Kako provjeriti ima li zgrada uporabnu dozvolu?

Jedan od dokumenata koji često zadaje glavobolju kod kupovine nekretnine putem kredita je uporabna dozvola. Bez nje se nemoguće prijaviti na APN natječaj jer država ne subvencionira kupnju građevine koja nema potvrdu da je legalna. I banke inzistiraju na tome, a mnoge zgrade nemaju uporabnu dozvolu pogotovo one izgrađene prije 1968.

I što sad?

Kako provjeriti ima li zgrada uporabnu dozvolu pitanje je s kojim se svakodnevno susreće arhitektica Tatjana Liktar Elez pa je sve o uporabnoj dozvoli sažela u nastavku.

Čemu služi uporabna dozvola?

Bilo da kupujete ili prodajete postojeću građevinu, tražite kredit od banke ili jednostavno želite mirno spavati znajući da imate čiste papire, ključno je provjeriti posjeduje li građevina pravomoćnu uporabnu dozvolu.

Ma sve je to čisto, pa imamo građevinsku dozvolu, jedna je od čestih zabluda.

Nerijetko se brka građevinska i uporabna dozvola, no radi se o dva različita dokumenta. Naime, građevinska dozvola je dokument kojim se dopušta gradnja neke građevine, dok je uporabna dozvola dokument kojim se potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i da se smije upotrebljavati.

Dakle, građevinska dozvola nije sama po sebi dokaz da je građevina zakonita, jer je moguće (i u praksi nažalost često) da se prilikom gradnje odstupilo od tlocrtnih dimenzija ili visine građevine iz građevinske dozvole, što može uzrokovati problem pri dobivanju uporabne dozvole.

Kako doći do uporabne dozvole?

Tko izdaje uporabnu dozvolu?

Uporabnu dozvolu izdaje nadležni Odjel za graditeljstvo, koji je izdao građevinsku dozvolu.

Za nove građevine uporabna dozvola se traži po završetku gradnje. U sklopu dobivanja uporabne dozvole, Odjel za graditeljstvo obavlja tehnički pregled građevine, a ako je građevina izvedena prema građevinskoj dozvoli, izdaje se uporabna dozvola.

Pripazite…

Kod uporabnih dozvola starijeg datuma, važno je provjeriti je li stanje iz uporabne dozvole identično onome na terenu.

Ako je došlo do nelegalnog dograđivanja ili nadograđivanja, uporabna dozvola neće biti važeća za nelegalne dijelove građevine.

Ali sve je legalizirano…

Ako je postojeće stanje građevine legalizirano te ishođeno Rješenje o izvedenom stanju (RIS), nije vam potrebna uporabna dozvola, jer Rješenje o izvedenom stanju ima istu vrijednost kao porabna dozvola.

Uporabna dozvola za staru kuću i što je uvjerenje da je građevina građena prije 1968?

Kao što ime kaže, uvjerenje je dokaz da je građevina izgrađena prije 1968.godine, međutim ono nije završni dokument i nema snagu uporabne dozvole.

Uvjerenje možete zatražiti u nadležnom katastaru, a ako do danas nije došlo do nadograđivanja / dograđivanja dimenzija građevine, temeljem uvjerenja možete zatražiti uporabnu dozvolu za građevine građene prije 1968. godine.

Pored ovih slučajeva, postoji još nekoliko zakonskih mogućnosti dobivanja uporabne dozvole:

  • uporabna dozvola za građevinu građenu temeljem dozvole izdane do 1.listopada 2007.
  • uporabna dozvola za građevinu izgrađenu, rekonstruiranu, obnovljenu ili saniranu u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi
  • uporabna dozvola za građevinu koju je Republika Hrvatska stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja
  • uporabna dozvola za građevinu čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan

Gdje se predaje zahtjev za izdavanje uporabne dozvolom i potrebni dokumenti

Zahtjev za uporabnom dozvolom podnosi investitor ili vlasnik, putem sustava eDozvole ili osobno u Odjelu za graditeljstvo. Na stranicama nadležnog Odjela za graditeljstvo možete naći Obrasce zahtjeva te podatke o pristojbama. Ovdje se nalazi obrazac za Grad Zagreb.

Zahtjev za uporabnu na e-dozvole

Zahtjevu trebate priložiti:

  • fotokopiju građevinske dozvole, odnosno primjerak glavnog projekta za građevinu koja se može graditi ili radove koji se mogu izvoditi na temelju glavnog projekta
  • podatke o sudionicima u gradnji
  • pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine
  • završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine
  • izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina izgrađena u skladu s geodetskim projektom (ako se radi o građevini za koju se izrađuje geodetski projekt)
  • geodetski elaborat za evidentiranje građevine u katastru ili promjenu podataka o zgradama ili drugim građevinama, odnosno geodetski elaborat vodova (infrastrukture), koji je ovjerilo tijelo nadležno za državnu izmjeru i katastar nekretnina, odnosno geodetske poslove u jedinici lokalne samouprave, ako se radi o građevini za koju se ne izrađuje geodetski projekt, a koja se evidentira u katastru, odnosno katastru vodova (infrastrukture)
  • izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina smještena na građevnoj čestici u skladu s elaboratom o iskolčenju (ako se radi o građevini za koju se ne izrađuje geodetski projekt)
  • energetski certifikat zgrade, ako se zahtjev podnosi za zgradu koja mora ispunjavati zahtjeve energetske učinkovitosti.

 Detaljniju listu i više podataka pronađite na linku e-građani.

Cijena uporabne dozvole

Sukladno Uredbi o Tarifi upravnih pristojbi, cijena pristojbe uz zahtjev za uporabnom dozvolom za kuće do 600m2 iznosi 70kn, te 800kn za izdavanje uporabne dozvole.

Dodatno se naplaćuje tehnički pregled, a cijena pregleda ovisi o broju nezavisnih stručnjaka koji se zovu na tehnički pregled.

A kako mogu doći do kopije  postojeće uporabne dozvole?

U slučaju da kupujete postojeću građevinu ili stan i želite vidjeti dokumentaciju  građevine, a vlasnik je nema, uputite se u arhivu grada ili općine koji je izdao građevinsku ili uporabnu dozvolu.

U arhivi možete zatražiti dokumentaciju na pregled i/ili kopiranje, za što trebate imati podatak o katastarskoj čestici na kojoj se građevina nalazi te adresu.

Što ako postojeća građevina nema uporabnu dozvolu?

U ovom slučaju dvije su mogućnosti:

– kada građevina nema dozvolu, ali je građena sukladno odredbama plana, postoji mogućnost dobivanja uporabne, o čemu smo pisali u prethodnom dijelu članka

– kada građevina nema dozvolu i sagrađena je protivno prostornom planu (prevelika izgrađenost, broj katova, nedostatak parkinga i slično) te nije legalizirana. U ovom slučaju savjetujemo oprez pri kupovanju, jer postoji mogućnost da će zahtjev za uporabnom dozvolom biti odbijen.

Vjerujemo da vam je sad jasnije kako provjeriti ima li zgrada uporabnu dozvolu, no u slučaju nedoumica oko postojeće dokumentacije ili usklađenosti postojeće građevine s uporabnom dozvolom, preporučujemo da se prije kupnje ili planiranja rekonstrukcije savjetujete sa stručnjacima, kako biste bili sigurni na čemu ste.

Tatjana Liktar Elez je ovlaštena arhitektica te osnivačica arhitektonskog ureda METAR MILIMETAR. U svom radu teži arhitekturi koja je odmjeren spoj funkcionalnosti, estetike i ugode, imajući na umu da je svaki metar, centimetar, a ponekad i milimetar bitan kako bi se prostor što bolje i kvalitetnije koristio.