Promjene na tržištu nekretnina koje već osjećamo tihe su, ali snažne. Mnogi se pitaju što nas očekuje iduće godine. Agenti vole reći da nemaju čarobnu kuglu, ali raspolažu brojkama, iskustvom i predznanjem koje im omogućuje da daju realnu procjenu smjera. Među njima je i Ivan Varat, vlasnik San Patrik nekretnina i ekonomist s dvjema MBA diplomama (ZŠEM i rimska Luiss Business School), koji na temelju brojki i prakse iz prve ruke iznosi svoju analizu 2026. godine.
Ivanova polazišna točka je jasna: 2026.-u neće obilježiti nagli zaokreti, nego postupan ulazak u razdoblje u kojem prestaje potražnja kakvu smo godinama gledali. Podaci, makroekonomski signali i ponašanje kupaca već potvrđuju taj smjer, a upravo u toj promjeni Varat vidi temelj za razumijevanje cijele godine koja je pred nama.
Tržište ulazi u mirniju, selektivnu fazu
Hrvatsko tržište nekretnina ulazi u 2026. godinu u stanju stabilne aktivnosti, ali s jasno promijenjenom dinamikom. Nakon godina izrazite potražnje i snažnog rasta cijena, ulazimo u fazu selekcije u kojoj više ne prolazi sve. Potražnja više nije masovna, nego promišljena. To potvrđuju i podaci Porezne uprave prema kojima je u prvih 6 mjeseci 2025. u Hrvatskoj ostvareno 57.095 transakcija, dok je u istom razdoblju 2024. zabilježeno 67.415 kupoprodaja što predstavlja pad od 15,3 posto. Tržište se očito hladi po volumenu, ali ne i po kvaliteti. Pobjeđuju kvaliteta, lokacija, održivost i realan investicijski smisao.
Makroekonomska slika: rast se nastavlja, ali sporijim tempom
Prema makroekonomskim pokazateljima, realni rast BDP-a Hrvatske u 2024. iznosio je 3,8 posto. Za 2025. se očekuje rast oko 3,2 posto, dok se za 2026. projicira daljnje usporavanje na oko 2,9 posto. Rast je sporiji, ali i dalje stabilan. Stopa nezaposlenosti krajem rujna 2025. pala je na niskih 4,1 posto, što dodatno potvrđuje da domaće gospodarstvo još uvijek ima snagu održavati aktivnost tržišta nekretnina.
Inflacija i gradnja: pritisci koji održavaju visoke cijene novogradnje
Inflacija u listopadu 2025. iznosila je oko 3,6 posto, uz godišnji rast cijena hrane od oko 4,4 posto i snažan rast cijena usluga ranije u godini. Inflatorni pritisci podižu troškove gradnje, materijala i rada, što izravno utječe na cijene novogradnje. U takvom okruženju značajniji pad cijena novih stanova u 2026. godini nije realno očekivati.
Kamatne stope u 2026. ostaju stabilne
Kamatne stope danas se kreću u rasponu od 3,1 do 3,5 posto. Europska središnja banka od ljeta 2024. postupno je snižavala kamate, a krajem listopada 2025. poručila da je monetarna politika u dobroj poziciji i da je inflacija blizu cilja od 2 posto. Projekcije za 2026. govore o inflaciji od oko 1,7 posto, što upućuje na razdoblje stabilnih kamata bez novih agresivnih ciklusa dizanja ili spuštanja.
Više o ovoj temi pogledajte u našem specijalu o stambenim kreditima.
Demografija: tko zapravo kupuje u Hrvatskoj
Demografski gledano, Hrvatska stari i ima sve manje domaćeg stanovništva. Odlasci mladih, starenje populacije i imigracija radne snage iz trećih zemalja mijenjaju strukturu potražnje. Novi doseljenici uglavnom ostaju u dugoročnom najmu i zasad ne kupuju nekretnine. S druge strane, milenijalci u dobi od 30 do 44 godine danas čine glavnu skupinu kupaca.
Evo kako su milenijalci od podstanara postali kupci nekretnina?
Stambena politika i prazni stanovi: potencijal koji još ne vidimo u praksi
Vlada Republike Hrvatske u 2025. godini predstavila je Nacionalni plan stambene politike do 2030. s fokusom na povećanje ponude kroz aktivaciju praznih stanova kojih je prema procjenama u Hrvatskoj oko 600.000. No, zasad nema dokaza da će se značajan broj takvih stanova uistinu pojaviti na tržištu najma u mjeri koja bi mogla značajnije sniziti cijene.
Strani kupci više nisu glavni pokretač tržišta
Strani državljani sudjelovali su u 7,7 posto svih transakcija, uz vodeće udjele kupaca iz Slovenije, Njemačke i Austrije. No u odnosu na prethodne godine njihov udio više nije ključni motor tržišta. Prema podacima Porezne uprave, broj transakcija koje realiziraju strani kupci pao je za više od 43 posto. Stranci su godinama bili snažan akcelerator rasta na obali, a njihov slabiji interes potvrđuje da je ciklus masovne potražnje završio i da prioritet preuzimaju kvaliteta, lokacija i dugoročna održivost.
Cijene i njihov ritam: Hrvatska znatno iznad europskog prosjeka
Indeks cijena stambenih nekretnina u drugom tromjesečju 2025. porastao je 4,4 posto kvartalno i 13,2 posto na godišnjoj razini. Cijene novogradnje rastu sporije od postojećih stanova, što ukazuje na početak usporavanja u tom segmentu. U europskom kontekstu, prosječan rast cijena u Europskoj uniji iznosi 5,4 posto, dok Hrvatska s rastom od 13,2 posto znatno nadmašuje prosjek.
Selekcija na tržištu: kvaliteta ide naprijed, nerealne cijene padaju
Tržište se prema svim pokazateljima nalazi u prijelaznoj fazi iz ekspanzije prema fazi stabilizacije i selekcije. Kvalitetne novogradnje na dobrim lokacijama i dalje se prodaju vrlo brzo, često već u pretprodaji. Istodobno, rabljene nekretnine s nerealno postavljenim cijenama bilježe pad interesa i sve češće korekcije. Pogledajte zašto su cijene rabljenih stanova sve dalje od realnosti.
Urbanizam i produktivnost prostora: problemi koji koče priuštivost
Stručnjaci upozoravaju da se stvarna kriza danas ne nalazi u cijenama, nego u produktivnosti prostora i urbanom planiranju. Novi zagrebački GUP donio je ograničenja, ali bez rješenja koja bi povećala produktivnost prostora. Nedostaje modernog urbanog planiranja, više gradnje u visinu, bržeg izdavanja dozvola i otvaranja brownfield zona poput Gredelja i bloka Badel kroz modele javno privatnog partnerstva. Ako želimo priuštivije stanovanje, potrebna nam je nova kultura promišljanja prostora u kojoj struka, javni sektor i tržište djeluju kao partneri, a cilj je stvaranje gradova koji su dostupni, funkcionalni i održivi za generacije koje dolaze.
Tehnologija i AI: alati koji pomažu, ali ne zamjenjuju agenta
U isto vrijeme tehnologija i umjetna inteligencija mijenjaju industriju i način života te postaju poluge učinkovitosti. Ipak, ne mogu zamijeniti povjerenje, integritet i iskustvo čovjeka koji razumije situaciju i kontekst. Tržište koje ulazi u fazu selekcije traži agenta koji nije samo posrednik, nego savjetnik i filter rizika.
Važno je prepoznati projekte koji mogu izdržati novi ciklus i razumjeti da odluke o nekretninama nisu samo transakcije, nego ključne životne odluke. Završna dionica uvijek ostaje ljudska. Upravo se u toj dionici vidi razlika između prosječnih i vrhunskih.
Posrednički sektor: sve više agencija, sve manje profesionalizma
Sektor posredovanja u Hrvatskoj bilježi snažan rast broja agencija, ali istovremeno i zabrinjavajući pad profesionalizma. Brz ulazak novih posrednika stvara pritisak na standarde, dok razina znanja, etike i međusobne suradnje ne prati taj tempo. Imamo zajedničku odgovornost podići struku i približiti se najboljim međunarodnim praksama, jer povjerenje kupaca i prodavatelja ne gradi se ucjenama ni kratkoročnim pristupima.
U 2026. godini tržište ulazi u godinu selekcije. Neće prolaziti sve. Prolazit će samo ono što ima stvarnu kvalitetu i dugoročni smisao. U godinama pred nama pobjeđivat će oni koji razumiju da su kvaliteta i povjerenje najvrjednije valute tržišta.