Ako ste u potrazi za svojim idealnim domom sigurno već imate neki grubi popis na kojem piše što sve provjeriti prije kupnje nekretnine. No, mnogi kupci u praksi ne znaju što to u stvari znači! Što i gdje treba gledati pojasnila nam je Klara Kregar, agentica za nekretnine iz Starlinga.
Ma koliko da ste se zaljubili u neku nekretninu, stišajte srce, otvorite oči i provjerite za što dajete svoje novce ili se zadužujete kod banke.
Ne preskačite detaljnu provjeru nekretnine, savjetuje i Klara, ali nas je i provela kroz nekoliko čestih situacija iz prakse koje bi vam mogle poremetiti miran san u kući ili stanu koji ste dugo čekali. S druge strane, postoje i neke naizgled nerješive situacije koje se uz prave savjete mogu riješiti u vašu korist.
Kaže se da svaka nekretnina ima svog kupca, ali on mora biti upoznat detaljno s mogućim problemima. Postoje situacije koje treba izbjegavati, a tiču se pravnog statusa nekretnine. Ne treba zaboraviti ni na sigurnost zgrade. Potencijalne prijetnje građevinske prirode treba na vrijeme detektirati.
Klara Kregar, agentica za nekretnine u Starlingu
Sigurnost zgrada
Nakon potresa kupcima je u fokusu svakako pitanje sigurnosti. Promijenila su se zbog toga uobičajena pitanja i zahtjevi kupaca na zagrebačkom području. Koju naljepnicu ima zgrada je postalo prioritetno pitanje. Važno je obratiti pažnju na potencijalne prijetnje građevinske prirode, te zajedno sa stručnom osobom vidjeti što se može otkloniti, a što ne.
Vlasnički list
Nakon što ste pronašli nekretninu koja vam se svidi, trebate najprije provjeriti vlasnički list. Ako su na nekretninu upisane dvije osobe, važno je da su obje suglasne za prodaju. U suprotnom kupujete nekretninu s problemom, pitanje je komu se to isplati.
Zatim pregledajte eventualne terete i aktivne plombe na vlasničkom listu.
Aktivna plomba se pojavljuje na vlasničkom listu svaki put kada se dogodi bilo kakva izmjena poput promjene vlasništva, upisa hipoteke, spajanja udjela ili brisanja hipoteke.
Promjene na vlasničkom listu se upisuju prema redoslijedu zaprimanja na zemljišnoknjižni odjel, te prvenstvo ima onaj prijedlog koji je prvi zaprimljen, naravno ako postoje valjane pretpostavke za provedbu – zato je važno provjeriti postoji li aktivna plomba.
Nisu sve plombe problematične, često se zna raditi o povezivanju Knjige položenih ugovora i Zemljišne knjige. Takva plomba ne smeta za realizaciju kupoprodaje ili dobivanje stambenog kredita.
U slučaju da postoji plomba, bitno je provjeriti o čemu se radi. Može biti nešto bezazleno, ali može biti i prijedlog za ovrhu, predbilježbu, upis vlasništva.
Etažiranje
Još uvijek postoji mnoštvo nekretnina koje nisu etažirane. Što to ustvari znači?
Etažno vlasništvo je vlasništvo nad detaljno određenom samostalnom cjelinom povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine i zemljišta na kojoj je nekretnina izgrađena. Ukratko, dok se to ne napravi ne zna se tko je vlasnik pojedinog stana i pripadajućih mu prostorija u zgradi. Za buduće vlasnike nekretnina ovaj je postupak važan ako financiraju nekretninu kreditom. Za nekretninu koja nije etažirana ne možete tražiti kredit.
Uporabna dozvola
Isto tako, stanovi i kuće koje nemaju pravomoćnu uporabnu dozvolu nisu podložne kreditiranju. Ukoliko se planirate prijavljivati za APN kredite 2023 morate biti svjesni ove činjenice. Nedostatak uporabne dozvole je bila česta prepreka kandidatima na prošlim natječajima.
Kako biste dobili pravomoćnu uporabnu dozvolu bitno je da na nekretnini nisu rađene preinake koje odstupaju od glavnog projekta jer u tom slučaju uporabna dozvola može biti osporena.
Uz uporabnu dozvolu prodavatelj stana kupcu bi trebao priložiti i energetski certifikat, ako ga nema treba ga izraditi najkasnije do potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Što ako je nekretnina koju kupujem kulturno dobro?
Ukoliko je nekretnina koju kupujete kulturno dobro, važno je da prodavatelj ponudi nekretninu na prvokup RH i gradu Zagrebu. Rok za očitovanje iznosi 60 dana.
Kako riješiti otkup stana ili hipoteku?
Puno nekretnina ima terete od banaka koji se odnose na stambene kredite trenutnih vlasnika. Nerijetko, radi se i o otkupu od grada Zagreba.
Kod svakog tereta je važno da imamo pisani dokument, primjerice, od banke da će se teret ukloniti ako se ispune određeni uvjeti – isplata kredita u cijelosti. Prodavatelj mora pribaviti u banci Pismo namjere u kojem će biti naveden iznos potrebne uplate da bi se teret izbrisao.
Kupac koji kupuje nekretninu koja ima teret, novac uplaćuje direktno na račun banke. Puno puta sam se susrela s pitanjem uplaćuje li se novac na račun prodavatelja, tako da je ovaj dio bitno napomenuti- novac ide direktno na račun vjerovnika. Nakon provedene uplate, banka izdaje brisovno očitovanje.
Brisovno očitovanje, zajedno s Prijedlogom za brisanje tereta se predaje na Zemljišno knjižni odjel. Po zaprimanju, gruntovnici je potrebno nekoliko dana da provede brisanje tereta.
Otkup grada Zagreba je također nešto sa čime se često susrećem. Da bi teret bio izbrisan, također je potrebno isplatiti iznos u cijelosti. Kada je otkup otplaćen, potrebno je zatražiti analitičku karticu na kojoj se vidi da je sve otplaćeno. Obratite pažnju, stanje duga mora biti NULA.
Zatim zatražite brisovnicu. Čekanje brisovnice traje oko mjesec dana te nakon zaprimanja, brisovnicu sa prijedlogom za brisanje predate na gruntovnicu. I tek nakon upisa imate čistu situaciju i postajete vlasnik nekretnine.
Nitko ne želi predivnu nekretninu u kojoj kasnije neće moći uživati, stoga dobro procijenite je li evidentirani problem rješiv i na koncu vrijedan vašeg mirnog sna. Ukoliko niste sigurni što još sve morate provjeriti prije kupnje nekretnine javite se za savjet ili pomoć stručnjaka.
Rubrika nastala u suradnji s agencijom