Iz prakse stručnjaka doznajte kako funkcionira garancija na novogradnju

Garancija na novogradnju je prednost koju dobivate s kupnjom novog stana, ali ponekad je vrlo teško dokazati i naplatiti skrivene nedostatke.

Stan u novogradnji je kao bijelo platno koje se tek treba obojati. U bijele zidove jedva čekate udahnuti život. No, što kad radost pomute skriveni nedostaci nekretnine koju ste skupo platili?

Neke stvari se mogu odmah uočiti: pukotine na zidovima, prozori i vrata koja se ne otvaraju ili zatvaraju kako treba. Greške se lako mogu uočiti na keramici i parketima, ali što kad tek nakon godinu, dvije ili više primijetite vodu koja izbija iz fuga na terasi, iz potkrovlja čujete djecu iz prizemlja ili grijanje ne funkcionira?

Izvođači i investitori daju garanciju na stan u novogradnji – 2 godine  na završne radove i 10 godina na konstrukciju zgrade.

Otkad traje garancija, kad se može aktivirati, kako primijetiti nedostatke u stanu i prije useljenja odgovorio nam je sudski vještak za graditeljstvo Zlatko Omerhodžić.

Unesite boje u novi stan, ali na savršeni zid

Koliko traje garancija na novogradnju?

Stanari bi htjeli da garancija na novogradnju teče od onog trenutka kad oni usele u stan. No, to baš i nije tako, upoznaje nas s temom Zlatko Omerhodžić.

U zgradu netko uđe ranije netko kasnije, u konačnici, ne prodaju se stanovi u isto vrijeme. Garancija stoga nije povezana s jednim stanarom nego s čitavom zgradom, objašnjava.

Zlatko Omerhodžić: „Garancija je prijepor oko kojeg se pravnici i građevinari spore. Gradnja zgrade je upravni postupak, prema Zakonu u općem upravnom postupku. Ta pravila vrijede i za garanciju. Gradnja počinje lokacijskom informacijom, iz čega se vidi što se može na tom zemljištu graditi. Tada se dobiva klasa i urudžbeni broj na koju se vežu sve druge informacije, građevinska i uporabna dozvola.

Upravni postupak ne završava uporabnom dozvolom nego upisom u zemljišne knjige. I sad, je li trenutak završetka upravnog postupka dan upisa u zemljišne knjige ili dan dobivanja uporabne dozvole, oko toga se spore pravnici i građevinari. Dan upisa u zemljišne knjige nije isti kad i dan dobivanja uporabne dozvole.“

 Po meni je datum s uporabne dozvole onaj dan kad je zgrada tehnički započeta s korištenjem. Vi ste nju teoretski završili, pregledali i dobili ste uporabnu dozvolu. To je po meni datum početka garancije koji vrijedi za čitavu zgradu, bez obzira kad vi uselili.

Zlatko Omerhodžić, sudski vještak za graditeljstvo
Garancija je prednost kupnje novogradnje

Do kad se možemo žaliti na nedostatke u novom stanu? 

 Jamstveni rok ovisi o ugovoru. Imate ugovor na završne radove i rok na konstrukciju. Rok za konstrukciju je 10 godina, a za završne radove 2 godine.

Zlatko Omerhodžić, sudski vještak za graditeljstvo

Zlatko Omerhodžić: „Prema Zakonu o obveznim odnosima postoje i skriveni nedostaci. Vi možete uporabnom dozvolom reći da je sve lijepo i završeno, ali može se u fazi korištenja pojaviti skriveni nedostatak. To je tema oko koje sudovi imaju posla. Nije uporabna dozvola sveto pismo kojom izvođač tvrdi da je sve savršeno, jer se znaju pokazati razni nedostaci.”

Što u roku 2 godine možemo prijaviti kao nedostatak u novom stanu?

Svi smo mi odrasli u nekom prostoru. Građevinarstvo je dio našeg života, osjećamo materijale, pa tako lošu keramiku lako može i laik zamijetiti, objašnjava Zlatko. No, sve što nije dobro urađeno treba prijaviti na vrijeme i iskoristiti garanciju na novogradnju.

 Nedostatak je sve ono što i običan čovjek primijeti da je neuobičajeno: od kvake koja se krivo otvara do pucketanja u radijatorima, slabog grijanja, vrata koja se ne zatvaraju.

Zlatko Omerhodžić: „Kad gledate zgradu izvana možete vidjeti samo 10 posto napravljenog. U toj zgradi ne možete vidjeti armaturu, temelje, fasadu, hidroizolaciju, toplinsku izolaciju, krov, zato je zakon predvidio da postoji nadzorni inženjer koji prati gradnju.

Kupac dođe u završnoj fazi i ne može znati što se sve događalo, to je zadatak nadzornog inženjera. On prati gradnju koja traje godinu, dvije i dodatno potpisuje i Uporabnu dozvolu  kao garanciju da je sve po propisu.“

Nije dovoljan samo dobar materijal, dobar materijal mora biti dobro ugrađen

Može li kupac sam popisati nedostatke ili je bolje zatražiti pomoć stručnjaka?

Zlatko Omerhodžić: „Uvijek je bolje potražiti pomoć stručnjaka. Ali i sudski vještak može vidjeti 10 do 20 posto nedostataka. Bolje i tih 10 posto nego ništa. Gradnja traje godinu i po dvije, i zamišljeno je da ima svoj nadzor. Moram napomenuti da svaki objekt mora proći kroz neke faze: grijanje, toplina, snijeg, kiša, led- sve te faze utječu na objekt.

Što kada uočimo skrivene nedostatke u novogradnji, kako istjerati pravdu?

Zlatko Omerhodžić: „Mi u principu imamo sve uređeno tijekom gradnje, ali zakon nije predvidio što napraviti ako se neke stvari ne ispune. Zakon propisuje da nadzor sve prati, i nakon  izvještaja ne bi trebalo biti problema. Međutim, zakon nije rekao šta kad se pojave problemi. Vi u trenutku kad uđete u stan, kad ga preuzmete, više nemate koga zvati.“

Ako imate garanciju na novogradnju, izvođač može doći na vaš poziv i recimo tvrditi da nije njegova greška, da niste otvarali prozore pa se pojavila vlaga i gljivice. Skriveni nedostaci se tako obično rješavaju na sudu, jer njihov uzrok se ne može stopostotno utvrditi.

Zlatko Omerhodžić, sudski vještak za graditeljstvo

Visokogradnja ima 15 do 20 raznih djelatnosti i teško je utvrditi tko je pogriješio, objašnjava sudski vještak. Primjerice, ispod parketa je nekoliko drugih slojeva koje su postavljali različiti majstori, teško je utvrditi tko je krivac. Rijetko je materijal kriv, najčešće je u pitanju ljudska pogreška koja i ne mora biti namjerna.

Novogradnja se danas prodaje i prije početka izgradnje, kako u tom slučaju znati kakav stan kupujemo?

Reference izvođača su najvažnije i pokazuju najviše. Primjerice, pogledajte zgrade koje su već napravili. Tako možete znati što možete očekivati u svom stanu, savjetuje sudski vještak. Referenca je, kaže, važnija od cijene. No, nije dovoljno samo pogledati ranije radove.

 Bilo bi dobro popričati sa stanarima u toj zgradi. Uvijek ćete naći nekog prijatelja ili rođaka. Kad se nešto gradi pratite što rade. Jedan dan na gradilištu je dragocjena informacija.

Zlatko Omerhodžić: „Puno stvari možete doznati u fazi gradnje. Nije dovoljno otići na internet i naći podatke o firmi. Pitajte imaju li neko otvoreno gradilište i pogledajte kako funkcionira. To može i običan čovjek zaključiti: sjedi li se na gradilištu ili se radi. Promatrajte kako dopremaju materijale, jesu li radnici propisno obučeni. Velika je vjerojatnost da će se i vama tako graditi.“

Pregledajte stan i popišite nedostatke

Na što sve paziti kod kupnje novogradnje:

  • Provjerite povijest izvođača i investitora
  • Nije dovoljno samo provjeriti reference na internetu: posjetite gradilište ili popričajte sa stanarima već useljenih zgrada
  • Obratite pažnju na sami ulaz u zgradu: kvalitetu vrata, završnih radova, stubište i liftove
  • U stanu pogledajte detaljno keramiku, zidove, parkete
  • Pustite vodu iz slavine i provjerite kako rade odvodi, moraju jako vući
  • Isprobajte radi li grijanje i sustav hlađenja
  • Sve što možete otvoriti-otvorite: kvake, prozore, elemente. Prozori moraju ostati na mjestu kad ih otvorite
  • Prekontrolirajte utičnice i prekidače

Je li buka opravdani nedostatak u novogradnji?

Kad je zgrada prazna i neuseljena teško je procijeniti prihvatljivu razinu buke, jer nema namještaja i tepiha koji amortiziraju zvuk. U stanu treba živjeti neko vrijeme da biste primijetili sve skrivene nedostatke pa i buku.

Zlatko Omerhodžić: „Buka svako jest nedostatak. Postoje strogi zakonski zahtjevi za buku, tako da svaka zgrada mora proći i reviziju fizike zgrade, koju rade stručnjaci. Ako nakon useljenja čujete susjede glasnije nego ste očekivali, nadzorni inženjer bi trebao dati ocjenu je li sve rađeno kako je napisano u projektu. U 99 posto slučajeva nije riječ o projektiranju, ostaje pitanje izvođenja radova, možda nešto nije dobro napravljeno, ali je jako teško rekonstruirati što.

Postavlja se pitanje što izvođač nije napravio, tko ga je kontrolirao. Većina takvih zgrada ima uporabnu dozvolu, pravno je i tehnički dobra, a nezadovoljni ste.“

Buku morate mjeriti i dokazivati s posebnim instrumentima. Postoje specijalizirane tvrtke koje se tim bave. Subjektivnim zaključivanjem je li bučno ili nije se ne može mnogo dokazati. Vrlo teško možete nešto napraviti bez sudskog dokazivanja. Na ovakve nedostatke se treba žaliti u roku dvije godine od početka garancije na novogradnju jer su u pitanju završni radovi.

Zlatko Omerhodžić, sudski vještak za graditeljstvo

Vlaga u stanu je čest razlog tužbi – provjerite zašto

Bilo da je riječ o novogradnji ili starogradnji vlaga u stanu je noćna mora svakog vlasnika. A baš se takvim slučajevima često bavio u svojoj praksi Zlatko Omerhodžić.

Zlatko Omerhodžić: „ Često sam na sudu imao slučaj zgrada koje imaju projektirane i ugrađene drvene prozore, a vlasnici su ih zamijenili PVC stolarijom. Stan koji ima drvene prozore ima i svoju mikroklimu. Kad dođe plastika ona sve zadihta, zatvori. Taj stan koji je bio prozračan jer drvo lagano propušta zrak, postane podložan gljivicama. Stanar u takvom slučaju optuži stolariju.

Uvijek je kriv u građevinarstvu onaj zadnji i dosta PVC stolara završi na sudu. Teško je objasniti stanaru da je svojom odlukom da promijeni prozore promijenio mikroklimu u stanu. Poremetila su se fizikalna svojstva i pojavila se kondenzacija, vlaga i gljivice.“