Od ljeta 2025. primjenjuju se nova pravila za stambene kredite, koja donose strožu procjenu kreditne sposobnosti, obvezno učešće i novi način utvrđivanja vrijednosti nekretnine. No, kako u našem video podcastu objašnjava Dražen Horvat iz Fintastica, krediti nisu stali. Kamate su stabilne, najčešće fiksne i po prosjeku među najnižima u eurozoni, a uz dobru pripremu i realan plan, put do vlastitog doma i dalje je moguć.
Od 1. srpnja, Hrvatska narodna banka je odlučila stati na kraj prekomjernom zaduživanju pa su uvedena nova pravila igre. Maksimalna zaduženost sada iznosi do 45 posto neto primanja, a banke u pravilu financiraju do 90 posto vrijednosti nekretnine. Iako to mnogima otežava put do vlastitog doma, kreditiranje nije stalo – samo o dugoročnom zaduženju sada treba razmišljati pametnije.
U Stanarica Specijalu o svemu tome govori Dražen Horvat, direktor kreditnog posredovanja u Fintasticu, koji iz prve ruke zna tko danas može dobiti stambeni kredit, a tko još nije spreman.
Nova pravila HNB-a promijenila su računicu
Uvedene mjere mnogima su zakomplicirala planove o kupnji prve nekretnine. Najviše su pogođeni građani s plaćom višom od 1600 eura, koji sada mogu dobiti manje iznose kredita nego ranije. Za stambene kredite maksimalna rata ne smije prelaziti 45 posto plaće, dok je za gotovinske kredite taj prag još niži, 40 posto.
Rok otplate je ograničen na najviše 30 godina. Osim toga, potrebno je vlastito učešće, jer kredit za stan ili kuću možete dobiti za najviše do 90% vrijednosti nekretnine. Za mnoge to znači da bez pomoći obitelji, štednje ili posudbe, do stana neće doći tako lako.
Ipak, kako objašnjava Dražen Horvat, situacija nije crno-bijela.
Prema novim pravilima, u pravilu je potrebno imati 10 posto učešća, ali HNB je ostavio i mogućnost izuzeća. Banke u svakom kvartalu mogu dio kredita odobravati po starim pravilima, pa i bez učešća, ako za to imaju prostor.
Dražen Horvat, Fintastic
Tu na scenu stupaju kreditni posrednici, koji prate situaciju i znaju koja banka u kojem trenutku može odobriti bolji izračun kreditne sposobnosti ili kredit bez učešća.
“Zato uvijek savjetujemo da se klijenti jave već dok traže stan. Tada možemo reći koliki iznos kredita mogu očekivati i gdje trenutno imaju najbolje šanse,” dodaje Horvat.
Koliki kredit možeš očekivati s minimalnom i prosječnom plaćom
Na konkretnim primjerima, Dražen Horvat je objasnio tko je i kako pogođen novim pravilima HNB-a. Osobe s plaćom od 1600 eura su zapravo na nuli, jednako kao i prije 1. srpnja, kaže Horvat, no, kod viših plaća razlika je već vidljiva.
Ako imate 2000 eura plaću i dižete kredit na 30 godina, prema novim pravilima možete očekivati oko 210.000 eura kredita.
Po starim pravilima taj bi iznos bio oko 265.000 eura, što znači da klijent danas može dobiti i do 50.000 eura manje.
NAPOMENA: Riječ je naravno, o procjeni, figurativnim primjerima, no konkretna situacija će se, dakako, razlikovati od banke do banke, ovisno o maržama, vrsti kamate, troškovima.
A što je s onima koji zarađuju minimalac, oko 970 eura bruto? Samostalno teško mogu proći u banci, kaže Dražen, no rješenje postoji, a to je zajednički kredit.
„U takvim slučajevima se ljudi najčešće udružuju,“ objašnjava Horvat. Ako, primjerice, supružnici zajedno imaju oko 1900 eura primanja, mogu dobiti oko 115.000 eura kredita na 30 godina.
Za taj iznos moguće je pronaći manju nekretninu u okolici Zagreba ili u manje skupim dijelovima drugih gradova.
Kod takvih izračuna banka uvijek zasebno gleda dužnika i sudužnika, a tek se zatim računa zajednička kreditna sposobnost kućanstva. Zato, napominje Horvat, vrijedi provjeriti svaku opciju, jer brojke se znaju razlikovati od banke do banke.
Procjena vrijednosti nekretnine i dodatni troškovi
Na drukčiji se način određuje i iznos koji će banka stvarno kreditirati. Kupci često pretpostave da će se kredit računati prema cijeni iz kupoprodajnog ugovora, no to nije slučaj.
Ako, primjerice, stan kupujete za 120 tisuća eura i toliki iznos stoji u kupoprodajnom ugovoru, a procjenitelj ga procijeni na 100 tisuća eura, kredit će se temeljiti na toj nižoj procjeni. Nažalost, kaže Dražen, gleda se uvijek niža vrijednost od te dvije stavke. Pa kako onda premostiti i taj trošak iz vlastitih sredstava?
Tu opet dolazimo do priče o učešću, jer kupac mora imati barem 10 posto vlastitog novca, a kod novogradnje i više. Zbog velike potražnje za novim stanova, investitori sve češće traže veće iznose unaprijed, ponekad i 40 posto, što dodatno opterećuje kupce koji moraju računati i na druge troškove – kaparu, javnog bilježnika, procjenu, troškove obrade kredita i police osiguranja.
Zato, kaže Horvat, planiranje stvarnih troškova kupnje danas zahtijeva više proračuna i financijske pismenosti nego ikad prije, jer ono što banka kreditira i koliko vam novca stvarno treba više nisu iste brojke.
Kamatne stope među najnižima u eurozoni
Kad se spomene stambeni kredit, prvo pitanje gotovo uvijek glasi – kolika je kamatna stopa?
Prema riječima Dražena Horvata, trenutno su kamatne stope u Hrvatskoj vrlo povoljne, u prosjeku oko 3 posto, što nas svrstava među zemlje s najnižim kamatama u eurozoni.
Prije nekoliko godina imali smo još niže kamate, oko 2 do 2,5 posto, ali ta se vremena vjerojatno neće ponoviti. Ipak, sadašnje kamate od 3 posto i dalje su među najpovoljnijima u našem okruženju.
Dražen Horvat, Fintastic
Posebno ističe da su kamate danas niže od inflacije, što kreditiranje čini dodatno isplativim.
Još jedna prednost je što su najčešće fiksne, što znači da će rata ostati ista cijeli rok otplate i 20 ili 30 godina unaprijed.
Kretanje kamata ovisi o Euriboru, referentnoj kamatnoj stopi eurozone. Kako se inflacija u Europi smiruje, tako Euribor lagano pada, pa Horvat procjenjuje da bi i kamate u Hrvatskoj mogle blago pasti, ali ne značajno – u razini 0,25 postotnih bodova.
Zašto ima smisla obratiti se kreditnom posredniku
U moru novih pravila i različitih ponuda banaka, mnogi građani ne znaju da postoji netko tko im može pomoći – kreditni posrednik.
Njihov je posao usporediti uvjete u više banaka, izračunati stvarnu kreditnu sposobnost i pronaći najpovoljniji model otplate, a sve to bez naknade za klijenta.
„Naša usluga je besplatna, jer nas plaćaju banke, a ne klijenti,“ objašnjava Horvat, direktor u Fintasticu, koji je naš vodeći financijski posrednik s već dva desetljeća iskustva. Nedavno su promijenili ime iz Pro grupa u Fintastic.
Zahvaljujući suradnji s više financijskih institucija, posrednici često znaju koja banka trenutno ima slobodne limite ili gdje se može proći s manjim učešćem, što klijentima može uštedjeti i vrijeme i novac.
Drugim riječima, kreditni posrednik je most između klijenta i banke, a u situaciji u kojoj se pravila stalno mijenjaju, ako se javite Fintasticu možete dobiti presudnog saveznika na putu do prvog doma.
Tekst nastao u suradnji s Fintasticom