Kada je riječ o investiranju u nekretnine u Hrvatskoj, mnogi ljudi izvan zemlje prepoznaju njezin ogroman potencijal. Međutim, suočavaju se s izazovima kao što su nedostatak informacija, jezične barijere i nejasnoće oko procesa kupnje ili gradnje. Upravo zbog toga okupilo se pet stručnjakinja koje su održale webinar na temu: Što trebate znati o nekretninama prije gradnje u Hrvatskoj?
S čistim papirima kao prioritetom, tim stručnjakinja je tu da vam pruži svoje znanje i iskustvo za lakše investiranje u hrvatske nekretnine. One su Tatjana Liktar Elez arhitektica, Ivančica Bobek odvjetnica, Blaženka Mičević geodetkinja, Lejla Josipović investitorica i Marija Šimić financijska savjetnica.
Kako se pripremiti za investiciju u nekretnine?
Zbog svojih iznimnih prirodnih ljepota, ugodne klime i blizine poslovnih središta Hrvatska je sve atraktivnija investitorima u nekretnine. Svaki treći kupac, posebno na obali je stranac. Uz upit mogu li i kako kupovati hrvatske nekretnine, sve je više potrebe za rješenjima krojenim po mjeri!
Jer, kupovina nekretnina ovdje zna biti kompleksan projekt.
Kada se suočimo s izazovima vezanim za nekretnine, često se može činiti da nema jednostavnog ili univerzalnog rješenja. Svaka situacija je jedinstvena i zahtijeva pažljivo planiranje, analizu i strategiju.
Lejla Josipović, investitorica u nekretnine
Kad se pripremate za investiciju morate imati samoinicijativu, motivaciju i dobar plan, ističe Lejla koja je uložila u niz nekretnina u Hrvatskoj, Srbiji i Njemačkoj. Ulaganjem u nekretnine investira se u budućnost. Gradi se financijska neovisnost. Najbolji poklon koji svojoj djeci možemo ostaviti je da im u starosti ne budemo teret.
- Jedan od najbitnijih faktora je odabir vama pogodne lokacije – vašeg ciljnog tržišta.
- Definirajte i druge kriterije koji će presuditi o vrsti investicije: jesu li to manji stanovi, apartmani ili zemljište za gradnju.
- Ne zaboravite odrediti cilj: prihodi od najma, buduće prodaje ili kombinacija.
Ulaganje u nekretnine zahtijeva financijsko planiranje
Nekretnine su dugoročna investicija koja može donijeti značajnu zaradu u budućnosti. Važno je razmisliti o tome kako se vaša investicija u nekretnine uklapa u vaše dugoročne financijske ciljeve. Preduvjet svakog ulaganja je dobro poznavanje vlastite financijske situacije.
Bez adekvatnog financijskog planiranja, cijeli projekt gradnje nekretnine može propasti ili dovesti do nepotrebnih financijskih gubitaka.
Marija Šimić, financijska savjetnica
- Kad planirate budžet definirajte koliko ste novca spremni potrošiti na gradnju, kao i koliko novca vam stvarno stoji na raspolaganju.
- Treba uzeti u obzir i moguće neočekivane troškove koji se mogu pojaviti prilikom gradnje.
Izbjegavanje zamki: zašto je važno ulagati u nekretnine s čistim papirima
Nekretnine imaju ogromnu vrijednost, bilo da u njima stvaramo dom ili da ih kupujemo radi investiranja i stvaranja pasivnog prihoda. No, da bi nekretnina imala vrijednost, ona mora biti uredna. To je nulta točka ulaganja u nekretninu, istaknula je odvjetnica Ivančica Bobek
Gotovo svakodnevno vidim situacije u kojima stranke rješavaju pitanja svojih nekretnina tek kada ih odluče prodati ili dograditi. Tada je najčešće kasno budući da je za uređenje nekretnina potrebno pokrenuti odgovarajuće postupke, prikupiti isprave i drugu dokumentaciju, izraditi geodetske elaborate, a za to je potrebno vrijeme i znanje.
Ivančica Bobek, odvjetnica
- Kao što trebamo redovito čistiti prostor u kojem živimo, održavati i obnavljati namještaj, tako moramo održavati i podatke u evidencijama u kojima su ti podaci upisani.
- A kada se dogode promjene koje utječu na te podatke, moramo ih redovito ažurirati.
Gruntovnica i katastar
Da bismo uopće mogli govoriti o uređenim nekretninama treba najprije razumjeti što je nekretnina.
Nekretnina je čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje.
Čestice su u Hrvatskoj upisane u dvije različite evidencije – katastar i zemljišne knjige.
Katastar je tehnička evidencija u koju se upisuju podaci o površini, uporabi, međama, izgrađenosti, posjedu i vodi ga Državna geodetska uprava. Tamo geodeti imaju glavnu riječ.
Zemljišne knjige su pravna evidencija nekretnina koju vode općinski sudovi. Izvadak iz zemljišne knjige (koji se zove zemljišnoknjižni izvadak ili vlasnički list) je javna isprava i dokaz je vlasništva. U zemljišnim knjigama pravnici (suci, odvjetnici) imaju glavnu riječ.
Savjeti za bezbrižnu kupnju nekretnina u Hrvatskoj
Kupovina nekretnine u Hrvatskoj može biti olujno more, ali ne morate upravljati tim brodom sami, kaže geodetkinja Blaženka Mičević.
U brojnim slučajevima se ispostavilo da je isplativije angažirati stručnjake koji će za vas provjeriti je li nekretnina „čista“, jer miran san nema cijenu.
U Hrvatskoj ne postoji zakon koji kaže da ne smijete kupiti nekretninu, objekt koji nema dozvolu. Možete, ali to se zna pretvoriti u problem ako želite nešto nadograđivati, kupiti putem kredita, prodati kasnije ili iznajmljivati. Svakako bi za takvu nesređenu nekretninu trebali pregovarati oko cijene. Što je nekretnina nesređenija to joj i cijena treba biti manja.
dr.sc.Blaženka Mičević, geodetkinja
Nekretnine se kupuju hladne glave pa provjerite sljedeće činjenice:
Što je potrebno provjeriti kada se kupuje objekt?
- Provjeriti vlasništvo – mora biti upisan isti vlasnik koji je prodavatelj u katastar i zemljišnu knjigu
- Provjeriti je li objekt legalan – Ima li dozvolu za gradnju
- Provjeriti je li isto stanje u katastru i ZK kao i na terenu
- Provjeriti međe – postoje li sporovi sa susjedima
Ako kupujete zemljište ne propustite i ovo:
- Provjeriti prostorni plan – za koju namjenu je zemljište predviđeno – poljoprivredno ili građevinsko – ako je poljoprivredno može li postati građevinsko? (prenamjena se plaća)
Provjerite kakva je nekretnina. Ako je „loša” može li postati „dobra”? Može li se objekt legalizirati, vlasništvo upisati, odgovara li površina u katastru i zemljišnoj knjizi sa stvarnim stanjem na terenu? Provjerite što propisuje prostorni plan, što možete graditi ili nadograditi, možete li se ugraditi bazen?
Planirate li graditi kao firma ili fizička osoba – za gradnju preko firme postoje određene beneficije.
Gradnja nekretnine preko firme
Nekretninu je moguće unijeti u trgovačko društvo, graditi je kroz društvo te pod određenim uvjetima koristiti prijenos porezne obveze. Izgrađenu nekretninu moguće je iznajmljivati i na taj način obavljati djelatnost osnovanog društva.
Nakon određenog vremena, u slučaju prodaje, moguće je prodati poslovanje i u potpunosti izbjeći plaćanje poreza. U slučaju da je riječ o luksuznoj nekretnini vrijednost koje je više tisuća ili milijuna eura, mogu biti postignute značajne uštede.
Dodatna vrijednost se može stvoriti i kroz primjer suradnje s drugim ljudima. Primjerice, jedna osoba ima zemljište u vlasništvu, druga znanje i iskustvo gradnje stambene zgrade, a treća ima potreban kapital. Bez obzira na broj osoba, one mogu osnovati joint venture i zajedno udružiti ono što imaju na raspolaganju kako bi stvorili novu vrijednost za druge ljude i za sebe.
Gradnja kuće u Hrvatskoj
Kada ste pronašli zemljište i uvjerili se da je pogodno za gradnju – na scenu stupa arhitektonski ured koji ima ključnu ulogu u izradi projektne dokumentacije. Prije toga definirajte sami sa sobom koju površinu kuće želite, broj soba ili katova.
Arhitektica Tatjana Liktar Elez naglašava da sve počinje izradom idejnog rješenja u kojem se prema zahtjevima budućih vlasnika daje prijedlog organizacije, izgleda i položaja kuće.
Izvedbeni projekt i troškovnik za obiteljske kuće nisu obavezan dio projektne dokumentacije, ali se preporučuju kao podloga za kvalitetnu gradnju, te ugovaranje izvođača.
Tatjana Liktar Elez, arhitektica
- Glavni projekt je podloga za ishođenje građevinske dozvole. Tek nakon nje se pristupa gradnji.
- Na temelju troškovnika koji su ispunile različite tvrtke za izvođenje, odlučite se za onu ponudu koja vam najviše odgovara. S odabranim izvođačem preporučljivo je potpisati ugovor kojim se definira obim radova iz troškovnika, dogovorena cijena i rokovi.
- U postupku gradnje, potrebno je angažirati nadzornog inženjera koji vrši kontrolu kvalitete izvedenih radova i kontrolu stavki koji će vam doći na naplatu od strane izvođača.
- Po završetku radova, potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu, te građevinu upisati u katastar i zemljišnu knjigu.
Sigurno investiranje u nekretnine u Hrvatskoj s čistim papirima
Upisom novoizgrađene nekretnine u katastar i gruntovnicu vraćamo se na početak priče – važnost čistih papira! Investiranje u hrvatske nekretnine može biti vrlo isplativo, ali i kompleksno.
Ovaj tim od pet stručnjakinja donosi svoje jedinstvene vještine i znanja kako bi vam olakšao put do uspješnih investicija. Bez obzira jeste li iskusni investitor ili tek započinjete svoju investicijsku avanturu, njihov One Stop Shop pruža sveobuhvatnu podršku, sigurnost i stručnost koja će vam pomoći da postignete svoje ciljeve i ostvarite uspješne investicije u nekretnine u Hrvatskoj.