Je li pametno uzeti stambeni kredit kada kamatne stope kreću prema gore?

Uzeti stambeni kredit ili čekati bolja vremena? Nikad izazovnija situacija za sve koji su se upravo odlučili skućiti.

Iznenadio je ovih dana podatak da se lani prodalo nekretnina u vrijednosti 60,1 milijardu kuna, a polovica od toga kešom. Eh, sad, ako ste i vi iznenađeni kao i mi, sigurno se vidite na drugoj strani medalje, među ljudima koji bez kredita ne mogu do svojih kvadrata.

Koliko je pametno uzeti kredit za stan u inflaciji, pravo je pitanje za kreditnog posrednika Vjeku Peretića. Samo ove godine njegov je tim posredovao za više od 2 tisuće uglavnom stambenih kredita. Radi sa svim bankama i dobro poznaje situaciju na tržištu. Zna i što je važno napraviti ako se planirate prijaviti na novi, proljetni APN natječaj 2023. godine. Pročitajte intervju s osnivačem i vlasnikom Pro grupe!

Najpovoljniji stambeni krediti uskoro bi mogli biti prošlost

Stanarica: Lani je prodano nekretnina u vrijednosti više od 60 milijardi kuna (skok za 50,1 posto). Od toga, polovica je plaćena u kešu, polovica kreditom. Otkud tolika navala na nekretnine?

Na porast brojki u prometu nekretninama utjecalo je nekoliko faktora o kojima pričamo zadnjih godina, a koji spojeni daju sinergijski efekt. Monetarnim ekshibicijama centralne banke su godinama, kontinuirano, umjetno spuštale cijenu novca, koji je na kraju postao bezvrijedan.

Zbog toga već odavno nema povrata na uloženi kapital kroz klasične, poznate financijske proizvode, a krediti su do ovog ljeta bili najpovoljniji u povijesti.

Također, otvaranje prema Europi donijelo nam je veliki interes stranaca koji sudjeluju i do 30 posto u ukupnom broju transakcija, jer procjenjuju da je investicija u nekretninu u Hrvatskoj – isplativa.

Potražnja je odavno veća od ponude, što sve skupa u kompletu povećava cijene nekretnina, jednako kod nas, u Europi, u Srbiji. Puno je faktora koji ne daju optimizam u smanjenju cijena niti u sljedećem periodu, jer iz spirale nekoliko ključnih faktora nećemo tako lako izaći.

Dapače, kupovina stranaca u najboljem slučaju ostat će ista, ali vjerojatno i rasti čemu pomaže Schengen i uvođenje eura.

Vratimo se na početak pitanja – vrijednost prodanih nekretnina lako je objasniti matematičkom vizualizacijom: kada 30% više komada prodate 15% skuplje već dolazite do povećanja od + 50% u vrijednosti prodanih nekretnina  (130+ 15% = 149,5).

Stanarica: Kako izgleda “prosječni kredit”?

Mogu govoriti iz iskustva našeg tima koji će ove godine posredovati za 2000 kredita, za gotovo sve banke, od toga najvećim dijelom stambenih, a koji su dobra referenca za promatranje trendova na tržištu.

Prosječan iznos kredita je od 105-110 tisuća eura, na rok 20-25 godina. S obzirom na cijenu kvadrata, jasno je da većina ipak ima barem neki dio vlastitih sredstava, što je postao i sve češći uvjet kod nekih banaka. Neke više ne daju da 100 posto kupoprodajnog iznosa financirate samo kreditom. Zbog toga klijenti stari između 28 i 35 godina kupuju manje stanove, najčešće prvi puta i nerijetko samostalno, dok oni stariji traže veće nekretnine zbog drukčijih životnih potreba i okolnosti.

Vjeko Peretić, kreditni posrednik Pro grupa

Na navedene brojke jako utječe činjenica da će do 40 posto svih stambenih kredita ove godine biti subvencionirani ili tzv. APN krediti, gdje su kamatne stope bile čak i ispod 2%, dok su istovremeno banke za redovne kredite tražile između 2,4 i 3%. Često smo klijentima uspjeli ispregovarati kamatne stope između redovnih i subvencioniranih.

Trend podizanja nakon ljeta je osjetan. Banke trenutno nude kredite između 2,6 i 3,5%, ovisno koliko dugo želite fiksnu kamatnu stopu.

Koliki kredit mogu dobiti mladi ljudi s prosječnom plaćom?

Stanarica: Mogu li dvoje mladih ljudi s prosječnim hrvatskim plaćama, dakle, sa za zajedničkim primanjima od oko 15 tisuća kuna, podići stambeni kredit?  Koliko se to isplati konkretno u Zagrebu s obzirom na cijene nekretnina?  

Apsolutno mogu dobiti kredit. Anuitet za 150 tisuća eura, na 30 godina je zbog niskih kamatnih stopa još uvijek oko 600 eura ili do 30 posto zbroja primanja što je ok omjer. Ali opet – temu treba sagledati jako individualno.

Mnogi će vam reći da dvoje ljudi ne može preživjeti u Zagrebu s preostalih 11.000 kn, što je pak velikom dijelu sugrađana iznos koji mogu samo sanjati.

Cijene nekretnina u Zagrebu neće padati. Ako je vlastiti stan prioritet, pokušajte rezati na stvarima u koje nas kapitalizam uvjerava da su neophodne. Krenite s manjim stanom, izvan skupih kvartova. Predgrađa u prirodi su postala popularna. Ako pak objektivno nemate kreditnu sposobnost, nađite prihvatljivi stan za najam za prvu ruku i pokušajte naći bolji posao. Zagreb nudi sve, ali je skup. I to je relativno, jer su Split, ali i neki drugi gradovi skuplji.

Vjeko Peretić, kreditni posrednik Pro grupa

Rastu kamatne stope, uzeti kredit ili ne?

Stanarica: Koliko se uvjeti kredita i kamatne stope razlikuju od banke do banke?

Analizirajući ponude vodećih banaka s kojima najviše surađujemo, ali i pazeći da ih usporedimo i s onim manjima, susrećemo se sa sve većim razlikama u drukčijem kreiranju uvjeta kredita banaka u odnosu na njihovu politiku rizika.

Zbog velikih razlika u procjeni kreditnih sposobnosti i rizika, maksimalnog kredita u odnosu na vrijednost nekretnine, obveza prijenosa plaće, osiguranja i niza ostalih parametara, veliki dio klijenata baš i ne može birati banku. A kada kredit rješavaju sami, prečesto na kraju i izaberu krivu.

P.S. Trebate li pomoć profesionalca prije nego planirate uzeti stambeni kredit, kreditni posrednici rade bez provizije, i uvijek im se možete obratiti za BESPLATAN SAVJET.

Stanarica: Kamatne stope idu gore, zašto i koliko? Treba li pričekati s podizanjem kredita?

Kamatne stope rastu, ali tek su krenule, pa u slučaju da ste planirali kupovinu putem kredita – ne odustajte. Koliko god narasle, kamate u sljedećem periodu treba promatrati u odnosu na inflaciju. Oni koji imaju uredna primanja imaju priliku generacije – zadužiti se s još uvijek jako niskom kamatnom stopom, fiksirati ju na 10 godina i mirno promatrati kako inflacija pomaže u otplati kredita, dok cijena kupljene nekretnine raste.

Vjeko Peretić, kreditni posrednik Pro grupa

Trenutno možete još uvijek dobiti kamatnu stopu čak do 3,5 – 4 puta nižu od inflacije!
Istovremeno, upozoravamo već godinu dana na ovo i sve koji trenutno imaju kredite i kojima više kamatna stopa nije fiksna ili će uskoro prestati biti fiksna:

Sada je vrijeme da refinancirate kredit sa kamatnom stopom koja će još uvijek biti niža od trenutne.  Pa makar bila i ista – fiksiranjem kamate možete imati miran san sljedećih 10 godina. U srednjem roku očekujemo rast barem 2%, kojem možete doskočiti. Nemojte reći da vam nismo rekli.

Što s kunskim kreditima nakon uvođenja eura?  

Stanarica: Što će biti s kreditima u kunama, hoće li konverzija  građane išta koštati?

Građani s kunskim kreditima od 1.1.2023. opet će imati kredit u valuti u kojoj primaju plaću (u euru!), što je i bio razlog podizanje kunskog kredita. Sigurnost od tečajnog rizika, koji je ionako uvijek bio minimalan. Dakle, kredit se preračunava po jedinstvenom tečaju konverzije, a referentna stopa NRS za kune se prebacuje u NRS za eure. Nema apsolutno nikakvog troška, nikakvih potrebnih akcija od strane klijenata, pogotovo ne straha.

Nekretnina kao investicija

Stanarica: Je li ulaganje u nekretnine sada isplativo, pogotovo ako se zadužujemo na 20-30 godina?

Za svako ulaganje mora se napraviti individualna mini analiza potreba i očekivanja klijenta, spremnost na rizik, poznavanje teme itd. Zbog nekih prethodno spomenutih argumenata, ne biste bili rijetki koji dobro koriste priliku.

Ako je iznos mjesečne kreditne obveze realno posložen u odnosu na primanja, a postignuta cijena, kvaliteta i utrživost nekretnine dobra, već ste u prednosti u odnosu na većinu. Međutim, to nije kupovina mobitela, niti polovnog auta. Poslušajte zdravorazumska mišljenja frendova i susjeda, roditelja, ali svakako se posavjetujte i odluke donosite nakon razgovora s profesionalcima. Iako ih je malo, otkrit ćete već ih u prvom razgovoru.

Stanarica: Stručnjaci obično kažu da prije kupovine stana treba napraviti financijsku konstrukciju? Što to znači konkretno?  

Nekretnine se najčešće kupuju s previše emocija. Najgore je zaljubiti se u priču, u san o nekretnini i vašem životu u njoj, a tek onda ići provjeriti možete li ju si uopće priuštiti.

Vjeko Peretić, kreditni posrednik Pro grupa

Ako ste štreber, otići ćete od banke do banke i izgubiti jako puno vremena uz neizvjestan ishod. Putem interneta i slanjem mailova ne možete doći do optimalnog rješenja, zbog velikih razlika između banaka koje su prethodno spomenute.

Vaša matična banka možda ima najbolje uvjete, ali možete naletjeti na nepripremljenog bankara, ili možda druga banka ima bolje uvjete.

Upravo ta situacija je iznjedrila profesionalne vanjske kanale banaka koji s jednog mjesta analiziraju njih nekoliko ili sve i to – bez posebne provizije, jer ih za taj posao plaćaju banke kod kojih se krediti odobravaju.

APN krediti 2023

Stanarica: Ide li novi APN natječaj 2023. godine i kojih je 5 koraka važno znati za dobru pripremu?

U proljeće, očekivano ponovno u drugoj polovici ožujka otvorit će se zadnji natječaj za subvencionirane kredite u ovom obliku, što je definirano Zakonom o subvencioniranju stambenih kredita.

Već sada je dobro hvatati pozicije za proljeće, provjeravati stanje u oglasnicima, OBILAZITI NEKRETNINE da shvatite što se nudi i što možete dobiti unutar vašeg budžeta. A da biste definirali budžet, najprije treba ZNATI KREDITNU SPOSOBNOST i napraviti plan unaprijed. Ljudima koji rade s nama najvrjednija je upravo analiza ponuda gotovo svih banaka na jednom mjestu.

U trećem koraku kada suzite izbor na jednu ili dvije nekretnine – potrebno je detaljno PROVJERITI LEGALITET i procijeniti hoće li cijena koju ste spremni platiti odgovarati strogoj i objektivnijoj procjeni procjenitelja banaka. Jer stan u kojeg ste se zaljubili i koji vama subjektivno vrijedi više, često ne bude procijenjen na isti iznos kod banke. I tu dolazimo do potrebe da imate minimalno 10 – 15 posto vlastitih sredstava.

Četvrti korak je DOGOVARANJE KROZ PREDUGOVOR I DAVANJE KAPARE te konsenzus oko očekivanja prodavatelja i vas da isplata kredita neće biti prije sredine svibnja, većini i kasnije.
Ovaj korak NE radite ako nisu kvalitetno odrađena prethodna 3. Iz iskustva nekoliko tisuća naših direktnih klijenata i još toliko onih kojima smo pomogli besplatnim savjetima – prebrzo ulaženje u fazu predugovora i „dogovoranja kupnje“ donosi često jako puno stresa svim uključenim stranama, odnosno česte kardinalne greške.

U finalnom koraku – PRIPREMATE DOKUMENTACIJU ZA BANKU, spremni čekate otvaranje natječaja i predavanje vašeg predmeta među prvima, tako mi radimo već godinama s našim klijentima.