokušajte se riješiti toga i oslobodite prostoriju da se vidi veličina prostora.
3. POBRINITE SE ZA SVE SITNE POPRAVKE: da ne škripe vrata, da sve sijalice rade u svakoj prostoriji, da ne kapa pipa u sudoperu ili kupaonskom lavabou, da ne vise vrata od kuhinjskog elementa i slično.
4. RIJEŠITE PROBLEME POPUT VLAGE: ako ima vlage u prostoriji, obavezno treba naći majstora da to sanira i osvježi novom bojom.
5. DEPERSONALIZIRAJTE PROSTOR: maknite iz vidokruga sve osobne stvari, slike od vjenčanja, bilo kakve slike djece, rodbine ili bilo čijih lica, slike i suvenire s putovanja, razna osobna priznanja, diplome i slično.

6. OSVIJETLITE PROSTOR ŠTO VIŠE: najprije, to znači rastvoriti tamne zavjese i dignuti rolete da što više danjeg svjetla ima u prostoru koji se pregledava ili fotografira. Ako nema dovoljno danjeg svjetla, obavezno upaliti dodatne lampe. Što više svjetla, to bolje.

7. POKUŠAJTE BOJAMA PRIDONIJETI HARMONIJI: nemojte imati previše boja u prostoru. Osnova neka bude uvijek neutralna, a dodaci neka budu u akcentnim bojama. Koristiti što više neutralne boje kako bi prostor djelovao svjetlije i veće.

8. MIRISI: ako ste pušač svakako očistite pepeljare prije dolaska kupaca, ako imate psa obavezno se pobrinite da vaš ljubimac i njegova oprema ne budu u prostoru kod pokazivanja nekretnine. Nije loše ako kupac osjeti dašak osvježavajućeg mirisa npr. citrusa, bora, cimeta ili vanilije.

9. KUPCA NE TREBA DEKONCENTRIRATI NIČIM NEPOTREBNIM U PROSTORU: budite praktični i sve pojednostavnite, neka svaka prostorija ima svoju namjenu.

10. POSPREMITE SVE NA NAČIN KAO DA ČEKATE VAŽNE GOSTE

Dekoracije i dodaci: mali detalji, velika razlika

Tips and tricks stručnjaka za home staging

Unesite život u svoju nekretninu bojama i dekoracijom. Ne pretjerujte s bojama, uskladite ih da sve po prostorijama bude povezano u svega nekoliko boja. Izgledat će super. Uskladite bojom i poneku sliku i stavite ju na zidove. Na sofu stavite nekoliko jastučića i pazite na boje.

Ne pretjerujte niti s dekoracijom. Manje je često više, jer prostor tada izgleda čistije i organiziranije. Ukrasite police i stolove ponekim ukrasnim detaljima: svijećnjakom, cvijećem, svijećom, knjigom i slično.

Kako home staging pomaže u oglašavanju

Oglašena nekretnina uređena home staging tehnikom svojim fotografijama ostaje zapažena na internetu. Sigurno ste primijetili da se i sami ne zadržavate baš previše kod nekretnina koje su neugledne i loše uređene, dok vam sigurno lijepo uređena nekretnina privlači više pažnje.

Kada nekretninu uredi home stager, on ju i fotografira. Moje mišljenje je da nije uvijek nužno angažirati profesionalnog fotografa, naročito ako imate agenta koji je naučio izrađivati dobre fotografije ili ako vam ih fotografira home stager. Uglavnom na prodavatelju je da odluči želi li dodatno angažirati fotografa. Inače u cijeni home staging usluge je i fotografiranje.

Kod prezentacije nekretnine je dobro da se stavljaju fotografije slikane iz najdaljeg ugla odnosno da se vidi veličina prostora. Nije dobro da je npr. na fotografiji u prvom planu krevet, jer ne prodaje se namještaj nego cijela nekretnina.

Uspješni primjeri primjene home staginga u Hrvatskoj

Treba znati da se nekretnine uređuju uvijek u skladu s budžetom s kojim prodavatelj raspolaže i da je uređenje odraz iznosa s kojim raspolaže home stager.

Analiza prije i poslije home staginga

Spomenut ću primjer iz perioda kada su se nekretnine puno teže i sporije prodavale. Dakle, radilo se o prostranom stanu u potkrovlju stare kamene kuće u centru jednog dalmatinskog mjesta. Stan je bio potpuno renoviran, ali uređenje nije bilo potpuno i što bi mi rekli nije imalo ono ‘nešto’.

Prodavatelj je svoju nekretninu dao u četiri agencije uključujući i nas, te smo ju svi aktivno oglašavali. Ta nekretnina je bila u prodaji više od tri godine, a mi smo imali svega troje klijenata koji su uglavnom pokušavali spustiti cijenu. Jednostavno, nismo uspijevali u prodaji.

Kada me je prodavatelj već pomalo očajan upitao: Bi li bilo dobro da spustim cijenu? Postoji li još nešto što bih trebao napraviti da se ta nekretnina brže proda?, odgovorila sam da bismo možda trebali promijeniti strategiju prodaje. Predložila sam home staging i – da cijenu ne spuštamo. Kako sam tek počinjala s tom djelatnošću, bojažljivo sam mu objasnila o čemu se radi. Međutim, on je bio ugodno iznenađen što tako nešto uopće postoji kod nas i odmah prihvatio ponudu.

Nakon mog uređenja i dekoriranja potencijalni kupci su počeli više zvati i dogovarati termine za pregled.

Moram reći da je bila zainteresirana i jedna vrlo poznata osoba, što je meni zaista imponiralo. Uglavnom, vodili smo ukupno 12 klijenata da ju vide i prodana je u tri mjeseca za cijenu koja je tražena. Za tadašnje doba je to vrlo brzo i svi smo bili sretni i zadovoljni. To mi je nekako najdraži projekt kojeg sam odradila i nije bilo potrebno spuštati cijenu.

Primjer dobro uređene prostorije po home staging savjetima

Samo za primjer navest ću kako sam uredila spavaću sobu u toj staroj kamenoj kući, te ću analizirati što sam napravila da ova prostorija izgleda bolje. Kako se u svakom prostoru uvijek koncentriramo na nešto što već imamo, to je u ovom slučaju bilo umjetničko djelo velikog formata na zidu preko puta kreveta koje je bilo crveno-crne boje. Zbog toga sam se odlučila na akcentne dijelove u crvenoj boji, a sve drugo sam išla s crno-bijelim, te sam tako povezala cijeli prostor.

Prva stvar koja je u ovoj prostoriji bila nelogična je bila položaj kreveta, jer s jedne strane je bila velika kosina i teško se moglo prići. Tu sam odmah uočila da bi bilo bolje da se krevet drugačije okrene kako bi se s obje strane moglo lakše prići. Dalje sam stvarala priču s budžetom kojeg sam imala.

Najčešće greške kod prezentacije nekretnine za prodaju

U svom dugogodišnjem radu s nekretninama, nagledala sam se uistinu svakakvih nekretnina. Evo sada ću spomenuti nekoliko velikih grešaka koje mnogi prodavatelji rade kod prodaje nekretnina prije fotografiranja:

• u kupaonici imaju podignutu dasku od wc školjke
• u ulaznom hodniku ima puno odjeće na vješalici i razne obuće po podu
• u kuhinji u sudoperu se vidi neoprano suđe
• u spavaćim sobama nepospremljeni kreveti
• u dnevnom boravku upaljen televizor.

Angažiranje profesionalaca: kada i zašto?

Profesionalni home stager angažira se prije prodaje nekretnine kako bi se poboljšao vizualni dojam nekretnine i kako bi se privukli potencijalni kupci.

Prednosti angažiranja home staging stručnjaka

Angažiranje home stagera donosi nekoliko prednosti. Prvo, stručna osoba će poboljšati estetski dojam vaše nekretnine, pomažući potencijalnim kupcima da se lakše povežu s prostorom. Osim toga, home stager može prepoznati i riješiti potencijalne nedostatke u uređenju prostora. Najvažnija prednost je brža prodaja i postizanje dobre cijene.

Home staging kao investicija: analiza isplativosti i troškovi

Home stager najčešće radi s namještajem i dekoracijom koju prodavatelj već ima u prostoru tako da se vodi računa da se troškovi svedu na minimum, a da se postigne cilj.

Ponekad je potrebno uložiti u kupnju ponekog dijela namještaja i dekoracije, a ponekad je potrebno opremiti cijelu prostoriju kompletnim namještajem i dekoracijom. Kupci žele vidjeti sebe u tom prostoru i ne smijemo im dozvoliti da ih išta omete na tom putu.

Koliko košta usluga home staginga ?

Ako koristite home staging usluge, možete koristiti samo konzultacije, ili organizirati cijelu uslugu koja uključuje kompletan posao: konzultacije u vašem prostoru, detektiranje nedostataka, osmišljavanje cjelokupnog postava, razmještaj namještaja i dekoracije, pismeni izvještaj sa svim detaljima i savjetima, narudžba i kupnja dekoracije i namještaja, organiziranje dostave, postavljanje, čišćenje i fotografiranje.

Takva usluga može koštati i do nekoliko tisuća EUR-a, u pravilu od 1% do 3% od cijene nekretnine, ovisno o budžetu, mogućnostima i željama naručitelja. Postoji i luksuzan home staging za zahtjevnije prodavatelje i kupce. Naravno, ne zaboravite – ova usluga uvijek košta manje od prvog spuštanja cijene.

Također trebate znati da će vam home stager dati puno praktičnih savjeta i da vi ne morate baš sve platiti, jer mnoge stvari ćete moći odraditi i sami.

Dugoročni učinci na tržišnu vrijednost

Home staging definitivno može imati pozitivan utjecaj općenito na tržišnu vrijednost nekretnina. Imat ćemo lijepo uređene nekretnine za prodaju, lijepe fotografije i bržu prodaju.

Zaključak: budućnost home staginga u Hrvatskoj

Trendovi i predviđanja za budućnost

Budući da se trendovi u industriji nekretnina stalno mijenjaju, home staging bi trebao postati sve popularniji jer pomaže potencijalnim kupcima da lakše vizualiziraju prostor. Moja želja je da konačno home staging postane nešto normalno i da poraste svijest o ogromnim prednostima koje ta djelatnost pruža.

Integriranjem home staginga u tržište nekretnina, možemo podići kulturu stanovanja na višu razinu, naglašavajući važnost estetike i funkcionalnosti koja odražava stil života.

Svakako očekujem da se agencije aktiviraju na tom području i povežu se sa home stagerima jer to svima može donijeti samo korist. Mislim da je i svakoj agenciji drago kada ima lijepu nekretninu za prodaju i kada može svojim klijentima prodavateljima pružiti dodatan alat za efikasnije predstavljanje i prodaju nekretnine.

JASMINKA FIŠER GAVRANOVIĆ je licencirana agentica za nekretnine i home staging stručnjakinja. Njezina agencija Alfa nekretnine iz Vodica predstavlja pouzdan izvor za sve koji traže stručnu pomoć u svijetu nekretnina.