Tržištu nekretnina trebaju realna očekivanja, stručni uvidi i jasna pravila koja će ublažiti nepovoljne trendove na koje pojedinačne agencije ne mogu utjecati same.
U zagrebačkom hotelu Westin održan je 40. Forum poslovanja nekretninama, središnji susret posredničke struke koji je ove godine imao i posebno obilježje. Udruženje poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori proslavilo je tri desetljeća postojanja. Jubilarni Forum okupio je, kažu organizatori, više od 700 sudionika iz cijele zemlje, a kroz predavanja i panele otvorena su ključna pitanja koja će oblikovati tržište u 2026. godini: cijene nekretnina, porezni okvir, modeli najma, dostupnost stanovanja i uloga posrednika u vremenu sve izraženijih tržišnih promjena.
Tržište nekretnina u neobičnom raskoraku: promet pada, a cijene rastu
Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK Dubravko Ranilović istaknuo ono što se na tržištu već itekako osjeća: u zadnje tri godine bilježi se manje kupoprodaja, a ovogodišnji pad prometa poslovanja nekretninama je prilično velik. Razlog tomu su velikim dijelom i cijene koje su pretjerane, posebno za rabljene nekretnine. Detaljnije o tome što se događa na tržištu nekretnina doznajte u epizodi Stanarica Podcasta u kojoj nam je gost bio predsjednik Udruženja.
“Očito se dešavaju neke situacije globalno i u Hrvatskoj koje ne pogoduju tržištu, s time da je zasad pad prometa na razini Hrvatske za sve nekretnine 15 posto, a u primorskim županijama, gdje najčešće kupuju stranci, pad je veći od 20 posto, rekao je Ranilović.
U Dalmaciji su te brojke i veće, posebno u segmentu starogradnje. Cijene stare gradnje će se morati spuštati, naglasila je Jasminka Biliškov, zamjenica predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktorica agencije Biliškov nekretnine, jer nema logike da je njihova cijena jednaka starogradnji. Tu je važna uloga struke agenata koji bi trebali pomoći prodavateljima da s realnim očekivanjima krenu u prodaju. To bi i pokrenulo tržište, jer, kaže Biliškov, promet starogradnje pao je u Dalmaciji za 30 posto. Starogradnja je, kaže Jasminka, krvotok tržišta. Smanjen je i interes stranaca, posebno Nijemaca, za naše nekretnine. Sad su na prvom mjestu naši susjedi Slovenci.
Pad je evidentan i na zagrebačkom tržištu nekretnina, kaže Lana Mihaljinac Knežević, dopredsjednica Udruženja i vlasnica agencije Zagreb West, i to za 20 posto.
Važno je razumjeti da je naša struka još uvijek u razvoju, jer tek tri desetljeća stvaramo tržište kakvo danas poznajemo. U usporedbi s razvijenijim državama poput Njemačke ili Austrije, naše je tržište mlado i prolazi kroz vrlo zahtjevne procese. Zato je iznimno vrijedno okupiti 700 ljudi na jednom mjestu: da učimo jedni od drugih, razmijenimo iskustva i zajednički rješavamo probleme koji prate razvoj posredovanja.
ROBERT POKROVAC, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK
Uloga agencija i agenata
Neslužbeni podaci kažu da se manje od 10 posto kupoprodaja u Hrvatskoj odvija putem agencija. Veliki broj prodavatelja i kupaca još uvijek zaobilazi usluge posrednika. Ono što agenti trebaju napraviti je raditi na podizanju kvalitete svoje usluge i edukaciji, bilo da je riječ o maloj ili velikoj agenciji, istaknuo je Boro Vujović, jedan od najprepoznatljivijih predstavnika struke.
Posredovanje u prometu nekretninama nosi veliku odgovornost, a posrednici igraju važnu ulogu u povezivanju kupaca, prodavatelja, zakupaca, najmoprimaca i svih drugih strana uključenih u transakcije. Ova uloga zahtijeva visoku razinu stručnosti i povjerenja, jer posrednici moraju jamčiti da svaka transakcija bude sigurna i zakonita.
U Registru posrednika trenutno je upisano 1 519 posrednika, odnosno agencija, što predstavlja povećanje od otprilike 20 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine, dok je u Imenik agenata u prometu nekretnina upisano gotovo 5 tisuća agenata. Rast broja agencija prati i povećani interes za polaganje stručnog ispita za posrednika u posredovanju u prometu nekretninama. U organizaciji Sektora za trgovinu HGK, ispit se održava u prosjeku svakih 40 dana i pristupi mu prosječno 100 kandidata.
Tri desetljeća posredničke struke u Hrvatskoj
Forum poslovanja nekretninama, koji organizira Udruženje poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori je mjesto gdje se tržište nekretnina pretresa iz prve ruke. Održava se dvaput godišnje, najčešće u Zagrebu ili na obali. Još prije postojanja zakonske regulacije, agenti su se okupljali na Forumu, no nakon donošenja Zakona o posredovanju nekretninama njegova uloga je dodatno dobila na važnosti: Forum je postao ključno mjesto gdje se regulativa, profesionalni standardi i praksa u posredovanju sustavno prate, raspravljaju i unaprjeđuju.
Dubravko Ranilović, dugogodišnji, ali, kaže, ne i jedini predsjednik Udruženja, prisjetio se samih početaka organiziranja struke. Prvi Forum dogodio se 1996. u zagrebačkom kazalištu Vidra. S veteranima tržišta i članovima predsjedništva Udruženja Jasminkom Biliškov, Ivanom Bižanovićem i Borom Vujovićem na pozornici hotela Westin podsjetio je na sve susrete koji su oblikovali tržište kroz godine.
Prvi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina donesen je tek 2007., na inicijativu Udruženja poslovanja nekretninama HGK, pa se može reći da je Forum godinama bio mjesto na kojem je sazrijevao konsenzus struke o potrebi zakonskog uređenja posredovanja.
U operativnom tijelu, Vijeću Udruženja, članovi djeluju volonterski, ali sudjeluju u donošenju ključnih odluka koje se reflektiraju na cijelu industriju. U proceduri su, kako je najavljeno, nove izmjene Zakona o posredovanju u prometu nekretninama koje bi trebale donijeti i više reda na tržište.
BROJKE S FORUMA
- U prvoj polovici 2025. Porezna uprava evidentirala je 57.095 kupoprodaja nekretnina, što je oko 15 posto manje nego u istom razdoblju lani
- Prosječna cijena četvornog metra prodanog novog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2025. iznosila je 2.754 €/m2. To predstavlja rast od 15,9 % na godišnjoj razini.
- U Zagrebu je prosječna cijena novogradnje bila 2.958 €/m2. U ostalim gradovima i naseljima 2.511 €/m2
Forum je središnje mjesto okupljanja posrednika i najvažniji edukativni događaj naše struke. Činjenica da danas obilježavamo 40. jubilarni Forum pokazuje koliko je važan agencijama i kolegama. U Udruženju sam aktivna dugi niz godina i izuzetno mi je stalo do profesionalizacije struke — do toga da radimo unutar zakonskog okvira, stručni, odgovorni i usmjereni na kvalitetu. Samo tako možemo jačati ulogu posrednika i podići standarde cijelog tržišta.
LANA MIHALJINAC KNEŽEVIĆ, dopredsjednica Udruženja
Uoči 40. Foruma organizirali smo seriju okruglih stolova diljem Hrvatske kako bismo potaknuli što više agencija da se uključe u rad Udruženja. Cilj nam je povezati struku, podići razinu profesionalnosti i unaprijediti imidž posrednika. Što nas je više aktivnih, to smo snažniji kao sektor.
IVANA ČIKIĆ članica Vijeća Udruženja
Za mene je Forum prije svega mjesto edukacije. Po zakonu smo obvezni svake godine poslušati barem jedno predavanje iz područja sprječavanja pranja novca, ali ja dolazim na svaki Forum, zbog znanja, ali i kolega. Svaka agencija radi malo drugačije, uvijek čujemo tuđa iskustva i praktične primjere koji nam puno znače. Važno je da se struka okuplja i razmjenjuje mišljenja, jer ne možemo savjetovati kupce i prodavatelje na temelju zakona koji su vrijedili prije 20 godina. Moramo biti u tijeku sa svim novostima, pa i s onima koje tek dolaze, poput zakona o legalizaciji.“
JASMINKA FIŠER GAVRANOVIĆ, Alfa nekretnine Vodice