Tko bi bolje od njega znao hoće li u Zagrebu rasti cijena kvadrata i u 2022 godini! Boro Vujović je čovjek koji je postao neizbježno lice u svim temama i raspravama o tržištu nekretnina. Direktor je agencije koja je upravo proslavila 18. rođendan i sa zadovoljstvom ističe da je Opereta postala jedna od tri najveće agencije u Hrvatskoj i vodeća u Zagrebu.
Uvijek dostupan za izjavu, s lakoćom i osmijehom pristaje razgovarati na svaku temu. Uspjeh za njega nije slučajnost. Radni dan mu, kaže, počinje spartanski, u 5 ujutro. Vježbanje, čitanje, tenis – priprema su za njegov radni dan koji traje … pa, ne prestaje. To je posao koji se radi 24/7.
Kupoprodaja stana ili kuće je jedna od najvećih životnih odluka. Zato je posao s nekretninama zahtjevan i uključuje razna znanja, od psihologije do prava.
Ako ste i vi pred odlukom o kupnji ili prodaji stana u intervjuu s Borom Vujovićem doznajte kad je najbolje vrijeme za takvu odluku i ono što sve zanima hoće li u Zagrebu u 2022. godini cijena kvadrata rasti ili padati.
Iako si u biznisu s nekretninama, godinama si i sam bio podstanar, kakva je pozicija podstanara danas u Hrvatskoj?
Podstanarstvo u Hrvatskoj nije razvijeno kao u drugim zapadnoeuropskim državama i SAD-u gdje postoje institucionalni iznajmljivači. Tamo postoje firme koje grade samo stanove za najam. Mi u Zagrebu imamo samo jednu takvu zgradu koja je napravljena za najam.
Nema organiziranog najma koji ti daje određenu sigurnost. Kako sad stvari stoje, ne možeš planirati da ćeš dugoročno biti u podstanarskom stanu.
Ljudi koji iznajmljuju su većinom roditelji koji su kupili stan za djecu, pa dok ne odrastu – stan se renta. U takvom podstanarskom stanu ne možeš dugoročno planirati obitelj, nije se tu ništa promijenilo već godinama.
Dio vlasnika neće primiti ljude s djecom, iz razloga što se boje da će uništiti stan, ali i zbog određene pravne nesigurnost jer ako recimo obitelj s djecom ne plaća podstanarstvo puno ih je teže iz nekretnine izbaciti. A da ne pričamo o kućnim ljubimcima…
Raste li cijena podstanarstva?
Cijene najma ne rastu kao što rastu kupoprodajne. Možda jest došlo do određenog rasta, ali to je uzrokovano time što je dobar dio stanova u centru koji su bili u dugoročnom najmu van tržišta. Interes postoji, ali puno manje rastu cijene najma nego kupoprodajne. Prosjek cijene je 8 do 10 eura po kvadratu.
Kad sam ja bio podstanar, cijene su padale. Procijenio sam da je bolje biti podstanar nego kupiti nekretninu za obitelj jer sam očekivao da će se cijene iskorigirati. S novcem koji sam imao na raspolaganju radije sam investirao. To je onaj Kiyosakijev model. Našao sam manje stanove, garsonijere koje sam uredio i iznajmljivao. Od najma 2 mala stana koja sam platio puno manje nego što bi platio veliki za obitelj podmirivao sam podstanarstvo i još nam je nešto novaca ostajalo. 2016 je bio dobar tajming za kupnju vlastitog stana.
Ja li svaka nekretnina investicija?
Kao što kaže moj uzor Kiyosaki – stan u kojem živiš nije investicija. Investicija je ono što ti donosi novac u džep. A stan u kojem živiš ti odnosi novac iz džepa! Za njega ne dobivaš ništa i još moraš plaćati režijske i sve druge troškove.
Investicija je onaj stan koji kupiš, iznajmljuješ i od kojeg dobivaš novac. Tako da tu trebamo napraviti distinkciju. Znači, ono mjesto na kojem živiš nije investicija.
Čini se kao da su svi u nekoj potrazi za nekretninom, otkud takva pomama kod nas i u svijetu?
To je u ovom trenutku lako objašnjivo zato što je velika inflacija. Iako se predviđalo da će korona imati ishod sličan prošloj krizi koja je bila teška za tržište nekretnina- dogodila se drugačija situacija.
Države su reagirale s pomoćima i plaćama, u isto vrijeme se naštampala velika količina novca koja je sad u sustavu, novac gubi vrijednost, to sad vidimo po inflaciji koja je vidljiva.
Ako imaju ušteđevinu ljudi je pretvaraju u nekretninu da bi sačuvali vrijednost svog novca. I to je onda ono što sad vidimo da zadnjih mjeseci imamo više od 50 posto kupaca koji kupuju od ušteđevine, u odnosu na one koji dižu kredite.
Boro Vujović, Opereta
Prema nekim prognozama u skoro vrijeme morat će doći do korekcije cijena koje su sad uistinu visoke, kakva je tvoja procjena?
Pitanje je koliko vrijedi kvadrat stana. Po meni novac vrijedi manje nego prije godinu dana, pa zašto bi cijene bile korigirane.
Ne znam ima li prostora za pad cijena nekretnina ako znamo koliki su danas troškovi gradnje. Priču može promijeniti dizanje kamatnih stopa. Tu je onda teže doći do kredita, eventualno nekim ljudima postaje problem plaćati kredite. Onda tu može doći do neke promjene trenda, ali ja ne vidim prostor da se dogodi korekcija. Kada pričamo o tome svi gledaju na 2008. godinu kad je cijena pala 30 posto. Možda će doći do neke korekcije, ali ne do velike.
Hoće li cijene nekretnina nastaviti rasti i u 2022 godini?
Prema nekim informacijama su cijene željeza i drugih građevinskih materijala stale s rastom, a to je bio značajan uzrok rasta cijena nekretnina. Teško je predvidjeti! Što ako se dogodi novi lockdown i opet počne proizvodnja novca koji ne postoji? Novac će i dalje gubiti vrijednost.
Ako ne bude nekih izvanrednih situacija ne vidim prostor ni za neki značajan rast cijena nekretnina, u odnosu na ono što već sad imamo.
Boro Vujović, Opereta
Novogradnja u Zagrebu je posebna priča, je li to tržište konačno zasićeno?
Nije! Novogradnje su nakon potresa jako popularne. Potražnja je i dalje velika jer novogradnja nudi određenu kvalitetu života. Danas novogradnje imaju A energetski certifikat, uglavnom sve imaju lift, riješene parkinge i garaže koje su neophodne za život kakvim živimo i zbog toga ljudi preferiraju novogradnju. Kupaca ima.
Novogradnja ima kupaca bez obzira na cijenu 5 od 8 tisuća eura po kvadratu?
To su iznimke. Ponekad se tako oglašavaju jer ih ne žele prodati. Možda je to cijena za jedan ili dva penthousa u zgradi.
Mi u Zagrebu ne možemo govoriti da su cijene i u centru grada više od 4 i pol tisuće po kvadratu, 5 maksimalno. Govorim o najvišim cijenama. Ne možemo generalizirati priče o ekstremima kao u Ban centru gdje je stan prodan po 10 tisuća eura za jedan kvadrat ili što će netko u Parku kneževa platiti toliko. Ima takvih nekretnina, ali to je iznimka.
Boro Vujović, Opereta
Utječu li takve visoke cijene novogradnje i na cijenu starogradnje?
E da, ljudi tako razmišljaju! Aha, ako novogradnja vrijedi tako puno onda i moje vrijedi. A nije tako i to je ono što je problem. Kako su sve cijene materijala otišle gore logično je da je cijena novogradnje viša nego što je bilo ranije jer skupo je zemljište, skupa gradnja, nema dovoljno ljudi, sve duže traje i veliki je rizik.
U svakoj prodajnoj cijeni je i 25 posto PDV-a . A svaki stariji stan treba urediti što znači da i u njega treba ugraditi skupu opremu i logično bi bilo da su ti stariji stanovi rekao bih pojeftinili, a ne poskupjeli. To je ono što je nelogično trenutno na tržištu.
Kolika je razlika tražene i realizirane cijene, jesu li nekretnine u oglasnicima precijenjene?
Prema podacima Operete razlika tražene i dobivene cijene je oko 5 posto. Stvar je u tome je li prodavatelj oglasio stan da bi prodavao ili da bi prodao. Puno njih ide po sistemu APP – ako prođe, prođe. I stave cijenu koja nema veze s realnošću jer nije motiviran prodati.
A oni koji su realniji i poslušaju savjet stručnjaka stave cijenu koju ne moraju ni korigirati. Mi smo u zadnje vrijeme imali nekoliko slučajeva gdje smo postigli i veću cijenu nego što je bila tražena. U istom trenutku se pojavilo više kupaca i išli smo na to tko da više.
Koji je tvoj savjet prodavateljima kako mogu postići veću cijenu za svoju nekretninu?
Angažirajte stručnjaka koji zna kako se to radi. Evo ipak tri savjeta osnovna:
- Treba dobro definirati cijenu
Prvi dojam je najvažniji. Najčešće ljudi griješe kad izađu na tržište pa stave previsoku cijenu i kažu onda ćemo spuštati. Kad se tako izađe na tržište onda potencijalni kupci kažu, gle ovo je nebuloza i jednostavno ne reagiraju na tu nekretninu. Budi maksimalno moguće realan, jer ako promašiš onda stan dugo stoji na oglasu i stvara se dojam robe s greškom. Dobiješ oglas na lošem glasu.
- Home staging!
Važno je maknuti osobne stvari, fotografije, raščistiti prostor, dozvoliti kupcu da sve vidi.Kako bi se reklo u narodu treba pripremiti mladu za udaju. Problem je kod nas što ljudi uglavnom žive u stanu koji prodaju. Nije to u kao u Americi gdje se ljudi odsele pa prodaju nekretninu. U većini slučajeva kod nas ljudi ostaju u nekretnini i problem je napraviti kvalitetan home staging.
- Angažirati agenciju i to po mogućnosti samo jednu.
Jer, u suprotnom to vam je kao da idete sami se braniti na sud ili sam popravljati auto. Ok, vjerujem da neki to znaju i da su dobri u tome, ali ipak mi kao profesionalci smo prodali puno više nekretnina u životu i to znamo bolje. Drugo, iskustvo je pokazalo da možemo postići bolje cijene nego što ljudi mogu to sami. Angažirati profesionalca se isplati.
Isplati li se platiti posredničku proviziju?
Uvijek se isplati kao dobiješ što želiš. Najvažniji resurs je danas vrijeme, ako ste voljni trošiti svoje vrijeme javljajući se na telefon, odlaziti u obilaske, ok. Ali, kad angažirate posrednika imate povratnu informaciju.
Kupac vam neće direktno reći što mu se ne sviđa u stanu, ode i više se ne javi. I ostajete bez informacije zašto nije stan kupio. Kad imate posrednika, dobijete preko njega vrijednu povratnu informaciju. Kupci često imaju neke prigovore koji nisu nerješivi, a posrednik to može iskomunicirati. Dobar agent je kao dobar couch zato što sa pravim pitanjima pomogne kupcu da donese odluku koja je ispravna.
Kako izabrati agenciju za nekretnine?
Ta priča dolazi iz anglosaksonskog svijeta, iz Amerike, oni rade samo ekskluzivne ugovore. Kupci ili prodavatelji naprave intervju s nekoliko agencija i vide tko im odaje najveće povjerenje i ta agencija prodaje njihovu nekretninu. Ako vas je agent uvjerio da je on najbolji izbor za vas, on će uvjeriti i kupca da kupi vašu nekretninu.
Kod nas ima oko tisuću agencija, najprije treba provjeriti je li upisana u Registru pri HGK. Drugo, ima li i kakvu web stranicu ili samo Njuškalo Trgovinu, to ti već govori koliko je neka agencija ozbiljna.
Treće, možeš vidjeti reference i komentare klijenata. Primijetite koliko je agent došao pripremljen na razgovor, pravi stručnjak mora znati šta se sve prodaje u kvartu koji želite, šta je prodano i po kojoj cijeni.
Što bi kao korisnu praksu sa svjetskih tržišta nekretnina prenio na naše tržište?
Ekskluzivne ugovore kao pravilo, to je nešto super što se u Americi radi. Sve agencije koje rade na nekom području imaju svojevrsnu bazu- multiple listing service MLS, u koju sve agencije stavljaju svoje nekretnine. Svi licencirani agenti tog grada primjerice imaju pristup tom sustavu. Vide nekretninu i ako imaju kupca za nju kontaktiraju agenciju koja zastupa nekretninu i onda oni dijele proviziju. U Americi se naplaćuje 6 posto od prodavatelja i ona se dijeli između agencije koja ima kupca i agencije koja ima prodavatelja To bi, smatram, i kod nas donijelo određeni red. Jer, kod nas ima i krađa nekretnina među agencijama, jedna nekretnina se oglašava u 10 agencija, zna se dogoditi i da agencije imaju različite cijene i tu se događa kaos i gubi se interes prodavatelja. To bi donijelo jednu kvalitetu na tržištu više.
Blizu nam je novi APN natječaj, u proljeće će opet biti više potražnje i viših cijena?
Profesor Josip Tica je nedavno rekao da se i po statistici vidi da je APN donio rast cijena i dao dobru usporedbu. To je, kazao je, kao da na tržnici nema dovoljno mrkve, a vi ljudima dajete još više novca da kupe mrkvu.
Nadam se da su ljudi već pripremljeni i da neće doći do onog što se događalo zadnjih godina: a to je da se kupuje u zadnji tren i da onda nema nekretnina a ima kupaca zato što svi čekaju APN.
Mi već sad imamo ljude koji kupuju stanove, već je počelo. Problem je što dosta prodavatelja danas nije spremno potpisati predugovore da bi dobili novac u lipnju 2022 godine. To je realna situacija.
Tako da je APN dobra ideja koja nije tako dobra u realizaciji. Činjenica je da se subvencionira do 1500 eura po kvadratu, ukupno do 100 tisuća eura za što je danas jako teško bilo šta kupiti. To i nije tako veliki financijski učinak na kupce i možda im je bolje danas kupiti stan po nekoj cijeni bez subvencije zato što čim uđemo u sljedeću godinu krenut će još veća potražnja za stanovima i to može imati učinak da cijene porastu.