Kad je objavljeno da u Hrvatskoj postoji oko 600 tisuća praznih stanova, mnogi su reagirali isto: Kako je to moguće i gdje su ti stanovi? Za obitelji koje mjesecima i godinama traže stan koji si mogu priuštiti, ta brojka zvuči gotovo nevjerojatno. No, prema Ministarstvu graditeljstva, riječ je o podatku državne statistike koji potvrđuju i podaci HEP-a.
U isto vrijeme, analiza izrađena za potrebe Nacionalne strategije stambene politike pokazuje da Hrvatskoj nedostaje 236 tisuća stambenih jedinica. S jedne strane stoje prazni stanovi različitih vlasnika i stanja, a s druge kućanstva koja si ne mogu priuštiti tržišne najamnine.
Program priuštivog najma pokušava povezati ta dva problema. Ako već postoji veliki fond praznih nekretnina, zašto čekati 3 do 5 godina da se izgrade nove? U Ministarstvu procjenjuju da bi se kroz ovaj model u prvim mjesecima mogla riješiti prva stambena pitanja, a do 2030. aktivirati oko 9.000 stanova — oko 1,5 % ukupnog broja praznih.
Program je namijenjen najmoprimcima koji traže stabilan i cjenovno prihvatljiv najam, te najmodavcima koji imaju prazne stanove i žele ih staviti u funkciju uz veću pravnu sigurnost.
Kako priuštivi najam funkcionira u praksi
Program priuštivog najma predviđa da stanovi koji stoje prazni najmanje dvije godine mogu biti uključeni u najam putem ugovora između vlasnika i APN-a. Ugovor se sklapa izravno s APN-om, koji preuzima administrativne obveze, praćenje isplata i nadzor nad nekretninom za cijelo trajanje ugovora. Najamnina vlasniku ne dolazi mjesečno, nego u dvije rate: 60 % iznosa odmah, nakon predaje stana APN-u, i 40 % nakon polovice ugovorenog razdoblja.
Za najmoprimce se najamnina određuje kao priuštiva najamnina, pri čemu ona ne smije prelaziti 30 % mjesečnih prihoda kućanstva, umanjeno za procijenjene režijske troškove. Razliku do tržišne najamnine APN pokriva iz proračuna.
Kada kreću prvi pozivi i koji je redoslijed koraka
Prema podacima APN-a, prvi korak u provedbi Programa priuštivog najma bit će javni poziv vlasnicima praznih stanova, koji se očekuje u prvoj polovici prosinca. Ovaj poziv namijenjen je vlasnicima čije nekretnine stoje prazne najmanje dvije godine i koji ih žele uključiti u Program pod propisanim uvjetima.
Nakon zaprimanja prijava, APN će provjeravati dokumentaciju i uporabljivost stanova te paralelno prikupljati podatke od jedinica lokalne samouprave o deficitarnim zanimanjima i lokalnim potrebama za najmom. Ti podaci postaju dio kriterija za bodovanje najmoprimaca.
Javni poziv za najmoprimce očekuje se do kraja siječnja, prema službenoj objavi APN-a. Nakon toga slijede:
- predaja dokumentacije,
- bodovanje prijava,
- izrada lista reda prvenstva i
- uparivanje stanova s kućanstvima koja ispunjavaju uvjete.
Ugovori se sklapaju u dva koraka — prvo između APN-a i vlasnika, a zatim između APN-a i najmoprimca. Useljenje slijedi nakon predaje stana u uporabu i dovršetka oba ugovorna procesa.
Primjer izračuna najamnine i naknade
Za četveročlanu obitelj s mjesečnim prihodima od 2.000 eura, priuštiva najamnina za stan od 60 m² u Zagrebu iznosila bi 450 eura mjesečno. Razliku do tržišne najamnine od 210 eura u ovom slučaju pokrio bi APN.
Istodobno, vlasnik takvog stana bi za pet godina sudjelovanja u Programu ostvario ukupno 39.600 eura naknade, od čega bi se 23.760 eura isplatilo odmah, a preostalih 15.840 eura nakon polovice ugovorenog razdoblja.
Uvjeti za vlasnike: što stan mora ispuniti i koja dokumentacija treba
Stan mora biti uporabljiv, bez konstrukcijskih oštećenja, i mora stajati prazan najmanje dvije godine. Ako je potrebno dodatno uređenje, vlasnik ima šest mjeseci da dovede stan u stanje prikladno za korištenje, a sredstva se isplaćuju unaprijed prema pravilima Programa. APN preuzima administrativne i ugovorne obveze, što vlasnicima donosi veću pravnu sigurnost.
Program predviđa da bi najviše interesa moglo biti među vlasnicima koji žele smanjiti rizik iznajmljivanja, onima koji nemaju sredstava za uređenje stana te onima koji preferiraju kumulativnu isplatu, umjesto mjesečne najamnine. Ugovori se sklapaju na razdoblje od 3 do 10 godina.
Dokumentacija koju vlasnik predaje:
- preslika osobne iskaznice (ili odgovorne osobe, ako je vlasnik pravna osoba)
- zemljišnoknjižni izvadak / izvadak iz knjige položenih ugovora
- uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju
- fotografije nekretnine izvana, ulaza i svih prostorija
- tlocrt ili skica stana
- račun za pričuvu za prethodni mjesec (ako se pričuva plaća)
- dokazi da se stan nije koristio više od dvije godine (potrošnja vode i energenata)
Uvjeti za najmoprimce i potrebna dokumentacija
Najamnina se određuje prema financijskim mogućnostima kućanstva i ne može prelaziti 30 % neto prihoda, uključujući režijske troškove. Cijena najma je odvojena od tržišne, a APN za svakog najmoprimca izrađuje posebni izračun.
Sustav bodovanja obuhvaća devet osnovnih kriterija i dodatne bodove za tri posebne kategorije. Više će bodova steći osobe u dobi od 25 do 45 godina, no nisu isključene ni mlađe ni starije dobne skupine. Bodovi se dodjeljuju i prema visini primanja, pri čemu prednost imaju kućanstva s nižim prihodima, zatim prema broju djece te stupnju invaliditeta članova kućanstva. U Ministarstvu procjenjuju da će interes biti velik, posebno među kućanstvima koja na tržištu ne mogu riješiti stambeno pitanje i koja traže stabilan, višegodišnji najam s jasnim pravilima.
Osnovna dokumentacija za najmoprimce:
- preslika osobne iskaznice
- preslika vjenčanog lista ili izvatka iz registra životnog partnerstva
- izjava o postojanju izvanbračne zajednice ili neformalnog partnerstva, ovjerena kod javnog bilježnika
- potvrda Porezne uprave o dohotku i primitcima za najmoprimca i sve članove uže obitelji
- izjava da najmoprimac i članovi uže obitelji nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu u RH ili inozemstvu, ovjerena kod javnog bilježnika (ne starija od 30 dana)
Dokumentacija za ostvarivanje dodatnih bodova:
- rodni listovi djece
- dokazi o uzdržavanim članovima obitelji
- dokaz o stručnoj spremi (svjedodžba, diploma, e-radna knjižica)
- potvrde o redovnom školovanju djece
- rješenja HZMO-a o invaliditetu ili potvrde iz Registra osoba s invaliditetom
- dokumenti o statusu hrvatskog branitelja, dragovoljca ili HRVI
- dokumenti o statusu člana obitelji smrtno stradalog ili nestalog branitelja
- dokaz o korištenju zajamčene minimalne naknade ili naknade za nezaposlene branitelje
- uvjerenje da se ne vodi kazneni postupak (za najmoprimca i članove uže obitelji), ne starije od 30 dana
Sva dokumentacija dostavlja se u preslikama, a APN može zatražiti uvid u original kada je to potrebno. Više detalja o prijavi i dokumentaciji, novostima programa potražite na službenim stranicama.
Kako se određuje cijena najma i dodatni elementi Programa
Najamnina za najmoprimce u Programu priuštivog najma određuje se prema financijskoj sposobnosti kućanstva i ne prelazi 30 % ukupnih neto mjesečnih prihoda, uključujući procijenjene režijske troškove. APN za svakog najmoprimca izrađuje pojedinačni izračun, pa najamnina neće biti jednaka za sve korisnike Programa. Vlasnici stanova primaju važeću lokalnu medijalnu najamninu, neovisno o iznosu koji najmoprimac plaća kroz priuštivi model.
Što ako najmoprimac neće moći plaćati?
U slučaju neplaćanja najamnine primjenjuju se ugovori koji su solemnizirani kod javnog bilježnika i sadrže klauzule ovršnosti, čime je unaprijed propisano postupanje u takvim situacijama. Ugovorna obveza uključuje i poštivanje kućnog reda te pravila korištenja stambene nekretnine.
Program priuštivog najma predstavlja pokušaj države da se povežu dva dugotrajna problema – veliki broj praznih stanova i velik broj kućanstava koja ne mogu doći do pristupačnog doma. No, stvarni učinak ovisit će o provedbi i o tome hoće li ponuđeni uvjeti biti dovoljno poticajni da vlasnici svoje prazne nekretnine doista povjere državi i APN-u.