Hrvatski sabor usvojio je novi Zakon o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, koji stupa na snagu 1. siječnja 2025. Ovaj zakon donosi značajne promjene za vlasnike stanova, iznajmljivače i upravitelje zgrada. Njegov cilj je povećati sigurnost, funkcionalnost i kvalitetu stanovanja te uvesti jasnija pravila za sve uključene strane. U nastavku saznajte najvažnije informacije o novim pravilima i kako se pripremiti za njihovu provedbu.
Efikasnije donošenje odluka: nove vrste većina suvlasnika
Jedna od ključnih promjena jest uvođenje različitih vrsta većina suvlasnika za donošenje odluka, prilagođenih vrsti odluke. Ovo omogućuje efikasnije donošenje odluka, uz zaštitu interesa svih suvlasnika:
- Kvalificirana većina – 80 posto: Potrebna za promjene poput investicijskog održavanja i promjene namjene zajedničkih dijelova zgrade. Ovo zamjenjuje raniju praksu jednoglasnog odlučivanja.
- Natpolovična većina – 50 posto: Koristi se za odluke o redovnom održavanju i manjim ulaganjima, poput izbora predstavnika, upravitelja ili odluke o ugradnji dizala.
- Trećina suvlasnika – 33 posto: Dovoljna je za nužne popravke ključne za sigurnost zgrade, poput sanacije krova, temelja ili instalacija.
Uz ove vrste većina, dodatno se pojednostavljuju odluke o hitnim intervencijama jer za njih više nije potrebna suglasnost suvlasnika, što omogućuje trenutnu reakciju na kvarove, poput puknute cijevi ili problema s instalacijama. Ova odredba donosi više reda u višestambenim zgradama, gdje su se ranije odluke često otežano donosile zbog nezainteresiranih sustanara.
Za nužne popravke poput sanacije krova trebat će suglasnost trećine suvlasnika, a dosad 50 posto. Za redovno upravljanje (odabir predstavnika suvlasnika, upravitelja, odluka o ugradnji dizala…) suglasnost više od 50 posto, a za investicijsko održavanje i velika ulaganja u zgradu potrebna je suglasnost 80 posto suvlasnika (dosad 100 posto).
Kratkoročni najam po novim pravilima
Planirate li iznajmljivati stan za kratkoročni najam, trebat ćete suglasnost dvije trećine suvlasnika zgrade, dakle 66 posto.
Ova se odluka ne odnosi samo na iznajmljivanje apartmana turistima, već i na najam stana za pet ili više osoba koje nisu u rodbinskoj vezi, te na djelatnosti koje uzrokuju buku ili vibracije, poput kafića ili glazbenih studija.
Posebno će biti važno osigurati suglasnost neposrednih susjeda stana koji se iznajmljuje, onih koji dijele zidove, strop ili pod sa stanom koji je u najmu.
Ova se odredba odnosi i na postojeće iznajmljivače, ali oni imaju prijelazni rok za prilagodbu do kraja 2029. godine.
Kako su objasnili iz resornog ministarstva, liječničke i zubarske ordinacije ili primjerice javnobilježnički uredi koji se često nalaze u stambenim zgradama, spadaju pod tihu djelatnost u normalnim okolnostima i za njih ne treba suglasnost.
Kazne i sankcije: što vas može koštati?
Kako bi se osigurala provedba zakona, uvedene su strože kazne:
- Za upravitelje: Od 700 do 5.500 eura za nepravilno vođenje zgrada.
- Za suvlasnike: Od 400 do 10.000 eura za nelegalne preinake, poput zatvaranja balkona ili nelegalne ugradnje klima uređaja.
- Za izvođače radova: Do 10.000 eura mogu očekivati i oni koji izvode nezakonite radove.
Ovlasti za obavljanje nadzora nad provedbom odredbi dobivaju komunalni redari.
Pričuva i kućni red: nova pravila za bolje upravljanje
Promjene u sustavu pričuve i kućnog reda donose standardizaciju i veću odgovornost.
Minimalna pričuva vezana je uz etalonsku cijenu građenja i iznosi 0,54 posto godišnje etalonske cijene građenja.
Ministarstvo će svake godine objavljivati etalonsku cijenu građenja prema kojoj će se usklađivati pručuva. Ona iznosi 796,34 eura/m2, a minimalna cijena pričuve tako iznosi 0,36 eura/m2
IZRAČUN MINIMALNE PRIČUVE: (796,34 x 0,54% = 4,3 eura/m2 : 12 mjeseci = 0,358 eura/m2).
Etalonska cijena građenja obuhvaća ukupne troškove izvedbe građevinskih i drugih radova, uključujući pripremne, zemljane, konstrukcijske, instalaterske i završne radove, kao i ugradnju građevinskih proizvoda, opreme i postrojenja u vezi s građenjem stanova ili stambenih zgrada. Uključuje porez na dodanu vrijednost (PDV), ali ne uključuje troškove vezane uz zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu.Novi Pravilnik o kućnom redu donosi stroža pravila i sankcije za narušavanje reda. Suvlasnici koji krše kućni red mogu očekivati povećane doprinose u pričuvu, jer se uvode jasna pravila i sankcije za ponašanje unutar zgrade.
Opći dio s jedinstvenim odredbama propisat će ministar, a upravitelji zgrada imaju rok od 180 dana da propišu dio kućnog reda s posebnim zahtjevima.
Postavljanje klima uređaja i zatvaranje balkona
Novi zakon ograničava postavljanje klima uređaja na pročelja koja gledaju na ulice i trgove. Klima uređaji će biti dopušteni na bočnim pročeljima ili balkonima, ali samo na spuštenim položajima.
Vlasnici koji planiraju zamijeniti postojeći klima uređaj morat će se prilagoditi ovim odredbama i neće moći postaviti novi uređaj na isto mjesto.
Zatvaranje balkona, lođa i terasa dozvoljeno je samo ako ne narušava izgled zgrade niti ugrožava njenu statiku.
Zajednica suvlasnika: transparentnije upravljanje
Zakon predviđa dodjelu OIB-a zajednici suvlasnika i osnivanje Registra zajednica suvlasnika, čime se stvara pravna osnova za njihovo djelovanje. Ovo bi trebalo olakšati upravljanje i omogućiti transparentnije poslovanje.
Svaka zgrada morat će otvoriti bankovni račun, a negativni saldo neće biti dopušten. Ako je račun zgrade u minusu, suvlasnici će morati podmiriti dugovanja kako bi se osigurala financijska stabilnost zajednice.
Osnivanje zajednice suvlasnika donosi niz prednosti poput brže upravne i sudske procedure i lakše prijave za fondove, primjerice za energetsku obnovu, ugradnju solarnih elektrana ili dizalica topline.
Registar zajednica suvlasnika povezat će se s Poreznom upravom, što će omogućiti kvalitetnije praćenje stambenog fonda i olakšati pristup državnim subvencijama
Subvencije za dizala i obnovu fasada
Za zgrade u zaštićenim cjelinama zakon donosi posebne pogodnosti. Predviđa se sufinanciranje ugradnje dizala u zgradama kroz državne subvencije koje će pokrivati 33 posto troškova ugradnje dizala i obnove fasada. Kako bi se u nekoj zgradi ugradilo dizalo potrebno je da više od 50 posto suvlasnika donese odluku o ugradnji, a nakon što se izradi projekt ugradnje potrebno je osigurati najmanje 67 posto vrijednosti projekta, dok će država sufinancirati s 33 posto.
Moguće su i dodatne subvencije lokalnih jedinica kako bi se stanarima olakšala ulaganja.
Ovo je posebno važno za zgrade starije gradnje koje zahtijevaju veća ulaganja za modernizaciju i sigurnost. Za početak realizacije ovih poticaja, Vlada bi, u roku od 180 dana od stupanja zakona na snagu, trebala donijeti program za subvencioniranje.
Promjene drugih zakona
Uz glavni zakon, izmjene su uvedene i u drugim povezanim zakonima. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti definira pojam domaćina i postavlja rokove za prilagodbu, s krajnjim rokom do 2026. godine. Izmjenama ovog zakona domaćin označava iznajmljivača s prijavljenim prebivalištem unutar lokalne jedinice u kojoj pruža usluge smještaja u domaćinstvu, poput sobe, apartmana ili kuće za odmor.
Zakon o katastru pojednostavljuje procedure za geodetske elaborate, što olakšava usklađenje vlasničkih podataka.
Prilagodba za bolje stanovanje
Dugoočekivani zakon donosi promjene u održavanju i upravljanju stambenim zgradama. Poseban naglasak stavljen je na povećanje sigurnosti, transparentnosti i učinkovitosti stambenih zajednica. No, istodobno nameće nove obveze vlasnicima i upraviteljima.
Prilagodba ovim pravilima zahtijevat će suradnju svih stanara i pažljivo planiranje. Pratit ćemo provedbu zakona kroz 2025. godinu i pružati najnovije informacije i savjete.